Отчет по практике: Оценка стоимости земельного участка
💣 👉🏻👉🏻👉🏻 ВСЯ ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻
Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
· общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
· итоговая величина стоимости объекта оценки:
Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Об оценщике, работающем на основании трудового договора:
Диплом по программе «Оценка собственности ПП№ХХХХХХ выдан ХХ.ХХ.200Х года;
Московская финансово-промышленная академия (МФПА).
Раздел 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком
При проведении оценки и подготовки настоящего отчета Оценщик исходил из следующих допущений и ограничивающих условий:
1. Отчёт достоверен только в полном объёме и лишь для указанных в нём целей. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий отчёт об оценке (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
2. Вся предоставленная Заказчиком документация на объект оценки является достоверной, Оценщик не проводил ее проверки. Ответственность за достоверность предоставленной документации несет Заказчик;
3. Оцениваемое право собственности рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, если иное в соответствующей части Отчета не оговорено особо;
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние и стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов, а также за необходимость выявления таковых;
5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;
6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний и присутствия в суде по поводу настоящего отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
7. Заказчик принимает условие защитить Оценщика от расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика;
8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки;
9. Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном и конкурентном рынке по цене, равной стоимости объекта оценки, указанной в отчёте. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки;
10. Данные Оценщиком заключения о стоимости объекта оценки не содержат полностью или частично предвзятые мнения;
11. Все расчеты произведены с использованием программы Microsoft® Excel. В расчетных таблицах значения показателей приведены округленно. Итоговые значения получены при использовании округленных показателей.
В ходе расчетов, кроме вышеуказанных допущений и ограничивающих условий, Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В этом случае принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части отчета.
Раздел 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
· Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
· Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»»;
· Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности»;
· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1);
· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);
· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3);
· Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков».
Объектом оценки в данной работе является земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
Информация по району расположения объекта оценки:
Оцениваемый объект расположен в г. Зеленоград.
Объект расположен вблизи от основных дорог и магистралей, подъезды к объекту хорошие.
Ближайшая городская магистраль – автотрасса Ленинградское шоссе.
Ближайшая станция метро Речной Вокзал, расстояние от ближайшей станции метро 20 минут транспортом.
Окружающая застройка - административно-производственно-складские здания.
Тип застройки окружения - промзона.
Перспективы развития - не перспективный промышленный район.
Асфальтовая дорога до ворот предприятия
Озеленение и обустройство внутренней территории
Адресные ориентиры земельного участка- г. Зеленоград, северная промзона
Разрешенное использование земельного участка- для эксплуатации существующих зданий и сооружений административно-производственного комплекса.
Вид пользования- частная собственность.
Площадь земельного участка, кв.м- 85 500 кв.м.
Характеристики Объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса представлены в Таблице 1.
Раздел 7. Анализ рынка объекта оценки
В III квартале 2010 г. отмечается увеличение спроса в складском сегменте по сравнению с первой половиной года. В совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов в текущем году это привело к резкому сокращению доли вакантных площадей с 11,7% в конце первого полугодия 2010 г. до 7% по итогам III квартала. Это, в свою очередь, сказалось на динамике арендных ставок, которые после продолжительной стагнации на уровне $100/кв. м/год в сегменте складских помещений класса А и $90/кв. м/год в складских комплексах класса В, увеличились до $110 и $95/кв. м/год соответственно.
В следующем году заявленный к вводу объем качественных складских помещений существенно ниже, чем в 2010 г. Таким образом, среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году примерно в 2 раза ниже, чем в предыдущие три года. Это повлияет на сохранение тенденции к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок. Кроме того, это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов.
За первые три квартала 2010 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию около 230 000 кв. м складских помещений класса А. Наиболее значимым объектом, открывшимся в III квартале 2010 г., стала II фаза в складском комплексе «ПНК Чехов» общей площадью 100 000 кв. м.
Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общий объем складских комплексов класса А в Московском регионе составил примерно 4,93 млн кв. м. До конца 2010 г. к вводу ожидается около 240 000 кв. м качественных складских помещений. Однако ввод части площадей может быть перенесен на следующий год.
В настоящий момент в 2011 г. заявлено к открытию примерно 150 000 кв. м складских площадей класса А. Таким образом, до конца 2011 г. объем предложения на рынке складской недвижимости в Московском регионе увеличится почти на 400 000 кв. м.
В результате, суммарный объем ввода новых складских комплексов класса А в 2010-2011 гг. составит около 630 000 кв. м. Это означает, что среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году в 1,5-2,5 раза меньше, чем в предыдущие три года. Для сравнения: в 2007 г. было введено в эксплуатацию 790 000 кв. м складских комплексов класса А, в 2008 г. – 450 000 кв. м, в 2009 г. – 640 000 кв. м.
