Прибыльные инвестиции в недвижимость Тайланда: миф или реальность?
Инвестиции в тайскую недвижимость приносят баснословную прибыль, в разы превышающую доход от инвестиций в европейское строительство. Встаёт вопрос о том, как же на самом деле формируется цена жилья и столь ли доходно мероприятие, а также какие риски подстерегают капиталовладельцев на этапе покупки жилья.
Крупные застройщики в развивающихся странах Азии организуют строительство множества комплексов, далее – продают его инвесторам, те, в свою очередь, отдают недвижимость в управление этим же застройщикам, которые одновременно являются управляющей компанией. Зайстройщики далее ведут на местах обслуживание и уапрвление объектов, а также сами находят съёмщиков.
От всего этого собственник, купивший жилье на Пхукете, в Паттайе или Самуи, независимо от того, на каком этапе строительства находилась его недвижимость и была ли она востребована, получает гарантированный доход. Если вы решитесь приобрести квартиру, виллу или апартаменты, а также другой вид недвижимости, то сумма дохода от инвестиций в год составит порядка 10% от стоимости жилья. Схема инвестирования напоминает некую пирамиду – вновь купившие квартиру или любую другую площадь, даже если в аренду туристам ее сдадут через год-два, получают свою ежегодную долю не за счёт прибыльности этой площади. Проданная недвиждимость уже активно эксплуатируется и с лихвой окупает затраты на содержание и постройку новых площадей.
Крупные застройщики утверждают, что могут с помощью сдачи в аренду готовых апарт-отелей, приобрести которые возможно здесь, окупить траты на строительство и на оплату новых долгов инвесторам. О состоянии дел, о том, что творится на территории его апартамента, инвестор и не подозревает. Но, по задумке, это его и не должно волновать, управленцы всё приведут в порядок, ведь это в их интересах.
Правовая сторона сделки
По договору купли-продажи недвижимость можно купить в полную собственность или в срочную аренду сроком на 30 лет с правом продления договора дважды, то есть на 90 лет. Купивший по договору аренды может сам пользоваться помещением – сдавать его или проживать в нём, а может отказаться от использования, заключив второй договор сроком на 10 лет и получив право 20-процентной скидки на проживание во время отдыха в любой точке, где его застройщик имеет жилой комплекс с апарт-отелем. Этот договор также можно продлить по желанию сторон, а расторгнуть его может покупатель в любой момент по своему усмотрению. Купленную квартиру можно перепродавать, такие объекты уже есть на вторичном рынке жилья.
Как можно начать инвестиции
Ориентировочная цена на предлагаемые объекты колеблется вокруг 90 тысяч долларов за апартамент-студию в престижном курортном месте со всеми видами современного комфорта. Виллы, предлагаемы к продаже, к примеру на Пхукете, имеют более широкий ценовой диапазон, который начинается от 150 тыс. долларов и может доходить до нескольких миллионов долларов. Развитая инфраструктура обязательно присутствует в каждом строящемся комплексе, так что прогадать с арендой здесь никак нельзя – повсюду есть хорошая охрана, спа-салоны, гольф-поля и многое другое, остаётся выбрать только живописность места и его самобытность. Строительство идёт быстрыми темпами практически круглогодично.
Что происходит, если застройщик всё-таки вдруг окажется банкротом? Существует два поручателя, которые принимают на себя обязательства по выплатам арендаторам, то есть риск для них в подобных делах сводится к нулю. Поручатели достраивают объект и оказывают те же услуги, что и первый застройщик. В настоящее время к аренде предлагаются в основном меблированные квартиры-студии в наиболее посещаемых курортных районах Тайланда: в Паттайе и Самуи - подешевле, на Пхукете и на Бали – чуть повыше цены.
При покупке необходимо также дополнительно раскошелиться на оплату госналога по переходу права собственности, который составляет около 3 % цены за жильё, и который покупатель и продавец оплачивают в равных долях.
Существует такса в размере 15 долларов за квадратный метр площади, это расценки на единоразовый сбор за капремонт. На собственника возляжет обязанность ежемесячно поагашать кварплату, которая составляет порядка 50 долларов в месяц, если речь идет о квартире, на апарт-отели и вилла эта сумма будет зависеть о т площади помещения и размеров строения.
И ещё о доходе
Доход от аренды разных комплексов начисляется по-разному, нужно смотреть условия в каждом конкретном случае, например, на Бали предлагают арендатору 9%, но выплаты идут в долларах, а в Тайланде рента может составлять 10%, но выплата будет в тайской валюте.
Кстати, в Тайланде нет налога на недвижимость, взимаемого в странах Европы каждый год.