Конечные результаты некоторых инвесторов stepSHAREs на сегодня

11.02.2020 состоялась презентация нашего проекта по долевому инвестированию в коммерческую недвижимость stepSHAREs на ютуб-канале Любомира Остапова "Сімейний бюджет".

В этом проекте мы предлагали инвесторам с чеками от $10k возможность приобрести долю в объекте коммерческой недвижимости, которая на момент покупки будет приносить инвестору чистую доходность 10%/год.

Объектом было торгово-офисное помещение на Московском пр-те 259 в г. Харькове. В этом объекте уже работало 3 арендатора (логистика) и оно приносило ежемесячный арендный доход.

Т. к. договора с арендаторами были зафиксированы в гривне, мы решили привязать стоимость долей к чистой доходности $10%/год. на момент входа в проект. Таким образом, стоимость долей зависела от курса доллара.

За первые 1,5 месяца к нам присоединились 9 инвесторов.

01.04.2020, когда курс доллара резко подскочил, в проект вошел 10й инвестор с чеком $10000.

Когда в марте ввели локдаун и к нам начали обращаться за скидками арендаторы. В то время, как на многих объектах коммерческой недвижимости в Харькове, арендаторы либо вообще перестали платить аренду, либо получили скидку 50%, в нашем объекте общее снижение аренды составило -17% от месячного арендного платежа в апреле. Во все остальные месяцы, мы получали 100% от сумм, указанных в договорах аренды.

18 сентября, в проекте участвовало 26 инвесторов со средним чеком $17000 и все доли stepSHAREs были распроданы.

К этому моменту на рынке наблюдалось понижение ставок практически по всем инструментам пассивной доходности: депозиты, ОВГЗ, займы, арендная доходность жилой недвижимости и др.

В связи с пандемией и введением карантинных мер, доходность многих объектов коммерческой недвижимости снизилась или вовсе потеряла арендаторов, на рынке крайне сложно найти новые объекты, которые будут приносить доходность от $12%/год (без вычета комиссий за управление и налогов) или чистую доходность от $10%/год.

Поэтому мы дали инвесторам возможность перепродавать свои доли с чистой доходностью 9%/год.(вместо 10%/год.).

За это время уже 4 инвестора вышли из проекта, перепродав свои доли другим инвесторам. Их доходность составила от 5,35%/год. до 30,88%/год. На слайде можно увидеть их доходность за период, которая в большей степени зависела от курса доллара на момент входа проект.

Также ниже указана их годовая доходность (техническая), взятая путем:
доходность за период/количество месяцев в периоде * 12.

На графике вы можете увидеть изменение стоимость долей за весь период проекта.

Хорошо заметно, как стоимость долей понижалась из-за резкого повышения курса доллара в апреле, повышение стоимости долей в сентябре, когда все доли stepSHAREs были распроданы и инвесторы продавали свои доли с чистой доходностью 9%/год. и повышение в марте, как только мы повысили арендные ставки нашим арендаторам.

В марте 2021 нам удалось добиться повышения арендных ставок у всех (трех) наших арендаторов в общей сумме на 16,13%, путем нахождения потенциального арендатора.

В итоге:

1) Инвесторы, которые остались в проекте, продав свою долю сейчас, смогут получить доходность от 17%/год., если они заходили, при низком курсе доллара в феврале или от 32%/год., если они заходили летом, при высоком курсе доллара.

2) За все время уже 4 инвестора вышли из проекта, перепродав свои доли другим инвесторам. Их доходность составила от 5,35%/год. для тех, кто приобрел доли в феврале и до 30,88%/год., для тех, кто приобрел доли летом.