Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости. Курсовая работа (т). Эктеория.
👉🏻👉🏻👉🏻 ВСЯ ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!
Похожие работы на - Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Нужна качественная работа без плагиата?
Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу Без плагиата!
Развитие в России рыночных отношений потребовало
формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность
является составной частью процесса реформирования экономики и создания
правового государства.
Согласно российскому законодательству оценочная
деятельность включает - оценку бизнеса, оценку недвижимости, оценку машин,
оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку
интеллектуальной собственности.
В данной работе будут рассмотрены вопросы оценки
недвижимости.
Оценка недвижимости необходима при: операциях
купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий и
перераспределении имущественных долей; привлечении новых пайщиков и
дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке; страховании объектов
недвижимости; кредитовании под залог; внесении объектов недвижимости в качестве
вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработке инвестиционных
проектов и привлечении инвесторов и др.
Актуальность темы определена появлением
многообразия форм собственности, развитием рынка недвижимости и появлением
сделок с недвижимостью, выступлением недвижимости как внеоборотного актива
предприятий и др. Хотя эти процессы запущены более 15 лет назад, но они требуют
реальной оценки для объекта недвижимости ежедневно, потому как в условиях
нестабильности экономической обстановки рынку недвижимости в целом нужна свежая
оценка.
Целью данной работы является определение понятия
недвижимость, оценка недвижимости; рассмотрение процесса оценки недвижимости,
подходов оценки и применяемых внутри подходов методов оценки.
.1 Финансовые и
правовые аспекты функционирования недвижимости
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК
РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
<#"580097.files/image001.gif">
Рисунок 1 - Сущностные характеристики объектов
недвижимости
Земля как всеобщее благо выполняет функции
жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального
развития нации. В качестве источника дохода земля - основа
сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической
связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть
национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный
из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут
рассматриваться, как и прямой, и косвенный источники дохода. Жилье как объект
купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство -
источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной
деятельности, промышленности строительных материалов, способствует
строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию
городского транспорта, сферы торговли и услуг.
Объекты недвижимости могут являться
обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не
базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры,
состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса
организации.
Объекты недвижимости могут выступать и как
предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной
источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и
нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект
недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности,
являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением
земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки
приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их
последующей продажей.
«Благо» обладания объектом недвижимости и
получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим
расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания
объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в
случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на
иное лицо.
Собственник несет риск случайной гибели или порчи
объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо
вины в этом.
Любой объект недвижимости в действительности
существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, рисунок 2,
каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве
определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.
Сущность объектов недвижимости заключается в
триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.
Рисунок 2 - Триединство объектов недвижимости
Таким образом, различают доходную (коммерческую)
и бездоходную (некоммерческую) недвижимость. Некоммерческая недвижимость
предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает
извлечение дохода. Коммерческая недвижимость, наоборот, заведомо предполагает
получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за
уступку другим части своего права на недвижимость, а именно права пользования.
К коммерческой недвижимости
относятся также вещные права на землю. Жилая недвижимость
<#"580097.files/image003.gif">
Рисунок 3 - Взаимосвязь принципов
оценки
Принцип полезности заключается
в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае,
если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации
определенных функций или личных потребностей, например, использование
недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса,
музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение
потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока
доходов.
Три подхода к оценке
недвижимости раскрывают различные аспекты полезности:
С точки зрения сравнительного
подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены
сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С точки зрения затратного
подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем
будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые
сроки.
С точки зрения доходного
подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования
в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно
одинаковый поток доходов.
Принцип замещения определяется
следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за
объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный
объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого
объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен
другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения
используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном,
сравнительном [6, с.49].
Принцип ожидания гласит:
стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих
доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта
недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока,
ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от
его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного
подхода к оценке.
Принципы, связанные с объектами
недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли,
предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся
доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных
величин, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной
продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее
остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение,
необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия
четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.
В связи с тем, что в данный
момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют
ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке,
оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая
производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской
деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие
привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую
очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается
владельцу земли как рента.
Принцип предельной
продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть
получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают
ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад - это
сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного
объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо
фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей
может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате
возрастет объем продаж.
Принцип возрастающей и
уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные
составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов
роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли
становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует
максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные
капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного
предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и
пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).
Принцип сбалансированности
(пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства
(либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной
пропорции.. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо,
чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров,
чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и
стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и
заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы.
Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта
недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость
объекта недвижимости при оценке будет выше [6, с.51].
Сбалансированность - это когда
любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов
производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Принцип оптимальных величин
(оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке
недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная)
величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который
слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.
Принципы, связанные с рыночной
средой:
Принцип зависимости (внешнего
воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость
объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя
в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости».
Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта
недвижимости.
Принцип соответствия гласит:
объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным
стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Соответствие - это то, в какой
степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом
недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует
отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и
поэтому изменяются и стандарты соответствия.
С принципом соответствия
связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок
земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.
Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов
повышается цена оцениваемой собственности.
Принцип спроса и предложения
заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и
ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его
полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и
доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем
ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на
рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта
стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.
Принцип конкуренции.
Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности.
Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке
недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие
конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) - основное
условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена,
поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения. Изменению
подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и
все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше [6,
с.54].
Рассмотренные выше принципы
оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее
эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки
недвижимой собственности.
Принцип наилучшего и наиболее
эффективного использования земельного участка формулируется как использование,
выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных
альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически
возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным.
Правовая обоснованность
застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:
- действующего
законодательства;
- градостроительных
нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности,
энергопотребления и пр.);
- перспективных
решений по районной планировке участка;
- ограничений местной
администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и
наиболее эффективного земельного участка являются его физические, грунтовые и
ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и
естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется
топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы
решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на
данном земельном участке.