В III квартале 2010 г. тенденция к увеличению спроса в складском сегменте усилилась по сравнению с первой половиной года. Так, если в первом полугодии 2010 г. в структуре спроса по запрашиваемым площадям преобладали складские помещения до 3 000 кв. м, то в III квартале этого года спрос сместился в сторону помещений свыше 3 000 кв. м. Их доля в общем количестве запросов составила около 70%.
В структуре спроса по-прежнему преобладали торговые операторы и компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). На их долю приходится более 50% запросов по итогам III квартала 2010 г. Следует отметить активизацию логистических операторов. Их доля в общем объеме спроса увеличилась почти до 11% в конце III квартала 2010 г., незначительно превысив уровень спроса со стороны производственных компаний.
Следует отметить активизацию спроса на региональных рынках складских комплексов в III квартале 2010 г. Это нашло отражение в нескольких крупных сделках аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Наиболее значимые из них характерны для Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону.
Активизация спроса в складском сегменте, усилившаяся в III квартале 2010 г., в совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов, характерными для текущего года, привела к резкому сокращению доли вакантных площадей. Так, если в конце первого полугодия 2010 г. вакантные площади на складском рынке Московского региона находились на уровне 11,7%, то по итогам III квартала этот показатель составил 7%. В целом за прошедший год уровень вакансий складских помещений снизился с 18% до 7%.
Существенное сокращение уровня вакантных площадей в III квартале 2010 г. отразилось на динамике арендных ставок. После продолжительной стагнации ставок аренды на складские помещения класса А на уровне $100/кв. м/год, к концу III квартала этот показатель вырос, поднявшись в среднем до $110/кв. м/год. В складских комплексах класса В запрашиваемый уровень арендных ставок составил $95/кв. м/год.
По оценкам компании Colliers International, тенденция к снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок на рынке складских комплексов сохранится до конца 2010 г. и будет продолжаться в 2011 г. Это обусловлено увеличением спроса на складские помещения в условиях сокращения объемов нового строительства в текущем и следующем году. В результате доля свободных складских помещений существенно снизится не только в функционирующих складских комплексах, но и в недавно построенных объектах, где в настоящий момент уровень вакансий достаточно высок. Это, в свою очередь, приведет к смещению спроса на строящиеся складские комплексы.
Принимая во внимание небольшие объемы ввода новых складских комплексов, заявленные на следующий год, можно прогнозировать, что к концу 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Тем не менее, следует отметить повышение спроса на земельные участки под складское строительство в Московском регионе, наблюдавшееся в III квартале текущего года. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году будут анонсироваться новые проекты.
(Источник: Colliers International )
Раздел 8. Описание процесса оценки объекта оценки
· Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в Московской области. Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 земельных участка.
При оценке стоимости права собственности на земельные участки в рамках затратного подхода в качестве объектов аналогов необходимо использовать земельные участки с аналогичным ННЭИ.
Критерии отбора объектов аналогов в данном случае следующие:
· Назначение в соответствии с ННЭИ (производственно-складское назначение);
Порядок внесения поправок следующий: местоположение, площадь участка, целевое назначение, наличие/отсутствие коммуникаций, факторы, изменяющие стоимость земельного участка.
Статус. Корректировка учитывает разницу между ценами предложения и продажи и отражает максимально возможную скидку к цене предложения участка, которая может быть достигнута (получена) в ходе ведения переговоров между продавцом и покупателем; как правило, ее значение колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Величина ее также зависит от развитости рынка аналогичных с оцениваемым объектов недвижимости в регионе: чем рынок развитее, тем скидка к цене предложения меньше. В нашем случае мы полагаем, что рынок продажи земель под производственные цели в Московской области достаточно развит, поэтому к ценам всех помещений-аналогов мы решили применить корректировку в размере 0,95.
Целевое назначение. Земельные участи имеют юридически разрешенное использование. В данном случае все земельные участки предназначены под промышленную застройку. Корректировка не требуется.
Инженерные сети. Поправки вводятся на наличие или отсутствие коммуникаций, а также на их расположение на участке или непосредственно близ него, то есть на возможность подключения к коммуникациям. Очевидно, что отсутствие вблизи участка коммуникаций требует дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, данный факт снижает стоимость земли, его коммерческую привлекательность. Корректировка на коммуникации рассчитывается на основе данных о парных продажах. В данном случае поправка не требуется, так как все объекты приблизительно в равной степени обеспечены коммуникациями.
