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L'architecture sous toutes les coutures - Le blog
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Diviser un terrain ou découper une parcelle, comment réaliser cela ? Est-ce un permis valant division ou un lotissement ?
Que choisir pour réussir à vendre son terrain scindé ?
Lisez notre article pour en savoir + et posez nous vos questions en bas, nous vous répondrons.
Bonne lecture et à toute à l’heure 😉
Pourquoi effectuer une division ou des divisions parcellaires ? Quels en sont les avantages ou les inconvénients ? Comment faire, quels sont les éléments à prendre en compte ? Comment calcule-ton le cos de la nouvelle parcelle ? Toutes ces questions et bien d’autres ? Architecte PACA vous informe .
Le principe : Il s’agit de séparer une parcelle en un ou plusieurs morceaux.
Le pourquoi : ce principe s’applique volontiers lorsque :
Attention : Une parcelle ne doit pas être divisée au hasard si l’on veut en tirer une plus-value et éviter les problèmes de voisinage. Une étude de faisabilité est indispensable . Elle devra comprendre :
Les procédure ne sont pas très compliquées dés lors que l’on sait qu’elles existent :
Savez-vous qu’un terrain peut avoir deux permis de construire valides sur une même parcelle ?
Ceci est tout à fait légal, complexe, mais légal.
Donc lorsque vous imaginez diviser votre terrain, pensez permis de construire sur les lots divisés.
Ne faites pas comme 90 % des gens..... lorsque vous Dessinez votre Plan de Maison
Une fois en possession du terrain à diviser, il est nécessaire de bien étudier le PLU. Les renseignements suivants sont à prendre en compte :
Vous avez des questions, des interrogations ? N’hésitez pas à nous les poser! Utilisez sans retenue le cadre ci-dessous, nous vous répondrons …
je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement
Apprenez à Dessiner Votre Plan de Maison ! "Évitez les 10 Erreurs de débutant" Nos conseils d'Architecte pour que Vous Dessiniez votre Projet
Construire plus en transférant du COS : Quelles règles ? Lorsqu'un terrain se voit limiter dans ces droits à bâtir le transfert du coefficient d'occupation de sol est une solution envisageable, mais comment s'assurer de la faisabilité ? Que faut-il observer comme procédure et que vérifier pour réaliser ce mouvement…
Le COS a été supprimé par décision de l'état pour libérer de la constructibilité et ouvrir le champ des possible. Si vous disposez d'un COS inscrit sur votre PLU, lisez ce qui suit, cela pourrait vous intéresser grandement.
Le COS ou Coefficient d'Occupation du Sol déterminé la constructibilité d'une parcelle avant la loi ALUR. Les PLU maintenant en place ont substitués cette notion de COS par d'autres notions liées à l'Emprise au Sol CES ou d'autres coefficient liés aux espaces verts. Pour comprendre ce qu'est le COS à…
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Bonjour Monsieur,
Est il de faire une division parcellaire quand des travaux de construction ( une maison) ont été entrepris mais qu’ils n’ont pas encore été achevés ?
Bonjour Melissa,
Quel est l’objectif visé ?
Habituellement, le projet est lié à une parcelle et les divisions foncières se font a postériori.
Car les services contrôlent les distances et respect du code de l’urbanisme en fin de travaux. Si la parcelle est modifiée, cela pourrait induire en erreur les contrôleurs.
Bonjour,
Est-ce qu’un grand terrain ( 15000 m2 environ ) peut etre divisé par un propriétaire en 3 parcelles? et que la personne qui achète l’une de ces parcelles peut tout de suite faire un lotissement ( sur cette parcelle) sans tenir compte de delai ( 10 ans) ?
Nous avons entendu parler qu’une propriété ne peut pas être divisée 2 fois de suite en l’espace de moins de 10 ans, est-ce vrai?
Merci d’avance
Bonjour Emilie,
Il est complexe de répondre à votre question simplement.
Sachez que selon le cas, le secteur et les orientations + destinations des futures parcelles jouent dans le processus.
Je vous conseillerai de lire l’article sur le blog de ce géomètre : ici beaucoup d’informations vous seront explicitées.
Bonjour,
Dans le cadre d’un PLU dans un petit village, un géomètre a réalisé la division de notre parcelle en 4 lots d’environ 1500 m chacun et a fait toutes les démarches administratives. Pour ne pas rentrer dans le système du lotisseur, nous voulons vendre l’ensemble de la parcelle. Un acheteur interéssé souhaite que cette division soit repensée et veut 3 lots : un grand lot de 3000 m et deux autres lots de 1500 m chacun. Est ce possible ?
Merci pour votre réponse. Cordialement.
Je ne vois pas d’impossibilité, le mieux serait que vous contactiez le géomètre afin qu’il vous conseille sur le meilleur processus.
