Правила инвестиций в недвижимость

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать в

Правила инвестиций в недвижимость

Альтернативные способы инвестировать в недвижимость: REIT, бонды

Часто можно услышать высказывания в духе «недвижимость — лучшая инвестиция», «недвижимость всегда растет в цене», «куплю три однушки у метро и больше никогда не буду работать». Но времена уже не те: достойного пассивного дохода на рынке недвижимости при таком отношении к делу вам нынче не видать. Когда страна переживает переходный период как в 90е и других вариантов инвестиций нет — может быть; когда город или район активно развивается, застраивается — возможно. Однако со временем рынок насыщается, появляется множество других предложений, развивается инфраструктура, жилой фонд устаревает и доходность падает. При этом недвижимость действительно является одним из основополагающих классов активов, и в качественном инвестиционном портфеле какая-то её доля может быть. Это хорошо для диверсификации. Покупка недвижимости — один из способов защиты от инфляции. Но лично я предпочитаю рынок ценных бумаг. Я здесь с года и как рыба в воде. У меня хорошее финансовое образование и опыт. Все это позволяет мне принимать взвешенные, обоснованные решения о покупке тех или иных бумаг. Напротив, одна только мысль о необходимости мотаться по всему городу а то и по другим , смотреть объекты недвижимости, искать арендаторов, взаимодействовать с ними, периодически делать ремонт да еще и самостоятельно — для экономии меня удручает. Мне проще изучать финансовые отчеты эмитентов и покупать ценные бумаги на бирже. Для вас все может быть иначе. Но есть хорошая новость: существует достаточно вариантов покупки недвижимости через рынок ценных бумаг. Как жилой, так и коммерческой. О них я и расскажу в статье. Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам. Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают. Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость офисы, торговые и производственные помещения , землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа! Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене. Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. А для коммерческой недвижимости млн. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа — на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация. Real EstateInvestment Trust или REIT — это компания, которая владеет различными объектами недвижимости апартаменты, коттеджные поселки, торговые и бизнес-центры, отели, радиовышки, центры обработки данных, складские помещения, медицинские учреждения, лесопилки, трубопроводы и т. REIT — это одна из форм коллективных инвестиций в недвижимость, позволяющая частным инвесторам получать довольно стабильный, в основном дивидендный, рентный доход на этом рынке без необходимости покупать дорогостоящие объекты и управлять ими. Доход этот, как правило, выше, чем в случае с другими инструментами, обычно используемыми для получения пассивного дохода например, «дивидендные акции». В отличие от «реальной недвижимости» паи REIT обращаются на бирже, что позволяет, имея брокерский счет, купить и продать их в любой момент времени в течение дня. Первый тип REIT — акционерные инвестиционные трасты недвижимости. В большинстве случаев бизнес-модель REIT очень проста и понятна инвесторам: на деньги пайщиков приобретаются различные объекты недвижимости, площадь сдается в аренду, арендный денежный поток за вычетом средств, необходимых для содержания помещений в надлежащем виде, уплаты налогов и комиссий управляющей компании, распределяется инвесторам в виде дивидендов. И здесь есть несколько важных нюансов:. Второй тип REIT — ипотечный инвестиционный траст недвижимости. Несмотря на название, фактически он как бы является банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. На привлеченные от инвесторов средства он либо выдает ипотечные кредиты, либо выпускает или покупает ипотечные облигации. Такие фонды более доходны, чем акционерные трасты, но и риски здесь выше: одно дело покупать недвижимость в собственность и управлять ею, другое — быть посредником и получать доход лишь от разницы ставок. Такие фонды несут высокую долговую нагрузку, выпускают больше новых паев для финансирования долга и особенно чувствительны к изменениям ключевой ставки. REIT бывают публичными и обращающимися на бирже, публичными не обращающимися продаются паи не через брокерский счет, а просто на сайтах, через краудфандинговые площадки и непубличными, доступными только институциональным инвесторам. Впервые REIT появились в США в году в результате внесенных Конгрессом в налоговое законодательство поправок, позволяющих частным инвесторам вкладывать деньги в диверсифицированные инвестиционные портфели доходной недвижимости. До этого времени подобные инвестиции были доступны только очень состоятельным людям и институциональным игрокам. В этом же году образовалась Национальная ассоциация инвестиционных трастов Недвижимости NAREIT , которая и по сей день играет ключевую роль в развитии индустрии. Законодательство, регулирующее REIT, схоже с американским, но в разных странах находится на разных стадиях своего развития. Можно выделить