Появился новый тренд

2025 год вошёл в историю с «Эффектом Долиной» — термином, описывающим системный сбой правосудия, спровоцировавшим волну общественного недоверия, выросшую в целую социальную проблему.

Почему это стало социальной, а не только правовой проблемой:

- согласно данным соцопросов 93,8% россиян считают, что в такой ситуации квартира должна остаться у добросовестного покупателя;

- 67% не поддерживают судебные решения, аналогичные решению по иску Ларисы Долиной;

- 71% тех, кто планирует покупать недвижимость, стали опасаться подобных рисков.

Ключевой вывод экспертов (включая главу ВЦИОМ Валерия Федорова): судебная практика, сформировавшаяся вокруг таких дел, не только не решила проблему мошенничества, но и усугубила её, создав новую угрозу для добросовестных граждан и подорвав доверие к стабильности права собственности и судебной системе.

Хорошо, что Верховный Суд поставил точку в данном деле, хоть это и не решает проблемы мошенничества, но создаёт судебный прецедент, который будет описан и в будущем Обзоре судебной практики ВС РФ.

Итак, подробно о трансформации схемы Долиной, с которой уже сталкиваются покупатели на рынке вторичной недвижимости.

Недобросовестные продавцы все чаще обращаются к статье 177 Гражданского кодекса РФ. Они утверждают, что на момент сделки находились в состоянии, которое не позволяло им понимать значение своих действий или руководить ими. В ход идут ссылки на стресс, депрессию, возрастные изменения или влияние лекарств, и даже алкоголя.

Это серьезно меняет правила игры для покупателя. Фокус суда смещается с проверки добросовестности покупателя на оценку медицинского и психологического состояния продавца в день подписания документов. Стандартных мер предосторожности вроде проверки выписки из ЕГРН и справки из психоневрологического диспансера теперь недостаточно, т.к. эти документы не фиксируют состояние человека в конкретный момент.

Чтобы обезопасить себя в новых условиях, покупателю необходимо перейти от пассивной проверки к активному созданию доказательств.

Что нужно делать?

1. Нотариальное удостоверение сделки. Нотариус обязан проверить дееспособность, установить личность и убедиться, что воля сторон соответствует их действительным намерениям.

2. Обязательная видеофиксация. Запишите на видео весь процесс подписания ключевых документов. На записи должно быть четко видно и слышно, как продавцу зачитывают условия, как ему задают вопросы и он дает осмысленные ответы, как сам задаёт вопросы и выражает свое внятное согласие. Это прямое доказательство его адекватности.

3. При подписании договора желательно наличие незаинтересованных свидетелей, которые впоследствии могут подтвердить вменяемость продавца, усилит вашу позицию.

4. Сохраняйте всю переписку в мессенджерах и по электронной почте, где видны осознанные обсуждения условий сделки. Это демонстрирует вовлеченность и понимание со стороны продавца.

5. Используйте банковский аккредитив или расчет через нотариальный депозит, которые не только обеспечивают безопасную передачу денег, но и создают официальный документооборот.

Если иск по статье 177 ГК РФ все же поступит, будьте готовы к тому, что необходима судебно-психиатрическая экспертиза для оценки состояния продавца на момент сделки.

Несколько ключевых позиций для покупателя в суде:

- бремя доказывания своей «неспособности понимать значение действий» полностью лежит на истце. Если продавец уклоняется от прохождения назначенной экспертизы, то это расценивается как негативное процессуальное поведение, что усиливает позицию покупателя в суде;

- активное предоставление суду всех собранных доказательств адекватности продавца (видео, переписка, показания свидетелей);

- предпринятые комплексные меры проверки продавца (такие как нотариальное удостоверение сделки, видеофиксация процесса подписания документов и привлечение свидетелей) оцениваются судом как проявление надлежащей осмотрительности. Этот факт является критически важным, так как доказательство своей осмотрительности напрямую укрепляет правовую позицию покупателя в споре.

Новая реальность требует от участников рынка недвижимости большей юридической осознанности. Для покупателя нотариальная форма сделки и видеофиксация превращаются из рекомендации в необходимость. А для недобросовестного продавца попытка провернуть подобную схему может закончиться уголовным преследованием.