Presentación al Concejo Deliberante - Vecinos Villa Cielo

Capilla del Monte, 4 de marzo de 2020

Señor Presidente del

Concejo Deliberante de Capilla del Monte

At.: Sr. Francisco Gramajo

De nuestra consideración:

Nos dirigimos a Usted, en nuestra calidad de vecinos del enclave del Barrio de Villa Cielo lindero con la Reserva Municipal del mismo nombre, para expresarles una vez más nuestra decepción con respecto a las irregularidades que se siguen observando en relación con la total falta de apego al cumplimiento de las normas vigentes y la manifiesta desatención de las autoridades en relación con la preservación de un área sensible para el ambiente como es la referida Reserva y el avance permanente de los intereses inmobiliarios en su destrucción.

Desde que se dispuso la urbanización de la zona lindera con la Reserva por la Ordenanza 1640/03, los vecinos que habitamos en ella hemos sostenido un fuerte compromiso con la tarea de concientizar, a los nuevos propietarios y a las autoridades, sobre la importancia que tiene realizar una ocupación acorde con los objetivos iniciales planteados cuando se aprobó la urbanización, en virtud del convencimiento creciente de la responsabilidad que asumimos, desde el punto de vista de la protección de las condiciones de la naturaleza a nuestro cuidado.

En efecto, la Ordenanza 1640/03 que reguló el uso y ocupación del suelo en la zona proclamaba en su artículo 2° que los fines de la regulación eran la preservación y desarrollo del área en sus condiciones naturales de excepción en cuanto a flora, topografía y paisaje, mediante utilización del suelo con características tales que aseguren paisaje urbano acorde con la zona.

Dispuso para ello, en su artículo 7°, que habilitaba al uso residencial permanente con dos viviendas unifamiliares; uso residencial transitorio hotel tres estrellas o apart cabañas de dos estrellas con restricción de 10.000m2. Esta restricción se formuló en razón de la visión que tuvieron las autoridades municipales del efecto devastador que tiene la construcción y explotación de hoteles y cabañas en terrenos más reducidos.

Esta restricción debió haber sido como mínimo siempre así, y en mejor aún evolucionar hacia restricciones más severas respecto de cómo ocupar el suelo en esta zona. Con la creación de la Reserva Municipal de Villa Cielo mediante la Ordenanza 2305/10 se refuerza más aún esta necesidad.

Sin embargo, en estos 17 años desde la Ordenanza inicial, hemos asistido a una puja permanente entre los intereses inmobiliarios, ávidos de instalar negocios en la zona, contra los vecinos protegiendo el medio ambiente, y en el medio las autoridades municipales, a veces cómplices, y otras engañadas por los lobbies inmobiliarios a los que les otorgaba oportunidades de negocios, siempre a espaldas de los vecinos y las ONG ambientales de Capilla.

A continuación detallamos una crónica que ilustra esta afirmación;

CINCO REGIMENES NORMATIVOS POR PUJAS ENTRE EL SECTOR ESPECULATIVO INMOBILIARIO Y RECLAMOS CIUDADANOS DE DERECHOS ADQUIRIDOS

Ordenanza 1640/03

Uso residencial permanente con dos viviendas unifamiliares; uso residencial transitorio hotel tres estrellas o apart cabañas de dos estrellas con restricción de 10.000m2. Bajo este régimen se desarrolló la urbanización.

Ordenanza 1816/05

Por presión de intereses inmobiliarios el CD redujo la restricción a 5.000 metros sin consulta ni aviso a los vecinos y se construyeron una hostería y un apart hotel en 5.000m2 que degradaron sensiblemente el entorno del barrio.

Ordenanza 2288/10

Recién en el año 2010 los vecinos advierten la estafa de la que fueron víctimas y plantean la restitución de las condiciones originales a los 10.000 m2.

Ordenanza 2933/19

Nueva maniobra de especuladores inmobiliarios y constructores operando a través de la CPU, en connivencia con autoridades municipales logran filtrar una reducción de las restricciones a 5.000 m2 a espaldas de los vecinos nuevamente estafados.

Ordenanza 2972/19

Advertidos en agosto de 2019 del cambio inconsulto hay una nueva presentación del Centro Vecinal de Villa Cielo ante el CD que aprueba sobre tablas la restitución de la restricción de 10.000 m2.