Nous souhaitons diviser un terrain de 1035m carré comprenant une habitation.
Afin que le lot créer puisse avoir une construction de maison.
Mais d’après le PLU, la futur construction doit être reculer de 2 mètres de la limite séparative.
Ma question est donc la suivante : peut on placer la limite séparative/propriété au ras du mur de l’habitation déjà existente. Donc autrement dit placé notre limite la ou on le souhaite.
Ou bien alors cette limite doit se située à 2m de l’habitation déjà présente et à 2 mètre de la futur construction.
Bonjour Tiffany,
Pour la division de parcelle, si le PLU n’exige rien en terme de surface minimale de parcelle (restante ou à venir), alors vous pouvez faire ce que bon vous semble.
Bonjour, je suis sur l’achat d’une grange avec un terrain de 1400m, on voudrais faire avec notre ma fille une division parcellaire pour y construire ca maison. Ma question faut il acheter le terrain ensemble et faire la division ensuite, ou le contraire? Merci beaucoup, cordialement.
Bonjour Éléonore,
Cela dépend de plusieurs critères et principalement de votre fiscalité, sur ce point vous devriez vous tourner vers votre notaire.
En divisant avant, vous obtiendrez deux entités légales et fiscales distinctes, mais des contraintes urbanistiques possiblement plus compliqués (a vérifier) selon le cas.
Donc je ne puis pas vous conseiller l’une ou l’autre des solutions, car pour économiser du temps et de l’argent cela doit passer par une étude de faisabilité architecturale.
C’est très largement préférable pour vous.
Bonjour, nous souhaitons acheter un terrain dont la division parcellaire a été établie il y a presque 3 ans, il y a eu un CU d’établi au début, puis le PLU a changé, est ce que nous pouvons bénéficier tout de même de la reconduction de 1an puis 1an concernant la division parcellaire ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Le certificat d’urbanisme peut être prolongé pour une année sa validité. Une prolongation est possible aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé. Etant donné que le PLU a changé, alors cela n’est pas possible.
Si vous souhaitez déposer une demande de prolongation, elle doit être adressée à la mairie au moins 2 mois avant l’expiration du certificat.
Bonjour, je m’apprête à acquérir une maison sur une unité foncière comportant 2 maisons, et dont la division va ou vient d’être effectuée. Cependant, je vois que la limite du terrain du voisin se trouve à moins d’1 mètre de mes fenêtre en contre-haut. Ce dernier souhaite je le pense amenager un accès voiture et je le crains des emplacements de parking qui se trouveront donc juste au-dessus de ma maison. Or le voisin possède déjà un accès voiture et piéton par le haut de sa maison. Puis-je demander que la division du terrain se fasse à 3 mètres du mur de ma maison? Y a-t-il une loi? Quels sont mes recours? Merci par avance.
Bonjour Anne,
Il n’existe pas de loi quant à la division de parcelles. Seul le PLU peut limiter éventuellement la surface de parcelle pour éviter les mouchoirs de poches, mais rien sur le découpage (enfin pas à ma connaissance).
Par contre, la nuisance ou dit trouble anormal de voisinage quant aux gaz d’échappement pourrait être un argument à mettre en avant.
Voyez avec un avocat comment éventuellement sollicité cet axe pour protéger votre bien.
Espérant avoir répondu à votre question.
Merci pour votre retour. Je vais me rapprocher d’un avocat.
BJ. j’ai signer un compromis de vente d’un térrain a batir rédiger de cette facon.( une Parcelle de térrain a batir D’environ 2670M2) le fait d’avoir mentionner ,Environ si en final le terrain est de 2300M2 que se passe il.Merci d’avance de votre aide
Bonjour,
Il est dangereux de faire ce type d’approximation, vous devez fournir un plan de géomètre présentant la contenance exacte de la parcelle vendue.
Sans quoi vous pourriez devoir rembourser la valeur de la surface différentielle.
Bonjour, ma question concerne la division parcellaire ( en 2 lots). Une fois les deux lots créés, avec no et autorisations mairie, est on tenu de mettre en bordure des 2 parcelles un panneau indiquant cette division (Sans projet de construction) et doit on également le faire constater par huissier ( 3 fois), merci de votre réponse
Bonjour,
Dès lors que vous obtenez une autorisation administrative, celle-ci doit être opposable au tiers et ce panneau affiché de manière réglementaire visible de la voie publique .
Le constat d’huissier est une sécurité permettant de prouver de manière incontestable votre affichage du panneau et le justifier .
Lisez les articles en liens, ils vous aideront à comprendre les tenants et aboutissants ces exigences légales.