Технологическая обоснованность
застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить
планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике
финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом
ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ
являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность
строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.
Финансовая обоснованность
инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа
наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. В процессе финансового
обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта,
определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям
инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных
средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию
оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и
рефинансированию денежных средств.
В целом, применение принципов
оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее
стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной
экономической действительности.
2.2 Виды стоимости.
Технология и подходы к оценке объектов недвижимости
Федеральным Стандартом Оценки «Цель оценки и
виды стоимости (ФСО №2)» определены четыре вида стоимости для оценки:
1. Рыночная стоимость - наиболее вероятная
цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект
оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов
оценки;
- цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной
форме.
. Инвестиционная стоимость - стоимость для
конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)
инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в
отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной
стоимости на открытом рынке не обязателен.
3. Ликвидационная стоимость - расчетная
величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки
может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока
экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить
сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в
отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных
обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не
соответствующих рыночным.
. Кадастровая стоимость - определяется методами
массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная
стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,
регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кроме перечисленных видов стоимости в рыночных
условиях выделяют так же стоимости:
потребительская (в использовании) - это
стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма,
которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
страховая - рыночная стоимость объекта,
определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или
восстановительная стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта
недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием
современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная - это стоимость
воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство
точной копии оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной
стоимости для кредитования;
для налогообложения - стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная
стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется
инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная - стоимость объекта оценки,
равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом
затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия - стоимость единого
имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами
функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости
отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят
эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Процесс оценки недвижимости
можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть
оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку;
план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих
оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.
. Определение задачи и
заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило,
ставит перед оценщиком конкретную цель - определить стоимость объекта недвижимости,
которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть
разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать
в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом
случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область
ее использования - продажа, получение кредита, страховка и т.д. Полезность,
замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают
оценщику понять существо стоящих проблем.
При оценке объекта
недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические
права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные
права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной
аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть
ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как
правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения,
экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику
установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или
в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено
в интересах заказчика.
После этого оцениваются
ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти
оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от
уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта
оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую
экспертизу объекта недвижимости.
Оценка объектов недвижимости
проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным
требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида
стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также
личных профессиональных сведений об оценщике. Оценка объекта недвижимости не
может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником,
акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или
физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.
Стоимость оценки объекта
недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от
набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты.
Предложение об условиях
выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и
подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед
заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает
избежать недоразумений в будущем [9, с.112].
. План оценки. После того, как
суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее
решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая
становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя
последовательные решения следующих задач:
а). Структурирование оценки
объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие
факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим
факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует
свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого
земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
б). План оценки предусматривает
сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка
недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса,
возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ
параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных
пользователей, рыночных условий финансирования.
в). Конкретизация подходов к
оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные
только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить
критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к
оценке государственных органов могут отличаться от требований частных
собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план
выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.
В соответствии со стандартами
оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае -
два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат
оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном
случае.
. Сбор и подтверждение
информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в
работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное
заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая
подтверждает его выводы в отчете или анализе.
В профессиональной практике
оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть
ее заключается в том, что собранные данные должны:
непосредственно касаться
оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;
быть подтверждены личным
осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
быть сопоставимы с данными о
сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при
использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих
доходов;
предусматривать возможность
уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения
от фактических значений;
соотноситься с профессиональным
опытом оценщика.
Поскольку излишняя информация
редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать
отчеты оценщиков.
Квалифицированный отбор
необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному
случаю подход к оценке недвижимости.
. Подходы к оценке стоимости
объектов недвижимости.
На сегодняшний день применяются три основных
подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный
[2].
Методы оценки недвижимости - конкретные способы
применения принципов оценки - зависят от принимаемого подхода.
Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и
устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на
замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на
дату оценки [2].
Важным и сложным элементом
затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это
утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием
различных причин.
Затратный подход
предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
). определение рыночной
стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем
сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических
рекомендаций государственных органов);
). расчет всех видов износа
оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение
стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта
недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
) расчет общей стоимости
объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости
стоимости рыночную стоимость участка земли.
Первая операция - оценка
рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости
- представляет собой изучение:
права собственности на
земельный участок; физические характеристики земельного участка; данные о
взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; экономические факторы,
характеризующие оцениваемый земельный участок.
Источниками этой информации
могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются
сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и
риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.
Существует пять основных
методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех
базисных подходах:
1. Метод по сопоставимым
продажам - заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным
свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок
в цены продаж.
Сравнение оцениваемого земельного
участка с сопоставимыми
Похожие работы на - Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости Курсовая работа (т). Эктеория.
Мини Сочинение Моя Любимая Песня
Реферат: Об єкти і правила впізнавального фотографування
Реферат: Грип 11
Тест С Ответами По Оформлению Диссертации
Курсовая работа по теме Инвестиционные операции с ценными бумагами коммерческих банков: опыт США
Диссертации По Гражданскому Праву
Учебное пособие: Г. Г. Онищенко 23 января 2003 года
Теоретико Методологическая Функция Правовой Науки Реферат
Курсовая работа по теме Инвестиционная политика предприятия и её роль в укреплении финансового положения компании на примере ПАО 'Восточный порт'
Реферат: Выключатели высокого напряжения
Реферат по теме Хронический катаральный отит у детей
Реферат: Нокардиоз. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Диффузионизм как способ изучения культур
Реферат На Тему Управление Хозяйственной Деятельностью
Замятин Собрание Сочинений
Доклад: Фондовые индексы
Сочинение Описание Картинки
Конец Сочинения На Английском
Реферат: Поняття громадянського суспільства всеукраїнський референдум гарантії місцевого самоврядування
Сочинение Про Лебедя Борьку Егэ
2 Практическое исследование развития творческого воображения детей
Реферат: Медсестры прививочного и процедурного кабинета
Похожие работы на - Стратегия развития экспортной деятельности предприятия