три группы:. Для частного инвестора единственная возможность приобрести фонды в большинстве указанных выше стран — открыть зарубежный брокерский счет. Также есть непубличные. При выборе REIT обращайте внимание на финансовые показатели компании, а также изучайте менеджеров. Например, из чего формируется их зарплата. Если она напрямую зависит от финансовых результатов компании, скорее всего, менеджеры будут работать качественно, тщательно выбирать объекты недвижимости для инвестиций и стратегии управления ими. Известны случаи мошенничества, когда клиентам предлагали купить паи в нигде не зарегистрированных фондах. Чтобы избежать этого, перед покупкой стоит проверить всю информацию о фонде по базе данных Комиссии по ценным бумагам и биржам США справедливо только для американских REIT. Существует также риск ликвидности. Особенно это актуально в кризис. Когда рынки падают, все инвесторы массово продают паи, менеджеру фонда нужно будет продавать активы в кратчайшие сроки. Продать здание больницы или бизнес-центра не так уж и просто. В этом случае управляющая компания может ввести запрет на продажу паев. Стоит учитывать, что коронавирус привел к массовому изменению привычек людей. Многие компании осознали отсутствие необходимости в оффлайн-магазинах и офисных помещениях. Это сэкономит деньги компаниям и увеличит их прибыли, но не очень хорошо скажется на доходах инвесторов в REIT, владеющих офисами и магазинами. Для инвестиций в недвижимость также можно использовать акции компаний, занятых в близких к ней сферах. Это не только очевидные девелоперы и застройщики, но и, к примеру, магазины строительных и отделочных материалов, мебельные магазины, клининговые компании, коммунальные службы. Таких компаний довольно много за рубежом — есть они и в России. Перед покупкой акций отдельных компаний стоит внимательно изучить их нынешнее финансовое положение и перспективы, оценить эффективность менеджмента, рассчитать справедливую стоимость. Купить чьи-либо долговые обязательства, связанные с рынком недвижимости косвенно, можно через ипотечные REITs, о которых мы уже говорили выше. Но есть способы сделать это напрямую. Они представляют собой совокупность первичных ипотечных кредитов, выданных американскими банками для покупки жилья. Российским аналогом являются облигации с ипотечным покрытием, эмитированные ДОМ. РФ, Ак Барс банком, Росбанком и другими ипотечными агентами. Доходность таких бумаг чуть выше, чем у гособлигаций, а надежность — фактически государственная. Но выпускаются они обычно на длительный срок: от 10 до 30 лет. Ликвидности почти нет. Все это делает отдельные ипотечные облигации не самым популярным инструментом среди частных инвесторов. Ипотека бывает коммерческой — коммерческими бывают и ипотечные облигации CMBS. Принцип схожий, однако заемщиками здесь выступают не граждане, а компании, управляющие отелями, торговыми центрами, складами и другими нежилыми помещениями. Доходность таких облигаций, равно как и риски, несколько выше, чем у RMBS. Также можно присмотреться к облигациям российских компаний, имеющих отношение к строительству жилых, физкультурно-оздоровительных или промышленных комплексов, дорог и мостов. Ввиду того, что рынок облигаций до сих пор во многом предназначен для институциональных инвесторов, поиск информации, необходимой для оценки качества того или иного эмитента, может быть затруднен. Exchangetradedfund или ETF — это фонд, паи которого обращаются на бирже. В состав таких фондов могут входить активы различных классов. Применительно к недвижимости это могут быть уже упомянутые выше отдельные акции и облигации, и даже паи REIT получается как бы «фонд фондов». В настоящее время на американских биржах обращаются паи около 40 ETF недвижимости. В основном в их составе — паи REIT. Фонды можно сегментировать по типам недвижимости жилая, офисная, промышленная и т. Бывают ETF с плечом или , а также инвертированные ETF недвижимости, стоимость паев которых растет на падающем рынке. Для инвестиций в ипотечные облигации тоже есть подходящие ETF. Еще одна форма коллективных инвестиций в недвижимость, притом куда более ранняя — паевые инвестиционные фонды. Закрытость фонда означает, что создается он надолго обычно на максимально допустимый законом срок — 15 лет , купить паи вы сможете только при его формировании, а продать раньше положенного срока — только если найдете желающего их у вас приобрести. Управляющая компания или краудфандинговая платформа может помочь вам с поиском покупателя, но возьмет за свои труды комиссию. Также не исключено, что досрочно продать паи вы сможете только с большим дисконтом. Объект в составе фонда апартаменты, торговый или бизнес-центр и т. Таких фондов в России на сегодняшний день около 60 и большинство предназначено для широкой публики. Альтернативный и более спекулятивный вариант с более высокой доходностью и соответствующими рисками — объект, который находится на стадии строительства или девелопмента и предназначен для последующей продажи. Таких фондов я насчитал порядка К большинству из них доступ открыт лишь квалифицированным инвесторам. Если паи вы покупаете через агента, заплатите «надбавку». Если продаете раньше положенного срока — «скидку». Дополнительно у управляющей компании могут возникать расходы, связанные с содержанием объекта ремонтные работы, налоги и прочее. ПИФы, в отличие от ETF, активно управляются хорошо образованными и опытными менеджерами, имеющими доступ к закрытой для частного инвестора информации. А значит, и высокие комиссии могут быть компенсированы дополнительным доходом. Для среднего российского частного инвестора от 0. Для более состоятельных людей закрытые ПИФы недвижимости — это еще и структурирование активов: обеспечение конфиденциальности владения, отсроченное налогообложение. Западный аналог — real estate mutual funds. В их составе, в отличие от российских фондов, чаще находятся не отдельные объекты недвижимости, а ценные бумаги — паи REIT, акции и облигации. Купить паи mutualfund, как и у нас, можно либо напрямую в управляющей компании, либо через агента — банк, брокерскую или страховую компанию. Все мы находимся в разном финансовом положении, по-разному относимся к риску, ставим разные финансовые цели. Как специалисту по рынку ценных бумаг мне комфортно инвестировать на бирже — в том числе и в недвижимость. Более состоятельным людям будут интересны закрытые ПИФы. В первую очередь, с позиции структурирования капитала и наследственного планирования. В инвестициях на внебиржевом рынке меня всегда настораживает непрозрачность деятельности компаний и неликвидность активов. Истории известны случаи стремительного роста инвестиционных проектов, в том числе и связанных с недвижимостью, до момента их выхода на IPO, когда при тщательной проверке документов компании службами биржи и регулятора вдруг выявлялись многочисленные финансовые трудности, о которых компания своим инвесторам предпочитала не рассказывать. Мошенничество возможно и на бирже, но ввести участников организованного рынка ценных бумаг в заблуждение все же намного труднее. Ощутимая разница. Редакция: info finversia. Мобильное приложение. При перепечатке материалов просим публиковать ссылку на портал Finversia. Владимир Верещак, финансовый советник, основатель консалтинговой компании «Богатство». Заметили ошибку? Теги: недвижимость инвестиции. Вы зашли как: Гость. Войти через. Структурная нота: как взять чисто Структурная нота — это инвестиционный продукт, потенциальная доходность которого выше, чем у банковского депозита. Внешне нота выглядит, как облигация, но на самом деле таковой не является. Три способа разделить имущество между супругами Экономический, правовой и эпидемиологический кризисы пришли не столько в нашу страну, сколько в наши семьи. Постараемся ответить на вопросы о преемственности, наследственном планировании и структуризации семейных активов. Инвестиции с защитой Как устроено инвестиционное страхование жизни? Наследственное планирование: управление рисками В последнее время мы очень часто слышим такие выражения, как «неподготовленное наследство», «дробление активов», «стихийное наследование», «траст», «наследственный договор», «душеприказчик» и тому подобные. Что это значит и кому может быть выгодно? Секреты инвестиций: 21 способ сэкономить на налогах Комиссии, налоги и инфляция — неприятная, но, увы, неотъемлемая часть инвестиций. Обойтись без них совсем невозможно. Но в ряде случаев издержки можно уменьшить. Например, сэкономить на налогах, используя предусмотренные законодательством вычеты, льготы и другие, не противоречащие ему способы. Экономия даже в полпроцента в долгосрочной перспективе существенно увеличивает доход инвестора. О том, что именно можно сделать, расскажу в данной статье. Налог на доходы за рубежом: как избежать переплат В современном мире человек волен выбирать, где жить, работать и отдыхать, чем владеть. Даже наличие государственных границ не мешает так или иначе присутствовать в разных частях света, причем иногда одновременно. В частности, это касается трудовой деятельности и получения доходов. И для этого вовсе не обязательно физически находиться в соответствующих странах. Выпуск от Алма Обаева. Экономика за секунду. Когда, куда, в какой валюте. Инвестиции в коливинг. Корпоративные новости ». Peloton: плохие новости и растущая конкуренция. Эксперты обсудят краудфандинг на Форуме Инвесторов InvestCommunity — Новикомбанк формирует «Бессмертный полк». Воронежское отделение СоюзМаш России провело отчетно-выборную конференцию. Alteryx: отличные перспективы Big Data на год. Новикомбанк и Государственный Фонд развития промышленности Рязанской области заключили соглашение о сотрудничестве. Жителям Санкт-Петербурга необходимо 1,7 млн рублей, чтобы чувствовать себя уверенно. МКБ внедрил речевую аналитику в своем контактном центре. Руководитель АФД выступил на финансовом онлайн-марафоне «Новые инструменты для частных инвесторов». В СберБанк Онлайн появилось «Сберкаско 2. Новикомбанк финансирует инвестиционные проекты в сфере микроэлектроники. Информация о проекте. Редакция не несет ответственности за мнения и информацию, обнародованные в комментариях к материалам. Мнение авторов публикуемых материалов не всегда совпадает с мнением редакции. Ответственность за информацию и оценки, высказанные в интервью, лежит на интервьюируемых. Комментируйте анонимно.

Биткоин цена в долларах график