Bonjour
Je souhaite séparer un terrain en quatre lot et faire construire deux maisons et vendre deux terrains,la mairie me dit qu’un des terrain devra être un logement sociale même si ils sont séparer les personnes qui achèterons devrons construire un logement sociale cela est vrai ou pas je ne trouve aucun article la dessus, merci.
Bonjour,
Dans le cadre de projets tel que vous le décrivez, il est fort probable que la loi de cohésion sociale adoptée le 13 décembre 2000 s’applique vis à vis.
Je ne sais pas comment votre projet est préparé, mais cela doit être le cas.
Merci pour votre site.
Il y a quelques années, un particulier pouvait faire un division parcellaire tous les 10 ans. Est-ce que cela existe-t-il toujours ? Si je veux diviser en 3 est-ce automatiquement un lotissement ou puis-je le faire après cette purge du délais de 10 ans? Merci
Bonjour Robert,
Les règles ont évoluées et il est à présent exigé un permis d’aménagé selon les zones, certaines conditions de surfaces, divisions et accès.
De plus, si vous divisez votre parcelle en 3, vous devrez une viabilisation et des accès.
Pour finir, les conditions de taxations sont de plus en plus complexes selon Impôts sur les sociétés ou Impôts sur le Revenu.
Je pense que vous devriez missionner un architecte pour une étude de faisabilité architecturale et voir avec lui comment optimiser votre projet.
Nous avons signé une promesse de vente pour un terrain issu d’une division parcellaire.
En parallèle, nous avons engagé des démarches avec Enedis pour le déplacement d’un poteau électrique situé sur le terrain.
Enedis prend bien en charge le déplacement du poteau à ses frais car il gêne la construction, cependant une partie n’est pas prise en charge concernant le terrassement de câbles électriques.
En effet les câbles du branchement de la maison voisine passe sur notre terrain et cela pose problème pour notre construction.
Il n a était mentionné nulle part l’existence de ces câbles, pas même sur le plan du géomètre pour la division parcellaire.
Qui doit payer ses frais ? Les vendeurs ? Les acheteurs ?
De plus on se demande désormais s’il n y a pas d’autres réseaux comme les télécoms, l’eau, etc.
Est on en droit d’avoir un plan des réseaux souterrains ?
Je précise que bien évidemment aucune servitude n est mentionnée, ni sur notre promesse ni sur l’acte des acheteurs qui ont acheté la maison initiale, après le détachement de parcelle.
En espérant avoir été Claire, je vous remercie pour votre retour.
Bonjour Marine,
Si je comprends bien, vous souhaitez acheter un terrain issu d’une division dans lequel des réseaux sont enterrés et desservent d’autres terrain, mais vous ne savez pas ou ceux-ci sont situés, est-ce bien cela ?
Dans ce cas, il est bien évident que tous les frais inhérents à la recherche, aux marquages et signalisations de ces réseaux doivent être au frais du vendeur… car ils doit informé clairement l’acheteur des contraintes de ce qu’il achète sinon cela pourrait être qualifié de dole (c’est à dire vice caché).
En ce qui concerne ENEDIS, ils n’interviennent pas sur les propriétés privés sur les réseaux enterrés, trop de risque, il faut donc « très souvent » faire appelle à une entreprise pour ces travaux.
Bonjour, super ce site
je vends une parcelle car ma propriété est trop grande à entretenir. La parcelle est déjà définie au niveau surface. Elle est classée terrain à construire . Ses limites sont définies par la voie publique et un large fossé. Pour établir le bornage et la déclaration, le géomètre demande 5000 euros, je trouve ça très exagéré. Que contient cette déclaration, est ce que je suis habilité à la faire , Où puis je trouver un modèle ? je précise que j’étais conseil juridique avant d’être retraitée et ça me parait pas sorcier …
merci d’avance
Bonjour France,
Ravi que vous trouviez mon site intéressant et que vous ayez pris le temps de me solliciter.
En ce qui concerne votre demande, vous n’avez d’autre choix que de passer par un géomètre expert, afin qu’il effectue un bornage contradictoire.
Seule cette profession est habilité à réaliser ces actes qui deviennent incontestable d’un point de vue juridique dès lors que les parties les ont signées (vous savez de quoi je parle, j’imagine 😉 )
Donc, même si cela vous paraît être accessible et de vos compétences, sauf à devenir géomètre, vous devez en passer par là.
Si la rémunération vous semble trop élevée, sollicitez d’autres géomètres en précisant les mêmes points devisés, pour pouvoir effectuer un comparatif correct.
Est-ce plus clair pour vous ?
Au plaisir de vous lire.
Bonjour,
Nous avons acheté un bas de villa dans une copropriété avec jouissance exclusive d’une partie du terrain. Le second copropriétaire a effectué, avec notre accord et sous réserve qu’il demeure notre droit à construire, des extensions sur le terrain qui est lui aussi en copropriété. Or, nous venons de découvrir qu’il a utilisé tout le COS du terrain et qu’il ne nous reste plus rien! Une division de terrain est-elle souhaitable pour régler ce problème de COS »perdu », sinon que faire?
