С управляющей организацией можно и нужно работать напрямую

Одним из приоритетных направлений в деятельности управляющей организации является развитие отношений и поддержание диалога с собственниками помещений многоквартирных домов.

Существует множество способов взаимодействия с собственниками, которыми пользуются управляющие организации. Среди них онлайн-сервисы, мобильные приложения, многофункциональные и соседские центры и многое другое.

Доверительные отношения и диалог между собственниками и управляющей организацией помогает отслеживать текущее состояние общего имущества, инженерных систем дома и придомовой территории, а также разрешать возникающие задачи. Надлежащее содержание общего имущества, оперативность и качество выполнения таких задач обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан, показывая эффективность управления, что несомненно сказывается на репутации не только отдельной управляющей организации, но и отрасли в целом.

Но часто бывает, что диалога между собственниками и управляющей организацией нет и не всегда это вина УО. Вместо обращения собственника об устранении проблемы УО получает уведомление о проверке органами жилищного надзора, далее предписание или предупреждение в лучшем случае, в худшем – штраф.

Так бывает, потому что сотрудники управляющей организации не могут физически присутствовать во всех домах и осуществлять проверку общего имущества дома, в том числе внутриквартирного, а значит не могут решить проблему о которой не знают, а жильцы в свою очередь не осведомлены о порядке обращения в УО для урегулирования возникающих вопросов. Этим пользуются СМИ и в очередном выпуске освещая «проблемы ЖКХ», под провокационные вопросы ведущих, люди в галстуках призывают обращаться в органы жилищного надзора, убеждая в действенности данного способа, но умалчивая, что ГЖИ является лишь контролирующим звеном, а не основным инструментом решения проблемы в доме. За проверками надзорных органов, назначенными на основании жалобы жителя, следуют штрафы, они оплачиваются со счета УО из средств, которые жители оплатили согласно строке в платежке «Содержание и ремонт» для дома. Оплаченный штраф поступает в казну, у УО не хватает денег для выполнения необходимых работ, что приводит к новым штрафам образуя замкнутый круг, который неминуемо приводит к лишению лицензии или банкротству, жильцов к массовому негодованию, а для СМИ - новый сюжет.

К сожалению, в действующем законодательстве действительно отсутствует порядок урегулирования подобных ситуаций между жильцами и УО, как например, при гражданско-правовых отношениях, где законодательно закреплен претензионно-исковой порядок решения проблем. При наступлении спорного момента и обращения стороной в суд, последний в вправе отклонить иск если не произошло досудебного урегулирования вопроса и одна из сторон не направила претензию другой. Однако такая аналогия подводит к логичному заключению, о том, что между собственниками и УО также должны быть подобные отношения для решения вопросов управления общим имуществом. Собственники на общем собрании выбрали способ управления своим имуществом и заключили договор с управляющей организацией, а значит появились стороны, права и обязанности. Таким образом при наличии у собственника претензии к работе УО, единственным правильным решением для него будет обращение в свою УО напрямую, так как это значительно ускорит разрешение существующей проблемы.

В то время как обращение в ГЖИ не сможет решить проблему оперативно.

Стоит отметить, что с инициативой о том, что необходимым условием для направления обращения гражданина в органы жилищного надзора будет являться подтверждение заявителем факта обращения к юр. лицу или ИП и такое обращение было рассмотрено или требования не были удовлетворены выступили в Нижегородской области, где в 2019 году Законодательным собранием Нижегородской области в Госдуму был внесен законопроект №753438-7 «О внесении изменения в статью 10 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». По ряду причин законопроект всё еще не принят.

На сегодняшний день взаимодействие УО с жителями регулируются только Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15 мая 2013 г. № 416), согласно которым определяются способы направления и сроки рассмотрения обращений, но о том, что по всем вопросам управления МКД можно и нужно обращаться в УО не говорят и не пишут в СМИ, поэтому жители и не знают как взаимодействовать со своей управляющей организацией. Как же выглядит эффективное взаимодействие жителей с УО?

При возникновении проблемы собственнику необходимо:

• Обратиться в совет дома для передачи информации в УО;
• Обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, направить заявку или прийти с жалобой лично;
• Дождаться рассмотрения обращения в срок согласно с п.13 Правил № 416;
• В случае несвоевременного, неудовлетворительного или отсутствия решения проблемы управляющей организацией обращаться в органы государственного жилищного надзора.

При таком порядке взаимодействия ответственным управляющим организациям остается только своевременно реагировать на заявки и обращения, внимательно следить за состоянием жилого фонда в управлении, своевременно производить необходимые работы и осваивать способы еще более эффективного сотрудничества с жителями. А для такого сотрудничества необходимо, чтобы каждый собственник осознавал, что границы его ответственности лежат не только в пределах квартиры, но и распространяются на общее имущество, был информирован о том как расходуются его средства и заинтересован в улучшение качества жизни в своём доме.