Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения. Дипломная (ВКР). Основы права.

💣 👉🏻👉🏻👉🏻 ВСЯ ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻

Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.


Помощь в написании работы, которую точно примут!

Похожие работы на - Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе


Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе

Нужна качественная работа без плагиата?

Не нашел материал для своей работы?


Поможем написать качественную работу Без плагиата!

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России

.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды

Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения

.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды

.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды

Список использованных источников и литературы


В современной предпринимательской практике аренда зданий, сооружений, нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести данные объекты в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены их арендовать. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.

Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета - зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.

Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды зданий и сооружений.

Цель дипломного исследования состоит комплексном анализе действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения имущественного найма зданий, сооружений, нежилых помещений, правоприменительной и судебной практики, выявлении пробелов в правовом регулировании данного института и выработке возможных рекомендаций по устранению выявленных проблем.

Достижение названной цели осуществляется посредством в решения в работе таких задач как:

исследовать предпосылки появления и развития отношений имущественного найма в России;

рассмотреть особенности правового регулирования договора аренды в законодательстве зарубежных стран;

дать правовую характеристику предмета, существенных условий и формы договора аренды зданий и сооружений, нежилых помещений;

охарактеризовать содержание договора аренды зданий и сооружений;

определить и конкретизировать основания расторжение и прекращения договора аренды зданий и сооружений;

проанализировать основания и условия возникновения ответственности за нарушение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

Предметом исследования является нормы, регулирующие отношения имущественного найма зданий, сооружений и нежилых помещений и практика их применения.

Настоящая работа выполнена на основе использования общенаучных методов познания: диалектического, функционального, системно-структурного, метода сравнительного исследования, а также специально-юридических методов: исторического и сравнительного правоведения, формально-юридического комплексного исследования, изучения и обобщения судебной практики.

Теоретической основой дипломного исследования явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современных этапов развития правовой науки: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.И.Мейера, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и других.

Структурно работа состоит из трех глав, которые включат в себя шесть параграфов.



Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды


1.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России


В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли».

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым.

Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. К.П.Победоносцев выводит определение найма из кассационного решения судебного департамента. Он определяет договор найма как договор, «в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение».

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые.

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров.

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что - это срок и наемная плата.. Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.

К.П.Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. …Но договор о найме недвижимых имуществ, … составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708).

Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

Не смотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК).

Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.

Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы.

Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества.

Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен с двенадцати до девяти лет (ст. 277). Были введены менее продолжительные сроки для отдельных групп правоотношений. А именно не должен был превышать пятилетний срок договор найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями.

В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Передача же в поднаем национализированного и муниципализированного имущества осуществлялось только с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя (ст. 287).

К числу обязанностей наймодателя относилась обязанность своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст.157 ГК 1922 г.). Момент предоставления имущества наступал, как только у нанимателя появлялась возможность приступить к пользованию предметом найма. Неисполнения этой обязанности давало нанимателю право прекратить договор и взыскать убытки, причиненные неисполнением договора либо истребовать имущество. Наймодатель отвечал за скрытые недостатки, о наличие которых он не знал либо знал, но не оговорил их при заключении договора (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.). В литературе отмечалось, что «досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным».

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК РСФСР 1922 г., ст.284 ГК РСФСР 1964 г.).

Основными обязанностями нанимателя были: надлежащее пользование нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечение содержания этого имущества, своевременное внесение наемной платы и возврат имущества наймодателю по окончании срока найма.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

К моменту принятия части первой ГК РФ в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК РФ были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений). Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

Итак, резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор, в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. Для договора найма имущества предусматривалась письменная форма и свидетельствование у нотариуса. Таким образом, можно подчеркнуть, что уже в дореволюционном гражданском праве, имелась некоторая специфика в регулировании договора аренды недвижимого имущества, по сравнению с регулированием аренды движимого имущества. ГК 1922 г., ГК 1964 г давали одинаковое понятие договора найма имущества, которое в целом почти ничем не отличалась от понятия договора найма, выработанного цивилистической наукой дореволюционного периода. Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия. Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права.

К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий и иных сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.


.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды


Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых.

