Паевой фонд альфа капитал

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Арендный поток 1 и 2 — мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Паевой фонд альфа капитал

ОПИФ «Альфа-Капитал Облигации Плюс»

Продолжаю копаться в нюансах вновь появившихся фондов коммерческой недвижимости. К сожалению, информацию в презентациях можно сразу пропускать мимо ушей и углубляться в документы, где и кроются основные нюансы, влияющие на будущий результат. Фонд от УК «Альфа Капитал», анонсированный в начале года, и предлагающий инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с целью длительного владения и получения рентного дохода. Согласно правилами фонда фонд покупает объекты, арендатором которых является магазин Пятерочка, находящиеся в Москве и области. Стоит сразу отметить конфликт интересов, Пятерочка — бренд магазинов компании X5 Retail Group, который входит в один консорциум Альфа-Групп с управляющей компанией, создавшей и управляющей фондом. Декларируется, что все договора аренды по покупаемым объектам — долгосрочные, с условиями индексации арендной ставки, либо растущие в процентах от оборота магазина рассмотрим детальнее позже. Теоретически это дает некую защиту рентного дохода от продуктовой инфляции растет номинальная стоимость товаров в Пятерочке, растет номинальный оборот — растет арендная ставка. С другой стороны, при ощутимом росте продуктовой инфляции, ЦБ будет ужесточать монетарную политику и повышать ставки, что нивелировать этот защитный эффект. Стрит-ритейл в формате «Магазин у дома» — «ковидоустойчивый» бизнес. Весь ритейл в г показал рост выручки. Карантинные меры ни в одном городе не коснулись продуктовых магазинов. Риск потери якорного арендатора. Если Пятерочка съезжает с купленного объекта, то как правило объект обречен. Если супер-оптимизированный маржинальный бизнес Пятерочки «не вывез» локацию, то другие просто даже пробовать заходить не будут. В отличие от мини-торговых центров с диверсифицированным портфелем арендаторов, здесь присутствует риск обнуления арендного дохода и резкого падения СЧА в случае если конкретная Пятерочка съедет. Частично это компенсируется только тем что таких объектов в фонде несколько. Афилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде, повышенный риск недобросовестного управления. Риск роста ставки ЦБ и доходностей по инструментам с фиксированной доходностью депозиты, облигации. Сейчас недвижимость на пике цен из за низких ставок, и при развороте ставок наверх, цена на недвижимость неминуемо начнет падать, съедая полную доходность фонда. Это на мой взгляд основной риск покупки недвижимости в текущий момент. Но он касается любой доходной недвижимости вообще, что жилой, что коммерческой. На последнем заседании ЦБ, прозвучал однозначный намек о том, что инфляция растет быстрее прогноза и что, скорее всего, цикл снижения ставок закончен. Reload document Open in new tab Загрузить \\\\\\\\\\\[3. Второй фонд от Альфа Капитал, имеющий несколько отличий от первого. Анонсирован в начале сентября года. Как и в первом фонде, интервалы для покупки открываются каждый месяц до момента пока не будут набраны целевые 2 млрд рублей. Поэтому входить разумно максимально близко к окончанию формирования фонда, отслеживая приближение СЧА к целевым 2 млрд рублей на сайте УК в разделе с отчетами , или у агргегаторов данных по ПИФам, например на investfunds. Портфель объектов чуть более диверсифицирован за счет бОльшего размера фонда и чуть большого ассортимента объектов. Ежеквартальные выплаты — возможно чуть менее приятны, если ЗПИФ покупается в качестве альтернативы жилой недвижимости с привычным ежемесячным денежным потоком. С другой стороны ежеквартальные выплаты менее волатильны, так как эффекты разовых разовых расходов сглажены оплата налога на недвижимость, итд. Reload document Open in new tab Загрузить \\\\\\\\\\\[2. Самый адекватный способ покупки, но возможен только для фонда «Арендный Поток-2» АП-2 , во время открытия интервалов первые 2 недели каждого месяца вплоть до момента пока не будет собрана целевая сумма. Заявку подавать на сайте УК при открытии очередного интервала. Покупать стоит ближе к сроку окончания формирования фонда. Покупка таким образом осуществляется через присоединение к стратегии, в рамках которых УК для вас будет приобретать паи того же фонда. Покупать так смысла не имеет. Купленные таким образом паи будут учтены при расчете остатков клиента и присвоении премиум-статуса, о котором я рассказывал тут. Оба фонда прошли листинг на мосбирже и торгуются на открытом рынке — это несомненно большой плюс к ликвидности, в теории. Так же УК сообщает, что к торгам подключился маркет-мейкер Атон, который должен обеспечивать ликвидность, выставляя заявки и на покупку и на продажу, и зарабатывая на спреде между ними. По Фонду АП1 за все время прошло аж 10 сделок оборот 3 млн рублей , а стакан заявок выглядит следующим образом, маркет-мейкером и не пахнет. По фонду АП2 все примерно так же — оборот ноль сделок , а стакан выглядит так:. Есть 3 заявки на продажу по р при текущей возможности купить паи у УК за р и несколько желающих поймать удачу и купить дешевле УК. Учитывая что прошел почти год, это вызывает вопросы. Пайщики получили всего 2 выплаты — в октябре и ноябре года, сведем все данные и посчитаем, сколько получили пайщики, зашедшие в самом начале — в марте года. И это крайне крайне