Pahatahtlikkus

EUROSTOXX 505037.60

+0.25%

S&P 5005267.84

-0.74%

OMX TALLINN_GI1762.38

-0.14%

BITCOIN67696.27

-2.53%

ETHEREUM3796.05

+0.58%

NAFTA76.87

0.00%

KULD2334.10

-0.13%

USD/EUR0.92

+0.05%

EUROSTOXX 505037.60

+0.25%

S&P 5005267.84

-0.74%

OMX TALLINN_GI1762.38

-0.14%

BITCOIN67696.27

-2.53%

ETHEREUM3796.05

+0.58%

NAFTA76.87

0.00%

KULD2334.10

-0.13%

USD/EUR0.92

+0.05%

EUROSTOXX 505037.60

+0.25%

S&P 5005267.84

-0.74%

OMX TALLINN_GI1762.38

-0.14%

BITCOIN67696.27

-2.53%

ETHEREUM3796.05

+0.58%

NAFTA76.87

0.00%

KULD2334.10

-0.13%

USD/EUR0.92

+0.05%

EUROSTOXX 505037.60

+0.25%

S&P 5005267.84

-0.74%

OMX TALLINN_GI1762.38

-0.14%

BITCOIN67696.27

-2.53%

ETHEREUM3796.05

+0.58%

NAFTA76.87

0.00%

KULD2334.10

-0.13%

USD/EUR0.92

+0.05%

Uuendatud 07:32, 24. mai

Yahoo Finance

Tellijale

Ettevaatust maja müües: jahti peavad pättostjad

Liina Laks, majandusajakirjanik

24. mai 2024, 01:30

Kuula

Juristid kinnitavad kui ühest suust: pahatahtlike kinnisvaraostjate arv on Eestis kasvanud. Asi on läinud hulluks, tervest mõistusest pole kohtus abi ning lepingutesse peab enda kaitseks panema lausa jaburaid klausleid – ja seegi ei pruugi päästa.

Avalikkuse ettegi on jõudnud hulk juhtumeid, kus inimesed on müünud vanemat sorti maja, mille ostjad nõuavad hiljem varjatud puudustele viidates müüjatelt suuri rahasummasid.

Advokaat Indrek Veso on mitme sellise juhtumiga kokku puutunud, ent toonitab, et mõnikord võibki tegu olla puudusega. Ta tõi näiteks oma sugulased: kolm aastat tagasi ostsid nad maja, mille müüja ütles, et peal on vastupidav kivikatus – aga selgus, et neelukohtadel polnud plekki, vaid kangas, ja pealekauba oli katus valesti ehitatud. See asi lahenes nii, et maja uus omanik võttis kaasa eksperdi, kes katusele ronis ja puudused kirja pani. Ostja ja müüja said kokkuleppele, aga kui poleks saanud, olnuks ostja šansid kohtuvaidluses päris head, arvab Veso.

«Ühes riigikohtusse jõudnud vaidluses ligi kaks aastat tagasi esindasin klienti, kes oli ostnud kinnistu uuema, 2008. aastal ehitatud maja ja põlise talumajaga. Viimane väideti olevat suurepärases seisus, aga kui uus omanik hakkas laudist vahetama, selgus, et maja oli tuhaplokkidega plommitud, alumised palgid mädanenud,» kirjeldas Veso.

Selles vaidluses tuli esimeses kohtuastmes leppida kaotusega, teises tuli võit ja lõpuks andis ka riigikohus õiguse ostjale, ehkki märkis, et vanale majale ei saagi esitada samu nõudeid kui uuele majale.

Ent ometi kinnitab ka Veso, et viimastel aastatel on sagenenud juhtumid, kus majaostjad püüavad müüjatele juristide ja kohtu abil kotti pähe tõmmata. «Pahad inimesed,» nentis Veso.

Ta viitas ka telesaates «Pealtnägija» käsitletud juhtumile, kus osteti vana maja, mille juurest hiljem puudusi otsima hakati. Veso nimetas kõige ebameeldivamaks, kuidas ostjad müüjaid töötlesid: eelmistele omanikele mindi valmis paberitega koju ja hakati painama, et nad allkirja alla paneksid.

«Soovitasin, et seda ei tehtaks, aga müüjaid oli mitu ja kaks neist kirjutasidki alla. Küsisin, et miks ometi, ja nad ütlesid, et lihtsalt ei jaksanud enam,» nentis Veso.

Aususki ei aita

Siinkohal on tal nõuanne, mida annab ka kõikidele tuttavatele: «Ükskõik mis lepinguga tegu on: kui teine pool hakkab peale käima, et kiire-kiire, siis see on esimene ohumärk. Tõmba kohe pidurit.»

Skeem, kus pahatahtlik ostja püüab heauskselt müüjalt midagi välja pressida, on Veso sõnul nii levinud, et tema juristidest tuttavad ei julgevatki enam maja müüa.

«Probleemi tekitab meie õigussüsteem, mille oleme Saksamaalt üle võtnud,» märkis Veso. «Meil ei saa müüa kinnis­asja «as is» ehk on, nagu on – nii nagu USAs, kus pärast tehingut avastatud puudused ei anna enam nõudeõigust.»

Jurist möönis, et vanemate majade puhul on selline lähenemine kahe teraga mõõk – näiteks kui laudise alt paljastub mädanenud põhikonstruktsioon. Ent meil ei aita müüjat ka asjaolu, kui tal pole puudustest aimugi – sellisteski vaidlustes on kohtud langetanud otsuseid müüjate kahjuks.