Некоторые особенности в определении имущественного найма существуют также и во Франции. Дело в том, что Гражданский кодекс Франции выдвигает весьма широкое понятие договора найма, которое охватывает всякий синаллагматический договор, по которому одно лицо обязуется к оказанию услуг другому за денежное или иное вознаграждение.

Согласно французскому законодательству существуют два вида найма: наем вещей и наем работы. Наем вещей определяется как договор, по которому наймодатель (locator) обязуется предоставить нанимателю (conductor) пользование вещью. Разграничение на виды найма во Французском гражданском кодексе производится в зависимости от предмета договора, что характерно для законодательства многих государств, однако специфике найма отдельных объектов уделено значительно большее внимание по сравнению с регламентацией этих вопросов в кодифицированных актах других стран. Предусмотрено четыре разновидности этого договора (ст. 1711) в том числе наем домов или их частей (bail a loyer).

По праву всех стран договор найма движимой вещи может быть совершен в любой форме. Что касается найма недвижимости, то здесь можно столкнуться с различными подходами в регулировании этого вопроса.

Так, в Италии договор аренды недвижимости на срок более 9 лет под страхом недействительности должен быть заключен в нотариальной или простой письменной форме с последующей регистрацией. Во Франции, даже если закон и требует соблюдения письменной формы, устный договор найма недвижимости не становится недействительным. В Германии в соответствии с § 566 Гражданского уложения договор найма недвижимости на срок более года должен быть облечен в письменную форму.

Что касается стран «общего права», то здесь при сдаче недвижимости в аренду вплоть до середины XX века не требовалось соблюдения каких бы то ни было формальностей. Впоследствии в отношении договоров аренды недвижимости, заключаемых на длительные сроки, устанавливается письменная форма. По существу такая долгосрочная аренда оформляется с соблюдением тех же требований, которые предъявляются и к составлению документов за печатью.

Основные обязанности сторон по договору аренды в современных зарубежных порядках в сравнении с римским правом не изменились. Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества в течение срока действия договора (п.1 ст.1719 ФГК; ст. 1575 ИГК; § 536 ГГУ; абз.1 ст. 254 Швейцарского обязательственного закона (ШОЗ); ст. 451 Свода английского гражданского права).

Наймодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного в договоре (ч. 2 ст. 1719 ФГК; абз. 1 ст. 254 ШОЗ; § 536 ГГУ). Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонт составляет обязанность нанимателя. При этом наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества, но не отвечает за недостатки, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора.

В английском праве ответственность наймодателя за недостатки вещи регулируется нормами, аналогичными по содержанию нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи.

У нанимателя также существует определенный круг обязанностей.

Во-первых, это обязанность пользоваться имуществом добросовестно, то есть как «хороший хозяин», что означает пользоваться вещью, не ухудшая ее.

Кроме того, зарубежное законодательство предусматривает такую обязанность нанимателя, как использование вещи в соответствии с ее назначением, вытекающим из договора найма или из обстоятельств, при которых был заключен договор (ст. 1728, 1729, 1766 ФГК; ст. 1587 ИГК; ст. 454 Свода английского гражданского права).

Наниматель обязан вносить наемную плату, в сроки установленные договором, а при отсутствии таких указаний в договоре - в сроки, предусмотренные законом или обычаем данной местности (ст. 1728 ФГК; §535 ГТУ; ст. 454 Свода английского гражданского права). Платежи осуществляются периодически и, как правило, в денежной форме. Однако существует возможность уплаты в форме предоставления встречных услуг. Размер наемной платы определяется по соглашению сторон.

И, наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора (§556 ГТУ; ст. 1730 ФГК; ст. 271 ШОЗ). Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, которое произошло во время ее использования, если не докажет, что оно наступило без его вины. В некоторых случаях нанимателю должна быть возмещена стоимость всех улучшений и дополнений к вещи (ст. 1592, 1593, 1651 ИГК). И здесь практика идет по пути разграничения улучшений на неотделимые от имущества без нанесения ему вреда и улучшения отделимые. Проблема в определении судьбы этих изменений разрешается следующим образом: неотделимые улучшения, которые были произведены нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иного не было предусмотрено договором найма. Если же соответствующее согласие было получено, то наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Что же касается отделимых улучшений, произведенных нанимателем за свой счет, то они считаются его собственностью и подлежат возврату.