печально. Инвестор в такой фонд должен быть настроен очень долгосрочно, чтобы принять низкую доходность первого года. На бумаге, доходность фонда хоть и не планирует быть впечатляющей, но большим плюсом ее является декларируемая индексация тарифов по аренде, либо плавающая ставка аренды в процентах от оборота магазина. Посмотрим, какова арендная нагрузка этого магазина от выручки, и превышает ли она заданные 3 млн рублей. Обратимся к отчетам X5 Retail Group. То есть магазин при текущих ставках работает на грани рентабельности. Можно сделать осторожный вывод, что данный магазин работает в районе нуля , и близок к тому, чтобы начать переговоры по снижению арендной ставки и даже отказаться от аренды, в случае недостижения результата. К сожалению, более глубоко оценить все объекты фонда без достаточной информации сложно, но как минимум, сомнения могут закрасться и как минимум более скептически отнестись к тому что индексация арендных ставок, или плавающая от выручки ставка, поможет инвестору получать растущий на величину инфляции доход. В негативном сценарии можно предположить, что стоимость купленного объекта завышена из за завышенного арендного потока, который держится на волоске и в любой момент может упасть в 1, раза. Если покопаться в телеграм канале, который ведет УК, то можно найти информацию о том, что УК столкнулся с переговорами по снижению арендных ставок, то есть мои опасения не беспочвенны. Правильно ли я понимаю, что во время пандемии «Пятёрочка» пыталась снизить ставки аренды по объектам, которые мы уже купили в фонд? Да, правильно. По некоторым объектам, которые уже в фонде, мы также получали запрос от Пятерочки о снижении арендных ставок. Мы провели переговоры, и на текущий момент не снизили арендную ставку ни по одному из объектов в фонде. Чем «Пятёрочка» аргументировала снижение ставок аренды? Мотивация связана с нестабильным потоком выручки. Так, в марте многие магазины показали оборот на уровне предновогодних дней, после чего был провал в выручке. Ей удалось снизить ставки? По объектам, которые мы уже купили в фонд, ставки не были снижены, но мы пересмотрели финансовые показатели и перспективы по тем объектам, которые планируем включить в фонд. Что именно заставило вас отказаться от прошлых объектов и подобрать новые? Переоценка рисков снижения ставок по объектам привела к тому, что от нескольких сделок мы отказались. На сегодняшний день мы подобрали более стабилизированные новые объекты, которые сейчас проходят процедуры юридического и технического контроля. Чем новые объекты лучше? По предыдущим объектам, которые мы должны были уже включить, были разногласия по вопросам сроков договора и тд. В целом, фонд с первого взгляда кажется привлекательным — крупная управляющая компания, внятные презентации, указывающие на нюансы правил, прозрачная информационная поддержка и в телеграме, и по почте, инвест. Но при чуть более глубоком погружении, видим несколько серьезных недостатков, главными из которых является:. Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев. Оповещать меня об ответах по e-mail. Интересно, а у кого этот зпиф покупает недвижимость кто строитель объектов пятерочки? Не может оказаться так, что это тоже компания аффилированная с х5? Они берут просто с рынка, там разные ипшники и физлица владельцы помещений, вряд ли как то афилиированы с пятерочкой. Сама пятерочка сидит на арендованных торговых площадях, по другому такого проникновения не достигнуть Сговор с завышением цены покупки или занижением перед продажей может быть в любом подобном фонде, но будем надеяться что репутационные потери в этом случае будут намного выше выгоды. Спасибо за очень подробный обзор, особенно понравилось, что есть акценты не только на плюсы, но и минусы фонда. Боюсь это делается может делаться на уровне отдельных сотрудников, которым на репутацию УК безразлично. Да, это вообще не знаю как оценить, только оставлять на доверии, которого не так много к российским УК. Тем более что первые же объекты уже вызывают вопросы об адекватности цен по которым совершаются сделки…. Я критичных проблем не увидел и у самого лимит на ПНК больше чем на активо и альфу. Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами. Перейти к содержанию. Search for:. Главная » Инструменты » Недвижимость. На чтение 13 мин. Просмотров 2. Опубликовано Taking too long? Reload document. Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram , Яндекс. Что думаете по этому поводу? Отменить ответ. Нажимая на кнопку 'Отправить комментарий', я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности. Андрей BuyTheDip автор Алексей А вообще спасибо, очень подробный и доходчивый разбор фонда. Есть конечно свои подводные камни, но хоть не такая паленка, как PNK. Вам также может понравиться. PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость. Какие выводы я извлек из экономического кризиса года? Премиум бонусы: Альфа-банк Альфа-директ. Ездим на майбахе бесплатно. В чем выгоднее было хранить накопления — рублях или долларах? Эксперимент: Публичный пассивный портфель. Заходите в Телеграм канал. Москва, площадь от до кв. Выплачиваются ежемесячно, начиная с октября года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков. Москва и Московской обл. Выплачиваются ежеквартально, начиная с апреля года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков.

Пересчитать биткоины в рубли