Покупка квартиры в Польше в ипотеку

Привет, недавно я закончил оформление покупки квартиры и ипотечного кредита, и меня попросили поделиться своим опытом. Сразу скажу, что все протестировано лично на мне, у кого-то еще все может быть иначе.

С чего начать

В целом, купить недвижимость иностранцу довольно легко, не обязательно даже жить в Польше - были бы деньги. Однако есть исключения: 

• Любой вид недвижимости с землей (дом, участок, в некоторых случаях даже терраса на первом этаже многоквартирного дома)
• Квартира в приграничной зоне (15км от границы, в том числе морской - например, Гданьск)

В обоих случаях придется получать разрешение на покупку от польского МВД. Не то что бы сложно, но сильно удлиняет процесс - ждать разрешения придется как минимум два месяца, а скорее всего еще дольше.

Как попасть в кредитное рабство

С получением ипотечного кредита дела обстоят немного сложнее. Во-первых нужен первоначальный взнос, его минимальный размер устанавливается государством, и в данный момент равен 20%. Однако многие банки могут дать кредит начиная с 10%, при этом оставшиеся средства до 20% отдельно страхуются банком (за дополнительную плату, конечно).

Во-вторых, вам придется доказать банку, что а) у вас есть право жить в Польше и вы не собираетесь отсюда уезжать б) у вас достаточно денег для оплаты ипотечных взносов. Каждый случай индивидуален, но в целом нужно иметь:

• ВНЖ (карта побыту). Чем больше ее оставшийся срок действия - тем лучше. Знакомым не советовали подаваться на ипотеку за 6 месяцев до конца карты - лучше подождать новую.
• Рабочий контракт, в идеале на неограниченный срок, в случае ограниченного - он должен действовать как минимум полгода после подписания ипотеки. Также нужно работать на текущем месте минимум три месяца.

Есть еще много факторов, которые могут повлиять на решение о выдаче кредита, и лучше всего вам их опишет специальный финансовый консультант - doradca finansowy.

Для клиента услуги дорадцы совершенно бесплатны - они получают вознаграждение от банков. Всячески советую обращаться к ним со всеми своими вопросами и сомнениями. Можно сделать это даже перед выбором квартиры, чтобы оценить свои возможности - дадут ли вам ипотеку и на какую сумму.

После получения от вас всей информации дорадца предложит вам на выбор несколько банков, вы сможете подать заявку во все из них, и выбрать один после получения положительных решений. Для оценки вашей кредитоспособности самым важным документом будет справка с работы - она заполняется на бланке конкретного банка (то есть несколько банков - несколько справок), там указываются место работы, средняя зарплата, срок контракта и т.д..

Во всех банках обязательным условием будет перевод к ним зарплатного счета, а также использование дополнительных услуг - кредитная карта, страховка квартиры, страховка жизни и т.д.

Процент по ипотеке складывается из двух параметров - государственная базовая ставка WIBOR (для ипотек используется WIBOR 3M - среднее значение за 3 месяца, в настоящий момент равна 1,73%) и маржи банка - это значение разное для разных банков. Маржа постоянна на протяжении всего кредита, однако может повышаться в качестве штрафа при несоблюдении каких-то условий, прописанных в договоре. Также маржа будет повышена, пока квартира не перешла к вам в собственность. Кроме этого, нужно будет оплатить страховку недвижимости, страховку жизни и провизию - комиссию банка при выдаче кредита, как правило это 2-3% от суммы кредита. Провизия может быть включена в тело кредита, не обязательно выплачивать ее сразу.  

Для упрощения сравнения кредитов в Польше есть такое понятие как RRSO - общий годовой процент, который включает в себя не только собственно проценты по кредиту, но и все остальные расходы - страховки, провизию и т.д. То есть по сути это позволяет легко оценить всю переплату по ипотеке - и выбрать самый выгодный банк. Сейчас средний RRSO составляет 4-4.5%.

Дополнительно в ипотеку можно включить ремонт - полы, стены, двери, ванную, кухню - в общем все, что неотделимо от квартиры.

В случае новостройки ипотеку не придется выплачивать с первого месяца - так как квартира платится по частям, то и проценты платятся в зависимости от переведенных застройщику денег. Полная сумма ежемесячных платежей будет уже после передачи квартиры в собственность.

