Принцип 69
Продолжение ВОТ ЭТОЙ истории
Сегодня Кирилл и Маша обсуждают нюансы ценообразования для вторички и первички
– Ну Маааш – Кирилл пшикнул освежителем и вышел из туалета – Ну ты чо завелась-то?
Маша сидела на табуретке скрестив руки, и гордо смотрела в стену.
– Машик, пупс, ты на меня-то почему дуешься? – Кирилл обнял её сзади
– А чего ты... такой душный? – выпалила Маша, ещё сильнее демонстрируя интерес к узору обоев
– Я не душный, кис – Кирилл старался говорить с ней мягко, как с приболевшим ребёнком – Вот ты знаешь, что такое «69»?
– Ой, всё... У тебя вечно все мысли «туда» – закатила глаза Маша, хотя картинки перед глазами уже забегали интереснее, чем на стене
– Не, не, я сейчас про игру Инвестора и Застроя – Кирилл улыбнулся – Вот они вроде в одной игра, но на разных сторонах. Понимаешь?
Маша не понимала – Божечки, Кирюша, давай уже душни конкретнее
– Ок. Смотри, Инвестор играет со вторичкой. У него игра уникальной сделки. Всего одна продажа, к которой он идёт 2–4 месяца. Поэтому ключевой ориентир – рынок вторички. В том числе и уступки ДДУ
– Ну и пожалуйста. Вон, открыл сайт АВИАН, так куча объяв. Цены понятны сразу – Маша делала вид, что ещё злится
– Машик, цены на АВИАН от собственников и агентов. Кто-то задрал прайс на свою «конфэту». Кто-то повесил поплавок, собирать наивные лиды – Кирилл повернулся и шагнул в кухню – Хочешь Соса-Солы?
– Не, мне квасу плесни – Маша протянула ему чашку – Хорошо, можно опираться на прайс застроя
– Опираться Инвестору на прайс экспозиции застроя - ну такое себе, Маш – Кирилл налил ей квас – Ведь у застроя другие Цели, Инструменты и Аудитория
Маша подавилась квасом – Во ты ляпнул, гений... Цель у всех одна продать и заработать
– Это да. Только застрой же продаёт не 1 квартиру. Ему надо учитывать свои объёмы, план по темпам, структуру продаж, маржу в конце концов.
– Теперь Инструменты – продолжал Кирилл, глотнув свой холодный лимонад – У застроя ассортимент, объём аудитории, рекламный бюджет, кадры, скидки, рассрочки, ипотека в разных обёртках. А у нас?
– У нас одна аудитория - это покупатель квартиры
– Да, но есть нюанс. Аудитория застроя это те, кто готов ждать, чтоб взять дешевле. Плюс те же инвесторы. Или кому нужен ассортимент. Вот хочу я смотреть с балкона на офис Единого Российского Банка (ЕРБ). А ты, вторичник, мне только окна под эстакаду можешь предложить
– Херня какая-то – Маша уставилась в одну точку, переваривая услышанное – Вторичка тоже рынок. Ещё поболее, чем твой новострой. Ты хочешь сказать, что застрой не смотрит на цены вторички?
– Помнишь в учебниках истории сказано? После того, как стройку подмяли Банки, классический круг раздувания цен недвиги стал порочным
Застрой и щас вторичку смотрит, конечно. Для справки. Или если выходит в дикой локации, без новостроя. Ну а если рядом есть конкуренты, то для оценки старта смотрят именно их
Маша опять подавилась квасом – Ой, Кирюш, вот работа мечты да? Спарсил прайс и делов. Изи )
– А начинающие так и делают – Кирилл подавил рвавшиеся наружу пузырьки газировки – Парсят, и просто балуются всякими коэффициентами на класс, площадь, готовность, расположение.
Более продвинутые – учитывают темпы продаж конкурентов, объём их проектов, структуру остатков и сроки / масштабы перспективных конкурюг
Ну а самые задроты расставляют потом веса по значимости конкурента для оцениваемого проекта
– Ипанашки, ей богу – настроение Маши улучшилось – покупатель такой лабудой не занимается. Он сравнивает в лоб - выгодно или нет. Причём даже не эту их «цену метра», а конкретную стоимость квартиры
– Это да – Кирилл представил лицо озадаченного аналитика застроя – Но в работе с большими цифрами, финансами, проектами - без этого никуда.
Они же не скажут ЕРБ, мол, будет продавать по 100... потому что мы так чувствуем...
– А вторичник так и скажет – подхватила Маша – Ты мог просто сказать, что Инвестор и Застрой это разные ресурсы и подход к цене. Поэтому вдумчивый инвест это всегда точечная, уникальная история
Отсюда и принцип «69». Вроде в игре оба... Но есть разница
Да, но всем приятно – Кирилл поставил чашку и стал приближаться к Маше