Merci par avance pour votre retour
Bonjour,
Si le dit terrain est en copropriété, alors celui-ci fera partie de l’entité global de la copropriété avec les contraintes que cela génère.
Si a contrario, un terrain est issu d’une division, il faut vérifier quelles sont les possibilités de bâtir en terme de constructibilité .
En d’autres termes, si le copropriétaire ayant obtenu l’accord en AG a bâti dans son bon droit et que vous ne pouvez pas détacher une parcelle libre, alors vous n’avez plus droit à rien apparemment.
Il eut fallu s’assurer que vos droits à bâtir étaient bien conservés avant de donner votre accord final.
bjr! nous sommes deux soeurs voulant faire l,acquisition d’un terrain de 910m2 avec deux maisons existantes ! nous voulons diviser le terrain pour que chacunes se retrouve bien chez soi. pouvons nous le faire dés le compromis signé? vers qui se tourner pour les metrages, geometre? et ou faire enregistrer cette division? bref je n’y comprend rien! chacune veut faire donc son credit perso avec un apport perso mais il s’agit pour l’instant d’un seul bien sur lequel se trouve deux maisons! un credit unique serait peut etre mieux avec le meme apport chacune? qu »elle est la meilleure solution d’apres vous? merci bcoup par avance
Bonjour,
Premièrement, en ce qui concerne le bornage et la division c’est auprès d’un géomètre qu’il vous faut vos tourner.
Celui-ci réalisera pour vous les démarches nécessaires à l’arpentage et au dépôt des demandes d’enregistrement auprès des services fiscaux.
En ce qui concerne à présent le crédit et les frais inhérents, le mieux serait de vous tourner vers un conseillé patrimonial fiscaliste afin qu’il vous oriente sur la meilleure solution en rapport avec vos statut respectifs (à vous et votre soeur) et ainsi éviter de payer des taxes trop importantes.
Le bon phasage de l’achat et de la division dépendra de plusieurs facteurs. Donc prenez également conseils auprès de votre notaire pour étudier toutes les pistes.
Est-ce que chaque maisons dispose de ces propres réseaux (électricité, téléphone, eau et assainissement) ou pas ?
Bonjour ,
Je suis propriétaire d’une maison avec un jardin sur lequel je voudrais construire, puis revendre la maison actuelle pour habiter la nouvelle construction. Je me demande si je dois diviser le terrain puis construire ou bien construire et diviser en fin de construction,cette derniere solution pouvant etre risquée je ne sais pas. Quelle est la demarche habituellement selon vous ? ,ou celle qui est la plus sur, par avance merci de vos conseils
Bonjour Laurent,
Cela dépend de plusieurs cadre, mais si le PLU est favorable ainsi que les règles s’appliquant à votre bien + au futur, il est préférable de diviser la parcelle pour créer une entité indépendante dès le départ.
Ainsi ayant une parcelle numéroté et portant ses propres contraintes vous pourrez gérer plus aisément les taxes et diverses possibilités de reventes.
Ceci est la démarche standard.
Si au contraire, le projet ne peut être réalisé via une division initiale, alors il faut étudier soigneusement le positionnement du projet pour éviter les taxations importantes et problématiques d’accès aux réseaux concessionnaires.
La meilleure des solutions dans votre position serait de faire réaliser une étude de faisabilité architecturale, qui vous permettra de trouver le bon axe pour partir du bon pied.
Nous pouvons également vous proposer une mission de conseils en ligne pour dégrossir les interrogations, cela est rapide, simple et efficac e .
Dans le cas d’une division parcellaire, les normes PLU (UD2) s’appliquent t’elles à la construction existante ? COS par exemple (40%) – hauteur & longueur de la construction existante pour le chemin d’accès – classé actuellement en servitude de passage ?
Bonjour,
Depuis la loi ALUR, le COS a été supprimé est n’est plus utilisable sur les commune sous PLU en zone Urbaine.
Les espaces soumis à des servitudes d’une parcelle font partie intégrante de la parcelle est ont un statut identique au reste sauf que l’usage est différencié par acte notarié.
Bonjour, nous somme dans un hameau privé de 80 copropriétaires, la règlementation du hameau interdit de diviser une parcelle à moins de 1500m² il faut donc un minima de 3000 m² pour diviser cette parcelle. cependant la loi allure autorise cette division. Cette loi prévôt elle sur le règlement de copropriété? Merci beaucoup pour votre aide
Bonjour Tatiana,
Si votre bien est situé dans un lotissement dont une ASL est existante, dont les assemblées générales et les réglementations spécifiques sont maintenues alors vous de
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