1. Cinco cambios de Ordenanzas
2. Siempre impulsados por los sectores inmobiliarios para intereses económicos y en desmedro del ambiente.
3. Siempre el efecto es habilitar construcciones para negocios (hoteles, cabañas)
4. Estos últimos siempre inconsultos y aprobados en forma sospechosamente irregular.
5. Siempre corregidos por el reclamo masivo de los vecinos en defensa del ambiente.

PROCESO DE APROBACIÓN DE LA ORDENANZA 2933/19

El proyecto se gesta a partir del lobby de los integrantes de la Comisión de Planeamiento Urbano –CPU, que obviamente son los que tienen intereses inmobiliarios, sobre el gobierno municipal, logrando que por el mes de septiembre de 2017 apruebe enviar el proyecto al CD sobre el nuevo régimen de uso del suelo en Capilla.

El proyecto se mantuvo en Comisión durante más de un año y se aprueba en la última sesión ordinaria del CD del 27/12/2018.

La sesión de aprobación de, nada más y nada menos, que la Ordenanza que modifica el Uso del Suelo para todo Capilla del Monte:

1. Se trata sin Orden del Día por lo que era imposible siquiera enterarse de lo que se estaba tramando.
2. No se hace mención a ningún dictamen de comisión en la que estuvo más de un año en estudio.
3. No hubo durante los 14 meses “en comisión”, como era dable esperar, ninguna otra intervención ni consulta a las Organizaciones ciudadanas, ONG, ni a la Comisión de Ordenamiento Ambiental Territorial que dictamine sobre sus efectos en la planificación de Capilla del Monte, ni a las organizaciones barriales constituidas, sino solamente la redacción como autores de los empresarios y profesionales con intereses inmobiliarios y en la construcción que integran la CPU.
4. El audio de la sesión del 27/12/18 da cuenta de la pobreza de argumentos, desconocimiento y falta de profundización para semejante aprobación, ya que sólo se menciona que es “interesante”, que es “extensa”, que “escucharon la opinión de un funcionario del Departamento Ejecutivo” (curiosamente el mismo que estaba involucrado en la aprobación de planos) y a los miembros de la CPU y dos o tres intervenciones irrelevantes.

Conclusión en solo tres minutos, sin orden del día, sin difusión ni consultas, después de 14 meses de tener una ordenanza en comisión agotaron todas las conclusiones expresadas por los Concejales para aprobar una Ordenanza redactada por la CPU que cambia ni más ni menos que todo el USO DEL SUELO en Capilla del Monte.

EFECTO FATICO DE LOS REITERADOS CAMBIOS NORMATIVOS

Las únicas razones que se derivan de los cambios normativos fueron los de atender las presiones de los inmobiliarios y de los profesionales de la construcción nucleados en la CPU con intereses en abrir las condiciones para establecer negocios en la zona: una hostería, un apart hotel y varios planos para construir cabañas en un lugar vulnerable desde el punto de vista de la naturaleza.

No existe ningún otro efecto fáctico que pueda argumentarse de los cambios normativos, solo el interés inmobiliario.

Todos los vecinos que concurrimos masivamente al CD en el mes de agosto de 2019 cuando nos enteramos de la maniobra no podíamos siquiera imaginar que se pudiera ser capaz de obtener planos aprobados bajo ese régimen absolutamente ilegítimo. Sin embargo durante la ventana que abrieron por 8 meses se presentaron al menos un plano para explotar la zona de Villa Cielo para hacer complejos de cabañas en menos de 10.000 m2. Como muchas cosas que pasan, podrían haber más planos aprobados listos para devastar la zona.

Sobre el proyecto de obra, del que se tiene conocimiento porque se inició hace unos días, habría trascendido que se presentó al día 8/1/2019 (el decreto de promulgación tiene fecha 7/1/2019), sin publicación en el Boletín Oficial por lo que la Ordenanza que habilitaría esa aprobación no estaba vigente (es la fecha de publicación y no la de promulgación lo que le da vigencia a una norma) y llamativamente con planos “completos”, intervenidos por el Colegio de Arquitectos, por lo que el titular del plano tenía información privilegiada de lo que se estaba tramando.

