Особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества

Сделки с недвижимостью по современному российскому гражданскому праву. Форма договора по сделкам с недвижимостью, государственная регистрация перехода права собственности на него. Современные махинации и преступления при заключении сделок с недвижимостью.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Дальневосточный юридический институт МВД России
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
Тема: «Особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества»
4. Современные махинации и преступления при заключении сделок с недвижимостью
1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ , СОВЕТСКОМУ И РАННЕМУ ПОСТСОВЕТСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ
Издавна российским гражданским законодательством и судебной практикой недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 204. .
Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».
Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 64-65. .
Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95. .
Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Там же, С. 95. .
Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества» Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 226. . Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 96. .
Гражданское уложение не рассматривало договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями. Главными из них были исключение возможности применения общих норм договоров купли-продажи к отношениям, связанным с продажей недвижимости и включение в закон норм, обеспечивающих одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Кроме того, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил.
Специальные правила, призванные регулировать договор продажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.
Требования к форме договора продажи состояли в том, что продажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777).
В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».
Что касается договора продажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.
Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.
В советский период из-за отсутствия понятия частной собственности недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота и представляла собою не договор купли-продажи недвижимости, а договор социального найма жилого помещения Постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах". . С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач.
Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения.
Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений.
Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон "о приватизации", Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.
Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.
На основании изложенного можно заключить, что освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей дипломной работы.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют "разгулом", когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.
2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ПРАВУ
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество. Гражданский кодекс РФ, ст. 130
Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав Там же, ст.131 .
Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.
Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
2 .1 Понятие договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ, ст. 549
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.
Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma--взаимоотношение) А.П.Сергеев, «Гражданское право», М.2003, стр. 104-105 .
Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813. .
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
гражданский право недвижимость сделка
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в ст. 549 ГК названа также и квартира.
Вместе с тем не все виды недвижимого имущества входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению (за исключением земельных участков, участков недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости).
Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25). Так же особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения, который регламентируется Федеральным законом от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 2008. С. 286. . Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
Объекты незавершенного строительства часто становятся предметом судебных разбирательств в силу невыполнения застройщиком своих обязательств (знаменитая серия дел обманутых дольщиков). На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
В последней главе я приведу примерную схему мошенничества по отношению к объекту незавершенного строительства.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т. п. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913). Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
Как мною ранее уже говорилось, к недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.
2 .3 Форма договора по сделкам с недвижимостью
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка «Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка», утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года N 1-16/770 .
При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муницип
Особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества курсовая работа. Государство и право.
Реферат: Наша нива 1906
Практическое задание по теме Анализ основных технико-экономических показателей деятельности предприятия
Реферат по теме Загальна характеристика економіки Закарпатської області
Курсовая работа по теме Особенности распределения редкоземельных элементов в метаморфических минералах
Дипломная работа по теме Социально-педагогическое обеспечение готовности к переходу в среднюю школу детей, воспитывающихся в учреждениях интернатного типа
Реферат по теме Анимационная деятельность в туризме
Реферат: Развитие интернета в Китае. Скачать бесплатно и без регистрации
Организм Человека Практическая Работа
Отчет Практика Гибдд
Реферат: Коллектив как объект и субъект воспитания 2
Реферат по теме Тайна Нострадамуса
Реферат: Соціокультурні риси пострадянського підприємця
Реферат: Таможенные режимы как административно-правовой регулятор внешнеэкономической деятельности
Браки с гражданами иностранных государств
Классическая Музыка В Моей Жизни Сочинение
Реферат: Digital Cameras Essay Research Paper The use
Доклад по теме Уловки во время оргазма и перед ним
Развитие Государственного Управления Курсовая
Контрольная работа по теме Этапы развития социологии
Реферат Восприимчивость Организма К Инфекции
Сезонное использование основных средств в 2012 году: особенности бухгалтерского и налогового учета - Бухгалтерский учет и аудит статья
Химическая классификация минералов - Геология, гидрология и геодезия курсовая работа
Особенности развития и размещения отраслей топливно-энергетического комплекса России - География и экономическая география курсовая работа