«Lihtne on soovitada, et räägitagu kõik puudused ausalt ära, aga ega seegi päästa,» tõdes Veso. «Müüakse ju näiteks päritud maju – müüja pole sees elanudki, maja seisukorrast pole aimugi.»

Seadusemuudatust kavas pole

​Heddi Lutterus, justiitsministeeriumi õiguspoliitika asekantsler

Justiitsministeerium ei ole praegu arutanud ega plaaninud võlaõigusseaduses müügilepingu sätteid muuta. Meie hinnangul on kehtiv regulatsioon piisav.

Seadused peavad looma piisavalt paindliku raamistiku, mis võimaldaks arvesse võtta eri õigussuhete keerukust, kuid samal ajal tagaks inimeste ja lepingupoolte õiguste tasakaaluka kaitse. Vaidluste korral saab olukorrale hinnangu anda kohus.

Müüjal on võimalik oma õigusi võimalikult tõhusalt kaitsta sellega, et avaldab ostjale müüdava asja kohta olulise negatiivse teabe ja puudused. Pelgalt üldine tüüplause lepingus, mille kohaselt müüja kinnitab, et kinnisasjal ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, ei ole müüja õiguste tagamise seisukohalt piisav.

Ta kirjeldas, kuidas müüdi maja, mille vead oli müüja kirja pannud kolmele leheküljele, aga hiljem esitas ostja ikkagi kahjunõude: konstruktsioonid olevat läbi. «Ei teagi, kuidas see asi lõppes,» sõnas Veso.

Muidugi on ka vastupidiseid näiteid, möönab ta. Ühel juhtumil tahtsid ostjad maja üle vaadates ka pööningut näha, kuid müüja leidis vabandusi, miks pööningule ei pääse, ja kinnitas samas, et kõik olevat tipp-topp korras. Aga kui ostjad sisse kolisid, selgus pööningule ronides, et see oli põlenud – siin polnud pikka vaidlust, sest müüja varjas teadlikult puudust.

«Aga need juhtumid, kus öeldakse, et pole võimalik sees elada – no mida selle all mõeldakse? Kas oodatakse, et toas oleks 22 kraadi sooja ja kõik mugavused? Seda ei saagi vanalt majalt eeldada,» rääkis Veso. «Ka riigikohtust on tulnud lahend, kus müüja ütles enne tehingut, et maja oli kasutatud suvilana, ja kohus leidiski, et sellisel juhul oli aastaringset elamist loota oli liig.»

Ühte konkreetset õpetust Vesol inimestele anda ei ole – iga juhtum on erinev. Kuna aga kohtus hakatakse vaatama kogu protsessi müügikuulutusest alates, tasub juba seal kõik ausalt kirja panna. Ja hiljem korrektne leping sõlmida.

Mida aga teha, kui oled saanud päranduseks suvila ja pole õrna aimugi, mis seal on või ei ole? Natuke aitavat, kui panna lepingusse sõna «elamiskõlbmatu», see kummutavat paljud nõuded juba eos. Veso ütleb, et kui huvilise ostuhimu on suur, võib ta ju ise eksperdiga konstruktsioone vaadata ja lahti võtta. «Siis saab öelda, et müüd maja nii, nagu on. Tulebki ostjale öelda, et võta ise ekspertiis – aga ehitusekspert võetakse harva, heal juhul tuttav ehitusmees, sest ekspertide juures löögile ei pääse, nemad töötavad suurte objektide kallal,» rääkis Veso.

Ja müüjatel tuleb arvestada ka sellega, et igasugu inimesi on liikvel. «Osa ostjaid-kavalpäid on valmis panustama vaidluse peale. On aru saadud, et sealt annab võtta, kui suudad tõestada, et on varjatud puudused. Kui keegi mulle sellise kirja kirjutab, siis ma vaataksin, et huvitav mõttetöö, aga paljud ehmatavad ära, kui juristilt kiri tuleb. Ja siis hakatakse neid psühholoogiliselt töötlema – siinkohal tõmmake pidurit ja minge ise juristi juurde,» ütles Veso.

Erinevad arusaamad

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakler Ketlin Jundas märkis, et võlaõigusseadus ütleb selgelt, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, ka kvaliteedi ja kirjelduse osas. «Seega kui müüja leiab, et müüb lammutamisele kuuluvat maja, siis see tuleks ka lepingusse kirjutada,» ütles Jundas. «Kui aga müüjal pole aimugi, mis seisus maja on, tulekski lepingusse kirjutada, et müüjal pole ülevaadet, kuidas maja sooja peab või mis seisus on elektrisüsteem.»

Kui inimene müüb asja ausalt, toob välja talle teada puudused ja märgib ära, mida ta ei tea ning enne tehingut fikseeritakse müüdava asja seisukord, saab vältida paljusid vaidlusi.

Ent kui hiljem selgub, et ostetud maja pole siiski elamiskõlblik, tuleks kohtupraktika järgi olukorda hinnata tänapäevaste normide alusel, märkis Jundas. «Näiteks kui müüakse maja, milles müüja vanemad või vanavanemad elasid ja toimetasid – kas tänapäevaste normidega harjunu peab neid tingimusi elamisväärseks? Võib juhtuda, et ei pea, sest kuigi müüja sugulased seal elasid, olid nende nõudmised ja harjumused teistsugused kui tänapäeval.»