En forma Express en 24 horas se aprueba el plano cuando la media es de 7 días hábiles. El plano de relevamiento ambiental, requisito esencial para aprobar el plano se agregó con fecha posterior. Los señores Concejales no tendrán a esta altura dudas de la maniobra fraudulenta que se estaba llevando a cabo.

1. Propósito excluyente de la ordenanza 2933: reducir las restricciones a la construcción de hoteles y cabañas, lo demás es declamativo sin efecto fáctico.
2. Evidente acción del lobby inmobiliario que conocía de antemano la maniobra, de lo contrario hubiera sido imposible tener planos listos para presentar cuando la Ordenanza no estaba ni siquiera publicada.
3. Trámite express de “aprobación” de planos, al día siguiente del decreto de promulgación.
4. El tiempo medio de aprobación de planos es de 7 días, pero en este caso en 24 horas.
5. Se hizo la “aprobación” sin un requisito esencial que es el relevamiento ambiental que lleva fecha posterior.
6. A pesar de la celeridad de todos, la obra se empieza más de un año después.
7. Nulidad absoluta de la aprobación por que la Ordenanza nunca pudo haber estado publicada en el Boletín Oficial el 8 de enero si se promulgó el 7 de enero.

SOBRE EL PROYECTO DE COMPLEJO DE CABAÑAS EN EJECUCIÓN

La obra se está realizando bajo la vigencia de la Ordenanza 2972/19 que restringe al momento de iniciarse la misma el uso de residencia temporaria a terrenos de 10.000 m2. Esto no puede interpretarse como una circunstancia coyuntural. Se redujo de 5000 a 10.000 por que el CD entendió en dos oportunidades cuando se les expuso (Ordenanzas 2288/10 y 2972/19) las razones de carácter ambiental. Estas razones van más allá de sostener el razonamiento formal de que prevalece un hipotético derecho sobre un plano aprobado por encima del interés común vulnerado.

El plano presentado no condice con lo construido por que duplicó la cantidad de plantas de la primera construcción por lo que el plano no tiene ningún valor documental si no refleja la realidad. No se trata de una ampliación en el tiempo de una construcción preexistente, sino el propósito manifiesto de transgredir desde el minuto cero de comienzo de la obra un compromiso constructivo para el cual tenía aprobación. Debiera considerarse nulo el plano “aprobado” y rechazarse el nuevo plano presentado bajo el régimen vigente actual que sigue incluyendo las cabañas proyectadas.

Pero esto no es todo, el plano “aprobado” tampoco esta conforme a lo que decía la Ordenanza 2933/19 en cuanto a que omite completamente la inclusión de: salón común, portería, disposición de los estacionamientos, caminos de circulación, pileta de natación, área de juegos todo ello requerido para habilitar un complejo de Apart Cabañas 2 estrellas tal como lo establece el Decreto 1359/00 reglamentarios de la Ley N° 6483 por lo que nunca debió haber sido considerado y mucho menos visado.

