Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости

Форма, содержание и стороны договора купли-продажи недвижимости. Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение), иное недвижимое имущество. Права на земельный участок при продаже зданий (сооружений) и иной находящейся на нем недвижимости.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.


Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации.
Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу купли-продажи недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.
Этим определяется актуальность выбранной темы настоящего реферата.
Целью данной работы является раскрыть понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости.
На основе цели исследования в работе были поставлены следующие задачи:
- рассмотреть существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
- дать характеристику особенностей договора купли-продажи недвижимости по действующему законодательству;
- проанализировать права собственности на земельный участок при продаже зданий и сооружений;
Источниками информации при выполнении работы послужила учебная и научная литература, раскрывающая понятие, форму и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а также книги и другие источники, посвященные вышеуказанному вопросу.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.(5,с281)
Рассматриваемый договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также объекты незавершенного строительства.
Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности, и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.
По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно нормам п. 3-4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможны два варианта регистрации такого права. В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК РФ) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ «Продажа предприятия».
Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, согласно действующему законодательству, среди объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса (ЗК) РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка отчуждения. Так, принадлежащие ОАО «РЖД» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ.
Нормы, содержащиеся в § 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК РФ, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».
К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК РФ).
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (13,с. 52).
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также вправе быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Роль продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут играть органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями в сфере приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени продажу приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов Российской Федерации продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления.
Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правосубъектности. То есть сделки, связанные с отчуждением недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества, не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет и виды которой определены законом или уставами таких предприятий. Поэтому если сделки, направленные на отчуждение движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе унитарного предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, то такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.
Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.
Каких-либо общих ограничений круга возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные нормы, адресованные покупателям недвижимости (например, они составляют законодательство о приватизации).
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения (9, с.175).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.
По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом.
Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения.
Поэтому любая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.
Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Норма ст. 550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества (11, с. 93).
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются несогласованными, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.
К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие четко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности, план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.
Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).
Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и проч.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания (сооружения) в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка (8, с. 274).
В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме п. 8 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.
Если здание или сооружение покупается для сноса в целях продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом следует иметь в виду, что компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Цена в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Такое решение можно рассматривать как следствие имеющейся у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.
Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.
Анализ существенных условий договора продажи недвижимости позволяет характеризовать его как двусторонний и взаимный.
Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (14, с. 62).
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (подп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца передать имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он:
б) фактически передаст недвижимое имущество;
в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.
При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.
Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность ее оплатить. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора. Законом допускаются оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества (7 , с. 372).
В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.
Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения) - как жилые, так и нежилые. Они делимы только юридически.
С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам § 7 главы 30 ГК РФ. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости (16, с. 85).
Теоретически может быть продана доля в праве собственности как на делимую, так на неделимую недвижимую вещь. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.
При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, причем их величина может не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) возникает общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования сособственниками земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), определяется с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося порядка владения и пользования сособственниками земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Особенности государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество закреплены в нормах ст. 24 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию. Речь идет о сведениях, касающихся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного уча
Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости курсовая работа. Государство и право.
Курсовая работа по теме Механизм психологического воздействия
Курсовая работа по теме Расчет выбросов загрязняющих веществ на окружающую среду производства ОАО 'Чеширский КОТ'
Контрольная работа: Особенности становления и развития управленческого консультирования в Украине и его правительственная поддержка. Место и роль иностранных консультационных фирм в инфраструктуре управленческой экономики
Реферат На Тему Гиппократ - Основоположник Античной Медицины
Отчет О Прохождении Производственной Практики Пожарного Заключения
Источники и факторы дошкольного образования
Курсовая работа по теме Организация производства на предприятиях транспорта
Курсовая работа: Учет расчетов с персоналом по оплате труда на примере ООО "Компактцемент"
Курсовая Работа По Курсу Финансовый Анализ
Темы Сочинений На Немецком Языке
Реферат: Особенности корпоративных финансов
Физика 9 Класс Самостоятельные Контрольные Работы Кирик
Реферат по теме Galileo Galilei
Курсовая работа по теме Создание Казанской губернии
Приемочный Контроль Товаров В Аптечной Организации Реферат
Реферат На Тему Субъекты Предпринимательского Права
Курсовая работа по теме Анализ затрат труда и фонда оплаты труда на предприятии ОАО "Ессентуки-Аква"
Русский Язык 3 Проверочные И Контрольные Работы
Реферат: Недействительность международных договоров. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая работа по теме СВОТ-анализ. Теория и практика на примере Костромского региона
Учет лизинговых операций - Бухгалтерский учет и аудит дипломная работа
Общая характеристика гражданского правообращения - Государство и право реферат
Державна реєстрація фізичної особи-підприємця - Государство и право реферат