Площадь. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже:
Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице ниже:
(1 215 207+1 205 038+1 295 952)/3 =
Расчет корректировки на удаленность от МКАД методом парных продаж:
Расчет корректировки на общую площадь:
S – площадь земельного участка, соток, тогда:
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, равна: 329 000 000рублей
· Расчет стоимости объекта оценки методом выделения
Для определения стоимости земельного участка методом выделения необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет стоимости замещения улучшений в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».
Из приложения 1 стоимость равна 219 626 436р. (VB )
Из приложения 2 стоимость равна 997 954 734р. (VRE)
VL = 997 954 734
- 219 626 436= 778 328 298р = 779 000 000р
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, равна: 779 000 000 рублей
· Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:
Для определения стоимости земельного участка методом остатка для земли необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного подхода» и самостоятельно определенными ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.
NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.
Rreal estate = RL * L + RB * B , где:
Rrealestate – ставка капитализации для единого объекта недвижимости;
L=(1- B )– доля земельного участка в едином объекте недвижимости;
B– доля улучшений в едином объекте недвижимости;
RB – ставка капитализации для улучшений;
RL – ставка капитализации улучшений земли;
∆ – норма возврата капитала для улучшений;
В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда
Расчет ставки капитализации методом Инвуда:
n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)
re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:
rf – безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);
r1 – премия за риск вложения в земельный участок = 0,048 (3,8%);
r2 – премия за низкую ликвидность земельного участка = 0,0358 (3,58%);
r3 – премия за инвестиционный менеджмент = 0,02(2%).
RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 – 0,01012 = 0,1562
RB = RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102
VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471
· В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках [1]
. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам. [2]
В данном расчете в качестве безрисковой ставки будет являться долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ:
· Расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r1) представлен в таблице ниже.
Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
· Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществляется по следующей формуле:
Ср. эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.
Для данного расчета срок экспозиции составляет 6 месяцев.
· Поправка на инвестиционный менеджмент (r3) представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом. Она будет равна 2% или 0,02.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка для земли, равна: 628 304 000 рублей
Раздел 9. Согласование результатов и заключение о стоимости
В настоящем пункте Отчета мы свели результаты используемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки.
При присвоении весов каждому подходу учитывались следующие факторы:
· учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе;
· учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.);
· наличие достоверной исходной информации в примененном подходе;
· отсутствие грубых допущений в примененном подходе;
· адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости);
· степень общего доверия к примененному в оценке подходу.
При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. То есть для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо взвесить результаты оценки, полученные различными подходами.
Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется семь приведенных выше критерия, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком подхода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед Оценщиком задачей оценки.
Для расчета весов результатов использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проводятся следующие вычисления:
1. составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу балл в соответствии с семью критериями (из расчета максимум 2 балла);
2. определяется сумма баллов каждого подхода;
3. вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;
4. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода.
Сравнительный подход является точным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. На наш взгляд, найденные объекты-аналоги и проведенный анализ достаточно точно отражает ситуацию на рынке продаж Московской области. Поэтому мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом, вес равный 0,4. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Доходный подход в данном случае может служить объективным инструментом оценки, поскольку в его рамках Оценщиком был детально проанализирован рынок, достаточно точно определены ситуация и тенденции рынка производственно-складской недвижимости Московской области, определен уровень арендных ставок для исследуемого объекта. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,31. В рамках настоящего исследования эксперты решили придать результату, полученному Затратным подходом, вес равный 0,29 в силу следующих обстоятельств:
· затратный подход дает объективное представление о стоимости здания, если оно новое или имеет небольшой срок эксплуатации. В связи с этим, трудно достаточно достоверно определить величину накопленного износа здания;
· затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки.
Согласование результатов о рыночной стоимости объекта оценки
Применение трех методов позволило получить следующие значения стоимости:
г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, по состоянию на 1 ноября 2010 г. составляет, округленно: 561 200 000 рублей.
[1]
Ставка LIBOR (Лондонская Межбанковская Ставка Предложения) – это годовая процентная ставка, принятая для оплаты кредитов в различных видах валют и на различные сроки.
[2]
Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 4.
Название: Оценка стоимости земельного участка
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: отчет по практике
Добавлен 10:13:22 31 мая 2011 Похожие работы
Просмотров: 6226
Комментариев: 16
Оценило: 3 человек
Средний балл: 4.3
Оценка: неизвестно Скачать
Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
Имущественные права на объект оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Для совершения сделки купли-продажи объекта оценки
1 ноября 2010 г. – 21 декабря 2010 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Допущения и ограничения содержатся в соответствующем разделе отчета об оценке
Общество с ограниченной ответственностью
г. Москва, Ленинградский пр., д. 80
Включен в реестр СРО ООО «Российское общество оценщиков» ХХ августа 200Х года, регистрационный №000ХХ
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
Полис обязательного страхования гражданской ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности серии ЮЛ 043 №00ХХХХ выдан ХХ июня 200Х года ООО «Росгосстрах»
Стаж работы в оценочной деятельности
Организационно-правовая форма, полное наименование
Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания»
Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
г. Москва, Ленинградский пр., д. 80
Запыленность и загазованность воздуха
Близость источников загрязнения среды
В промзоне расположены предприятия, занимающиеся производством бетона, бытовой химии и т. д.