1. La obra se está realizando durante la vigencia de la Ordenanza 2972 que prohíbe residencia temporaria en menos de 10.000 m2.
2. La restricción de la Ordenanza 2972, más estricta que la 2933, es por razones de medio ambiente que no requiere mayores consideraciones. No se reduce a solo un aspecto formal si existe o no un plano aprobado sino a si es pertinente que se continúe con la obra.
3. El plano “aprobado” no está de acuerdo con Decreto Provincial Nº 1359/00 reglamentario de la Ley Nº 6483 que es el requisito de la Ordenanza 2933 ya que:
4. No respeta retiro mínimo de 8 metros con terreno lindero.
5. No prevé una cochera cubierta por cabaña integrada a la misma.
6. No prevé quincho o galería cubierta con asador de una superficie mínima de 12.00 m2.
7. No proyectó calles internas de circulación peatonal y vehicular las que serán correctamente delimitadas y ejecutadas.
8. No incluye Recepción y Portería con una superficie mínima de 15,00 m2 más 0,20 m2 por plaza a partir de las 20 plazas.
9. No incluye Sala de Estar de una superficie mínima de 25,00 m2 más 0,50 m2 por plaza a partir de las 20 plazas.
10. No Prevé área de juegos de niños.
11. No proyecta pileta de natación con una superficie mínima de 30,00 m2 hasta 20 plazas, aumentándose 0,50 m2 por plaza adicional con profundidad promedio de 1,20 m; se incorporará un área de pileta para niños, con profundidad promedio de 0,50 m y con cercado perimetral de protección.
12. El plano de obra “aprobado” ya no está vigente. Un plano aprobado es el compromiso del propietario sobre lo que construirá. Si construye algo distinto el plano es falso y en consecuencia pierde validez por completo. Cabañas y casa están todos en el mismo terreno y en el mismo plano: constituyen un mismo acto administrativo, computan a los mismos efectos FOS y FOT. No se puede escindir.
13. La presentación del nuevo plano de relevamiento, que presenta, que dio lugar a la paralización temporaria de la obra, se hace bajo el régimen de vigencia de la Ordenanza 2972, que no habilita construcción de cabañas en menos de 10.000 m2 por lo que corresponde rechazarlo y ordenar la presentación de un nuevo plano con lo construido y sin las cabañas.
14. Empezó la obra sin cumplir con la inspección previa que ordena el artículo 36 inc c) por lo que debiera suspenderse por este solo motivo y multar.
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SOBRE LA FUNCIÓN DEL BARRIO VILLA CIELO COMO ÁREA DE AMORTIGUACIÓN DE LA RESERVA NATURAL

La función del Barrio Villa Cielo como área de amortiguación de la Reserva Natural Villa Cielo no requiere justificación. Lo remarcaba el artículo 2° de la Ordenanza1640/03 de creación del Barrio que transcribimos anteriormente. Abundan los informes técnicos en este sentido de expertos de la Universidad Nacional de Cordoba y reportes de la Agencia de Ambiente de Córdoba que lo califican como zona amarilla o roja de bosque nativo.

Como se ve en el mapa, el barrio esta enclavado en la Reserva Natural declarada por Ordenanza 2305/10 y complementarias, ya que lo bordea por el este, sur y oeste en sus 89 ha.

En la zona urbanizada la mayoría de los vecinos sacrificaron la mayor parte de sus terrenos en pos de preservar el bosque nativo en estado natural.

Deambulan por la zona zorros, liebres, algún lagarto overo y otras especies de la fauna nativa sin considerar la variedad de aves que encuentran su entorno natural en los bosques preservados principalmente de Orco Quebracho. Algunos terrenos cuentan con más de 100 quebrachos en distinta etapa de crecimiento.

Por dos veces el CD comprendió que el retiro de las restricciones de 10.000 habilita a mayor número de emprendimientos de alojamiento transitorio cuadriplicaría o más la carga humana con efectos en el desmonte, en la contaminación, en la sobrecarga poblacional de la zona, los riesgos de incendio y otras consecuencias ampliamente estudiadas en relación con este tipo de hábitat que es altamente sensible.

Esto lleva a la deducción de que debieran profundizarse los estudios para establecer condiciones más severas para los habitantes de Villa Cielo y no todo lo contrario como surge de los efectos de la Ordenanza 2933/18.

1. No hay duda que por la ubicación geográfica, por su condición actual de flora y fauna la zona urbanizada esta emplazada en el interior de la Reserva Natural de Villa Cielo y requiere el compromiso de vecinos y autoridades de proteger y conservar. Existen informes de la Universidad Nacional de Cordoba.
2. Cuadriplicar en algunos terrenos la construcción sería letal para el medio ambiente

DERECHOS ADQUIRIDOS Y VULNERADOS

Cabe aquí algunas consideraciones respecto de los derechos adquiridos y vulnerados desde todas las perspectivas y no sola desde le tenedor de un “plano aprobado”

Propietarios con planos “aprobados”

Las escrituras que puedan exhibir corresponden a compras realizadas con el régimen de restricciones de 10.000 m2. No podrían argumentar que compraron bajo un régimen menos restrictivo por que no es así.

Solamente pudieron tener la expectativa de especular con ventajas inmobiliarias aquellos que pretendieron operar fraudulentamente ante la permeabilidad de los funcionarios que habilitaron esta maniobra.

La contingencia de suspender y posteriormente revocar los planos es practicamente nula en tanto se realice con celeridad.

