Приказ минстроя 761 от 26.01 2015
Приказ минстроя 761 от 26.01 2015Материалы
=== Скачать файл ===
Два раза в месяц мы делаем подборку статей, рекомендаций, новостей по актуальным темам и совершенно бесплатно рассылаем ее нашим подписчикам. Оставьте, пожалуйста, свой адрес, если Вы хотите получать интересную профессиональную информацию. Вы хотите познакомиться с изданиями Аюдар Инфо ближе? Введите свои данные, выберите интересный вам журнал и бесплатный номер скоро станет ваш. Обращаем ваше внимание, что воспользоваться заявкой вы можете только один раз. Спасибо за выбор Аюдар Инфо! Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления? Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже — ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления. Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт. Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Применительно к нашей ситуации актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД далее — УС ПСМКД принять работы с указанием на недостатки либо без таковых. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно. Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно. Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно. Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения. Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ? Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью месяц, квартал, полугодие должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников ч. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки — односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК. Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации. Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. В свою очередь, гл. Более того, в п. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае — это именно то, что указано в ч. Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту — ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Здесь немотивированный отказ УС ПСМКД подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен по воле собрания , но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд. Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета? Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия? Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества и, в частности, порядок составления актов это касается постановлений Правительства РФ от Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с года. Следует отметить, что пп. Теперь обратимся к пп. Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать УС ПСМКД , не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ услуг или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки. Отказ УС ПСМКД от подписания акта приемки — законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС ПСМКД могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа. До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований — результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ услуг. Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС ПСМКД возразить на акт приемки является кроме экспертизы именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ услуг , которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения см. Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг главное — акты составляются незамедлительно по первому обращению. Смоделируем ситуацию для наглядности: Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС ПСМКД. В свою очередь, УС ПСМКД не имеют оснований для неподписания акта. В части работ по текущему ремонту согласно п. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей. Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу — Решению ВС РФ от Гражданин добивался признания частично недействующими п. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: Постановление АС УО от Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. Обратимся к названной норме: Принимая исполнение от УК должника по договору управления , УС ПСМКД кредитор обязан выдать расписку акт приемки о получении исполнения полностью или в части. Правовая позиция ВАС проста и логична: Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона. Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность. Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность. Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки? До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому. Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание такое право у УК есть согласно ч. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован. Какие практические рекомендации Вы можете дать коллегам? Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД если таковые принимались решением собрания , нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование — лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ услуг. Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему. Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям. При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями. В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться напрямую или с помощью инициативной группы собственников в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД. В-четвертых, получившие акт приемки УС ПСМКД обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания если нет УС ПСМКД и в действиях УК как юридического лица не будет вины и состава административного правонарушения , если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС ПСМКД не получены ни подпись, ни мотивированные возражения. В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. Внимательный читатель вспомнит, что пп. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД. Все, что нужно бухгалтеру. Заявка на бесплатный номер Вы хотите познакомиться с изданиями Аюдар Инфо ближе? Выберите журнал Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: Бухгалтерский учет и налогообложение Торговля: Выберите журнал Автономные учреждения: Вернуться к списку журналов. Об издательстве Подписчикам Рекламодателям Контакты Партнеры Годовой отчет. Ваше имя Email Текст сообщения. Ваше сообщение было успешно отправлено.
Временная регистрация в городе
Инструкция сиропа от кашля аскорил
Размеры правого и левого яичника