Договор найма прекращается истечением срока, на который он был заключен. Если же срок найма в договоре указан не был, то каждая из сторон вправе по своему желанию прекратить действие договора. Необходимой предпосылкой реализации такого права является соблюдение сроков предварительного уведомления другой стороны о намерении прекратить действие договора (ст.1736, 1737 ФГК; ст. 1574,1596 ИГК; § 565 ГГУ; ст. 267 ШОЗ).

Если в договоре предусмотрен определенный срок, но по его истечении наниматель по молчаливому согласию наймодателя продолжает пользование вещью, договор считается возобновленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1597 ИГК; ст. 838 Земельного кодекса Франции; ст. 268 ШОЗ; § 568 ГГУ).

Договор прекращается в результате нарушения обязанностей одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (§ 554 ГГУ, ст. 265 ШОЗ, ст. 1741 ФГК). Так, наймодатель вправе прекратить договор при просрочке внесения наемной платы, а также в случае, если наниматель пользуется вещью вопреки условиям договора.

Основанием прекращения договора найма может быть объявление конкурса над имуществом нанимателя. Кроме того, договор прекращается смертью нанимателя.

Еще один очень важный момент, на котором необходимо остановиться. В законодательстве зарубежных стран существует неоднозначный подход к урегулированию юридических последствий, наступающих в результате отчуждения собственником - наймодателем имущества, которое ранее было сдано внаем нанимателю. Здесь возникает вопрос о том, прекращает ли такое отчуждение договор найма и, как следствие, дает ли оно новому собственнику, сданного внаем имущества, право истребовать это имущество у нанимателя или же новый собственник имущества оказывается в положении наймодателя, связанного договором найма, который был заключен ранее прежним собственником.

Согласно общему правилу переход права собственности на имущество, сданное внаем, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. И здесь, как отмечал профессор Ю.И. Свядосц, «обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику».

Таким образом, новый собственник в данном обязательстве занимает место наймодателя и как следствие приобретает всю совокупность прав и обязанностей последнего.

Например, во Франции при продаже сданной в наем вещи новый собственник не вправе выселить фермера или нанимателя, который имеет удостоверительный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743, 1744 ФГК).

В Германии, согласно § 571 ГГУ, отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости также не прекращает действия договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя. Аналогичная ситуация наблюдается в станах «общего права»,
Похожие работы на - Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения Дипломная (ВКР). Основы права.
Профилактика Вредных Привычек Реферат
Как Оформить Презентацию Дипломной Работы
Курсовая работа по теме Разработка бизнес-плана туристической фирмы "Спутник"
Курсовая работа по теме Проектирование локальной вычислительной сети для организации "Коммерческий банк"
Контрольная работа по теме Приемы, методы, модели, применяемые в финансовом менеджменте
Реферат: Вавилонское государство при Хамурапи. Скачать бесплатно и без регистрации
Сочинение Про Мою Жизнь 5 Класс
Доклад по теме Функции денег и определение спроса на деньги
Реферат: Международно-правовое регулирование труда. Скачать бесплатно и без регистрации
Я Подросток Сочинение По Обществознанию
Сан Доттаг1 Сочинение На Чеченском
Взрослый Человек Это Сочинение
Реферат по теме Лихорадка Западного Нила
Курсовая работа по теме Влияние средств массовой информации на политическое прогнозирование
Кредитные Деньги Реферат
Автореферат На Тему Розробка Живої Культуральної Вакцини Проти Вірусної Діареї Великої Рогатої Худоби
Курсовая работа по теме Юридические и правовые аспекты защиты и самозащиты от социально-опасных явлений
Александр Карелин Реферат По Физкультуре
Реферат: Тема революции в поэме А.А. Блока "Двенадцать". Скачать бесплатно и без регистрации
Дипломная работа по теме Криминологическая характеристика организованной преступности в Российской Федерации
Курсовая работа: Значение и функции бухгалтерского баланса в системе бухгалтерской отчетности
Реферат: Универсальный одноплатный контроллер на однокристальной ЭВМ
Реферат: Фізико-хімічні властивості газів