Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения. Курсовая работа (т). Эктеория.
💣 👉🏻👉🏻👉🏻 ВСЯ ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!
Похожие работы на - Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Нужна качественная работа без плагиата?
Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу Без плагиата!
по дисциплине
Практика оценки недвижимости
на тему:
Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере
оценки частного домовладения
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три
уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в
действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к
третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они
должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда
достигается. Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает
основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей
области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения
соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные
оценочные термины широко используются при ее оценке.
Главное и наиболее интересное для нас понятие - «недвижимость».
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет объекты
гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст. 130 записано: «К
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса» - многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым
имуществом».Для них установлены разные режимы гражданского оборота.
«Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации
подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и иными законами».
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) определяется
следующим образом: «земельные участки (в том числе земельные доли), участки
недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с
землей, так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса,
многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы,
а также объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов».
В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами)
обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение
которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты
своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с
движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на
недвижимость относится к «нематериальным понятиям». Это право обычно
оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
· операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
· акционировании предприятий и перераспределении имущественных
долей;
· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов
недвижимости: зданий и земельных участков;
· страховании объектов недвижимости;
· кредитовании под залог объектов недвижимости;
· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
· ликвидации объектов недвижимости;
· исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения
имущественных споров;
· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав
на объекты недвижимости.
Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения
и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость
недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования
соответствующего рынка.
Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и
финансированию работ в области недвижимости». Рынок недвижимости важная часть
любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более
50% мирового богатства. Основное свойство недвижимости - ее неподвижность -
приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания,
построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения
работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и
стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты
недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует
специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам.
Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией
этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции
(порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объектов и состояния
рынка.
Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и
дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная
регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие
нотариуса. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по
сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь
при возможных ошибках.
Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров
теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его
жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не
только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или
прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования
недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а
также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут
рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля
недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и
ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и
финансовым рынком.
Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными
субъектами любого рынка - продавцом и покупателем - на нем оперируют также
государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлтеры (агенты по
операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики,
адвокаты, специальные средства информации и другие. Участие государства в
процессах купли-продажи недвижимости при регистрации каждой сделки и при
лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.
Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно значительное
развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются,
но часто сдаются в аренду. При совершении сделки с недвижимостью она физически
не перемещается в пространстве от одного владельца к другому (как это
происходит с движимыми вещами), а переходят только определенные права на нее.
Таким образом, объектом сделки является определенный пакет прав; он же и объект
ценообразования. Обычно это права собственности или права аренды, как правило,
с определенными ограничениями, например, по возможным направлениям
использования.
Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются
специальные показатели (индикаторы), которые обычно определяются и описываются
статистическими методами.
Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например,
месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может
быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на
первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе. Конъюнктура спроса и
предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в
соответствующем секторе рынка. Активность определенного сектора рынка недвижимости
- это количеством сделок, совершенных в нем за определенный период (год,
месяц). Важным является понятие ликвидности.
Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина,
которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном
рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период
(месяц, квартал). Под временем экспозиции понимается время от выставления
объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации
сделки. Безусловно, для каждого объекта такое время экспозиции зависит от
многих объективных и субъективных факторов:
соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;
случайного нахождения подходящего покупателя и так далее.
Однако при усреднении по большому числу сделок случайные факторы
нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как
важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.
При работе с этими показателями обычно решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
. Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий
объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее
время в России это:
помещения и здания под офисы или магазины;
пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других
целей (в -ближайшей перспективе);
складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав
имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности,
приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость.
Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого
признака классификации.
Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования
поверхности земли).
Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
Для торговли и сферы платных услуг.
Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница,
санаторий, мотель и т.п.).
Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
.1Комплекс административных зданий.
Помещения или части зданий (секции, этажи).
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Требующие завершения строительства («незавершенка»).
1.
Теоретические основы оценки недвижимости
Понятие рыночной стоимости недвижимости
«Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой
продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его
продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию
о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его
приобрести.
Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих
условий:
рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества
для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо
информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального
удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить
потребности;
имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий
его доступность всем потенциальным покупателям;
оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом
покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на
рынке.
Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую
требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет
«рынок». Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно
рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который
является обоснованно достижимым.
Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является
концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость
недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является
максимальной и соответствует рыночной стоимости.
Каждый элемент определения рыночной стоимости при существующем
использовании имеет собственное концептуальное содержание.
Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки
используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.
Важно также подчеркнуть различие между понятиями «цена» и «стоимость».
Оценка рыночной стоимости определяется как результат своего рода
«мысленного эксперимента» проводимого оценщиком, гипотетической справедливой
сделки, осуществляемой при соблюдении условий, приведенный в определении
рыночной стоимости.
Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по
купле-продаже недвижимости определяется набором многообразных факторов.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные
и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно
группирует факторы, зависящие и независящие от отдельно взятого участника
конкретной сделки.
При определении рыночной стоимости рассматриваются только объективные
факторы. Что касается субъективных факторов, то следует учитывать, что они
связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при
заключении сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими,
в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок.
Оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями,
способен проводить более глубокий анализ, чем типичные участники рынка. Рынок
для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным,
может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может
характеризоваться резко ограниченным числом участников. Рыночные методы оценки,
как правило, базируются на рассмотрении сопоставимых объектов собственности.
Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования,
компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. Сделки, сильно
отличающиеся от средних рыночных показателей, оценщик должен учитывать с
меньшим весом, либо отбрасывать вовсе. Любая оценка стоимости должна
рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится.
При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных
метода (подхода):
В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации
для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения
применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей
последовательности:
определение стоимости участка земли;
определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и
сооружений;
определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы
стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и
сооружений за минусом накопленного износа. При определении рыночной стоимости
недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его
наилучшего и наиболее эффективного использования.
Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:
при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о
продажах аналогичных участков земли - методом сравнения продаж;
при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или
аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями,
представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли
как свободного - методом остаточной стоимости земли;
при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли - методом
капитализации арендного дохода;
при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или
аренде - применением действующих нормативных методик, установленных
государством.
Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового
строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован.
Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить
стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов
строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании
объекта оценки.
При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо
учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна
определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными
объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических
будущих затрат на строительство.
Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади,
рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов,
оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то
в расчет следует принимать стоимость замещения.
Если в результате применения передовой современной технологии, можно
обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного
здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость
замещения.
Для зданий, которые находятся под охраной государства или
зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость
замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими
сохранение всего строения или его части.
В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по
застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру
и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое
требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.
В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в
данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений,
лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие
оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.
Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости
заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке.
Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:
на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для
оценки;
на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки
либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;
на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение
аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для
целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных
издержек и прибыли предпринимателя.
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные
со строительством:
стоимость материалов, изделий и оборудования;
заработная плата строительных рабочих;
стоимость строительных машин и механизмов;
стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике
безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно
принятые на местном рынке;
прибыль и накладные расходы подрядчика.
Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом
расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек
зависит от:
наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;
физической возможности получения дополнительной информации о конструкции
объекта оценки;
роли результата, полученного затратным методом, при согласовании
результатов оценки.
При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения,
определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется
разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации,
необходимому для проектирования нового строительства.
При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии
ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые
издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на
строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной
продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 гг.) приводятся к текущим ценам на
дату оценки с помощью индексов удорожания.
При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для
определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать
объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов
строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по
ценообразованию.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания,
но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:
стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
стоимость финансирования строительства;
расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке
тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины
внешнего (экономического) износа применяются два метода:
метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних
воздействий.
Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как
сумма величин износа по всем позициям разбивки.
2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения
продаж
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества
достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных
оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является
аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей
последовательности:
анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор
достоверной информации для анализа;
определение подходящих единиц сравнения;
выделение необходимых элементов сравнения;
проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам
сравнения;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов
сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся
на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены
одновременно несколько единиц сравнения.
При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве
единицы сравнения применяются:
цена за единицу длины вдоль магистрали;
При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве
единицы сравнения применяются:
цена за единицу площади помещении, подлежащей сдаче в аренду;
цена за единицу общей площади помещений;
цена за единицу недвижимости, приносящую доход.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и
сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим
обязательному учету, относят:
состав передаваемых прав собственности;
условия финансирования сделки купли-продажи;
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем
порядке:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям
сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой
последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно
к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных
корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в
любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и
достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные
методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.
Окончательное решение о величине результата, определенного методом
сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен
продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для
определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы
математической статистики.
2.3 Доходный подход (метод капитализации дохода)
Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект
недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода
капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость
недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.
При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип
замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер
будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений.
Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его
вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности
альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от
несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход
недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в
этом методе простым выражением:
Возможно применение более сложной модели доходного метода путем
дисконтирования доходов по периодам с учетом различной стоимости денег во
времени:
V = I1/(l+R) + I2 (1+R)2 + I3 (1+R)3 +... + In/(1+R)n ( 2 )
I -
доход или денежные поступления за период;
R -
ставка процента или ставка дисконта за период;
Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.
Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую можно будет
получить от перепродажи недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование
- это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный
момент.
Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в
модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение
первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих
будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен
продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы
прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два
источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Арендная плата - общепринятая и наиболее широко используемая база для
определения доходности недвижимости при ее оценке.
Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще
всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в
аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение
учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости,
как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных
производственных структур и редко сдаются в аренду.
Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем
продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную
информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно
близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее
оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового
дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно
информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике
это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже).
На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения
ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение
продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при
значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении
значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно
рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе
сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной
информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.
Ни один из трех основных методов (моделей
2. Методы
оценки рыночной стоимости недвижимости Курсовая работа (т). Эктеория.
Эссе Инновационная Политика Инерционного Развития Финансовые Аспекты
Что Такое Толерантность Итоговое Сочинение
Курсовая работа по теме Вопросы развития въездного и внутреннего туризма
Дипломная работа: Анализ и совершенствование коммерческой деятельности. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Религиозные деятельность, отношения, организации
Аттестация Персонала Курсовая
Курсовая работа по теме Проект производства работ при среднем ремонте
Научная Работа На Тему Стандарт Dect
Реферат: Streetcar Essay Research Paper A Streetcar Named
Отчет по практике по теме Общая характеристика деятельности банка ОАО 'Белгазпромбанк'
Бюрократизм И Коррупция В Государственном Механизме Реферат
Реферат: Установление монгольского ига на Руси
Твердый Переплет Магистерской Диссертации
Реферат На Тему Послевоенное Возрождение Западной Германии. Экономические Реформы Эрхарда
Контрольная Работа На Тему Применение Математического Моделирования В Экономике
Доклад: Экологически безопасные способы хранения сельхозпродукции
Реферат: Понятия и виды прав на чужие вещи. Установление, защита и прекращение сервитутов. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая работа: Юридическая сила актов высших органов Содружества Независимых Государств. Скачать бесплатно и без регистрации
Гост Выполнения Реферата
Реферат по теме Ракеты С.П. Королева
Курсовая работа: Балка нижняя внутренняя шпангоута
Курсовая работа: Миссия организации и ее имидж
Реферат: Административно-правовой статус органа исполнительной власти: понятие, структура, содержание