Процесс покупки квартиры

Итак, для начала вам нужно эту самую квартиру выбрать - в отличие от России, в Польше ипотека выдается под определенную недвижимость.

Я покупал квартиру в новостройке, поэтому буду рассказывать в основном про них.

Нет смысла смотреть первичный рынок на сайтах недвижимости типа otodom - да, там есть новые квартиры, но в 100% случаях это будет агентство, которое сдерет с вас дополнительную комиссию, да и вообще все это весьма сомнительно выглядит. Нужно смотреть либо специальные сайты типа rynekpierwotny.pl, либо сайты застройщиков. В оффлайне можно сходить на ярмарки недвижимости (targi mieszkaniowe), они проводятся несколько раз в год, там будут стенды со всеми застройщиками, на которых можно получить всю интересующую информацию, взять карту, буклетики, и вообще прикольно.

Если вы не хотите ждать окончания строительства год или больше, готовьтесь к тому, что выбор будет ограничен. Как правило, все небольшие квартиры (студии и двухкомнатные) разбираются еще на этапе котлована, трех- и четырехкомнатные остаются на потом (но самый дорогие или неудобные варианты). Оговорюсь, что речь про Краков, где строительный бум и много понаехавших, в других городах ситуация может быть лучше.

Допустим, вы нашли свою квартиру мечты (а также распланировали свое будущее, ипотечные выплаты и мысленно расставили мебель в будущей квартире), следующий этап - визит в бюро продажи (где вам говорят, что эту квартиру уже выкупили, и все ваши планы идут прахом).

Я немного шучу, но на самом деле это вполне вероятно - у большинства застройщиков веб-сайты оставляют не лучшее впечатление, и данные там не всегда актуальны. С другой стороны, бывает, что квартира снимается с бронирования, так что лучше все уточнять у агента вживую. Выбранную квартиру можно будет забронировать “на словах” на несколько дней - за это время нужно сходить к дорадце (если еще не), чтобы оценить свои шансы получить ипотеку на эту квартиру. Скорее всего, застройщик посоветует определенного дорадцу, с которым он сотрудничает - не спешите отказываться. В данном случае дорадца работает как посредник между вами, банком и застройщиком, и будет гораздо проще и быстрее, если они все друг друга знают.

Дорадца на основе ваших заработков, стоимости квартиры, суммы и длительности кредита подберет вам несколько банков и оценит шанс получения ипотеки. Если вас устраивает - возвращаетесь к застройщику для подписания договора резервирования квартиры (umowa rezerwacyjna). Такой договор заключается на месяц-полтора, чтобы у вас было время на ожидание ответов от банков. Нужно будет оплатить задаток (5-10 тысяч), при этом если вам откажут в ипотеке - задаток вернут.

После этого идете опять к дорадце, он поможет заполнить все документы для банка и отправит заявки, вам останется лишь ждать от нескольких дней до пары недель. Можно дождаться ответов из нескольких банков и выбирать потом. В моем случае один банк был гораздо выгоднее остальных, поэтому мы решили податься только в него, если откажут - можно попробовать и в остальные.

После получения положительного решения на кредит придется снова вернуться к застройщику - теперь вы готовы подписывать окончательный договор с застройщиком (umowa deweloperska). Грубо говоря, по этому договору застройщик обещает построить квартиру и отдать ее вам, а вы обязуетесь оплатить. Договор подписывается у нотариуса, в чьи обязанности входит убедиться, что вы понимаете содержание договора. Поэтому, если вы недостаточно хорошо знаете польский (хотя в юридическом польском и поляки не особо разбираются) - придется взять с собой присяжного переводчика. Нам застройщик опять-таки предложил своего знакомого переводчика, что было удобно, но наверняка дороже. За услуги нотариуса мы заплатили 1500 злотых, за переводчика - 370.

Остается лишь заплатить банку за оценку квартиры (500 зл), подождать ее, и можно оформлять окончательную ипотеку (всего-то подписать стопку бумаги высотой пару сантиметров). Лично мне ипотечный договор было понять сложнее, чем девелоперский, но переводчик уже не обязателен, дорадца ответит на все вопросы.

На этом вся бумажная волокита заканчивается, остается лишь следить за стройкой и ждать. После сдачи дома нужно будет принять квартиру от застройщика, оформить ее в собственность, сообщить об этом банку - ну и сделать ремонт, конечно.