Трансформаторная подстанция.ЗД-9, инв.№91
Функциональное назначение помещений
производственно-складские помещения
производственно-складские помещения
производственно-складские помещения
производственно-складские помещения
производственно-складские помещения
Площадь надземной части Объекта оценки, кв.м, в том числе:
Площадь производственно-складских помещений Объекта оценки, кв.м
Площадь административно-офисных помещений Объекта оценки, кв.м
Площадь торговых помещений Объекта оценки, кв.м
Площадь подземной части здания, кв.м.
2 отдельных входа (1 в производственную часть, второй – в торговую).
отдельный вход в торговую часть. Производственные и офисные помещения располагаются на 2ом этаже
Конструктивные характеристики здания
часть пятиэтажного производственно-складского здания
часть нежилых помещений двухэтажного производственно-складского здания
часть нежилых помещений двухэтажного производственно-складского здания
одноэтажное здание трансформаторной подстанции
Описание внутренней отделки помещений
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество
центральное отопление, электричество
Выводы по техническому состоянию здания:
здания находится в удовлетворительном состоянии, помещения находятся в рабочем состоянии
www.realto.ru, тел. (495) 767-14-54
www.roszem.ru, тел. 8-916-330-20-76
Анализ местоположения и ближайшего окружения
г. Зеленоград, просп. Панфилова, д.7
под производственно-складской комплекс
под производственно-складской комплекс
Разрешение на новое строительство (согл. комплект документации, проект нового стр-ва)
Особенности территории (негативные факторы на участке: заболоч., мягк. грунт и т.п., либо повышающие инв. привл-ть объекта)
Сети, коммуникации, инж. оборуд. (наличие, возможность подключения, разм. относительно участка)
Итоговая относительная корректировка
Скорректированная стоимость 1 га, $
Средняя стоимость 1 га земельного участка , $
10 591 159 *30,995= 328 272 937= 329 000 000
Ухудшение общей экономической ситуации
Увеличение числа конкурирующих объектов
Изменение федерального или местного законодательства
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
Неправильное оформление договоров аренды
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %
Учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе
Учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.)
Наличие достоверной исходной информации в примененном подходе
Отсутствие грубых допущений в примененном подходе
Адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости)
Степень общего доверия к примененному в оценке подходу
Итого сумма баллов для данного подхода
Результат, полученный подходом, рублей
Итого, стоимость объекта, (округленно), рублей
Срочная помощь учащимся в написании различных работ. Бесплатные корректировки! Круглосуточная поддержка! Узнай стоимость твоей работы на сайте 64362.ru
Привет студентам) если возникают трудности с любой работой (от реферата и контрольных до диплома), можете обратиться на FAST-REFERAT.RU , я там обычно заказываю, все качественно и в срок) в любом случае попробуйте, за спрос денег не берут)
Да, но только в случае крайней необходимости.
Отчет по практике: Оценка стоимости земельного участка
Реферат по теме Газобетон
Контрольная работа по теме Бизнес-план медицинской организации по лечению пищевой зависимости ООО 'Лайт'
Теория Монополистической Конкуренции Реферат
Курсовая работа по теме Проведение осмотра места происшествия
Реферат: Составление статистических сводок
Реферат Исследование Австралии
Государственные Стандарты Социального Обслуживания Курсовая
Эсса Стихи
Реферат по теме Отношения Руси с Византией и Хазарией в X в.
Сочинение Я Хочу Знать Много Языков
Дипломная работа: Технология ведения секретарской деятельности, методы и способы ее рационализации и автоматизации
Контрольная работа: Контрольная работа по Компьютерным информационные системы в аудите
Любовь Есенина Сочинение
Курсовая работа по теме Мировая экономика и процесс глобализации
Доклад: Женщина при должности
Реферат по теме Формы роста кристаллов
Дипломная Работа На Тему Диплом-Нейросетевая Система Для Управления И Диагностики Штанговой Глубинонасосной Установкой
Жаһандану Анықтамалық Эссе
Заказать Сайт Для Дипломной Работы
Реферат Про Сочи
Реферат: Увеличение доходов
Реферат: Проблеми правового регулювання профілактики дитячого дорожньо-транспортного травматизму в Україні
Контрольная работа: Право на необходимую оборону