Propietarios con uso residencial permanente

Compraron bajo un régimen restrictivo de 10.000 m2 proyectando una determinada calidad de vida y asumieron durante más de 15 años compromisos de preservación del medio ambiente a su costo.

Los cambios en las condiciones representa para ellos una devaluación de sus inversiones y contingencia de reclamos masivos a la Municipalidad por la estafa perpetrada.

Propietarios de terrenos con más de 10.000 m2

Estos propietarios fueron obligados a invertir el doble de dinero para acceder a una explotación de alojamiento transitorio y el doble de gasto de tasas de agua, propiedad, Rentas, etc. y ahora tendrán una competencia en el rubro a partir de inversiones y gastos sensiblemente menores. La contingencia por daños y perjuicios de estos propietarios también será millonaria.

No residentes de Villa Cielo

La degradación de un área de amortiguación de la Reserva Natural perjudica la calidad de vida de toda la población.

1. No existe contingencia para la municipalidad respecto de perjuicios a los titulares de planos aprobados por cuanto compraron con regimen de 10.000 m2 y la obra apenas esta iniciada.
2. Debería contemplarse las contingencias por daños y perjuicios de otros propietarios.
3. Si avanza la construcción las contingencias crecen en perjucio de las cuatro partes.

ROL INSTITUCIONAL DEL MUNICIPIO

El rol de las autoridades municipales es velar por el bien común.

En este momento existe un conflicto entre un número importante de vecinos y un pequeño grupo de especuladores, que de manera fraudulenta procura obtener beneficios económicos a expensas de la mayoría.

Convalidar las aprobaciones realizadas durante la gestión, plagada de vicios formales y originadas en maniobras fraudulentas no sería velar por el bien común sino legitimar una estafa.

La protección de la Reserva de Villa Cielo y el barrio colindante no es otorgar un privilegio a algunos para desfavorecer a otros. Es un beneficio común para todos los que habitan Capilla del Monte por el rol que tiene la Reserva en el medio ambiente, el cuidado del agua, y demás recursos e inclusive desde el punto del desarrollo turístico en este sentido.

Para los vecinos de Capilla del Monte, el mantenimiento del Bosque Nativo es una carga, no un privilegio:

1 – Pagan mayores impuestos por que la tasa esta en proporción a las superficies de terreno y metros de frente.

2 – Utilizan, en el peor de los casos, el 20 % o menos de la superficie de terreno, el resto es concedido a la naturaleza.

1. Frenar la codicia inmobiliaria de unos pocos en beneficio de toda la comunidad debiera ser el fin de una administración comprometida.
2. Se trata de una decisión ajustada a derecho sin contingencias para la Municipalidad.
3. Conlleva una visión estratégica traducida a hechos concretos con efecto a largo plazo.

CONCLUSIONES

Lo expuesto nos permitimos sugerir al Honorable Concejo Deliberante considerar las siguientes propuestas:

1. Crear una Comisión dentro del Concejo Deliberante para que en un plazo de 180 días:
2. Realice estudios serios a traves de la recopilación de informes técnicos disponibles, opiniones de expertos, consultas a ONG y centros vecinales, con el objeto de elaborar un régimen especial para la urbanización de Villa Cielo más restrictivo que el actual en relación con el rol que cumple como espacio de amortiguación sobre la Reserva Natural Municipal Villa Cielo Ordenanza 2305/10 y complementarias.
3. Realice las investigaciones pertinentes que condujeron al irregular procedimiento de aprobación de la Ordenanza 2933/18 y de los planos presentados bajo ese régimen y eventualmente iniciar las acciones legales contra los responsables.
4. Ordenar por 180 días la paralización de las obras en curso en proceso de construcción, así como la iniciación de nuevas obras que tengan como propósito de Uso del Suelo la explotación residencial temporaria en lotes de dimensiones menores a los 10.000 m2 que pudieran haber sido aprobadas bajo el régimen de la Ordenanza 2933/18, hasta tanto se obtengan los resultados de los estudios sugeridos en los dos puntos anteriores y, conforme a ello, de ratificarse los argumentos expuestos, disponer la revocación de dichos planos

Descontando una respuesta favorable a lo solicitado les agradecemos una vez más la disposición del Señor Presidente del Concejo Deliberante y de los Señores Concejales y lo saludamos muy atentamente.