Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система ипотечного кредитования. Контрольная работа. Эктеория.
🛑 👉🏻👉🏻👉🏻 ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!
Похожие работы на - Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система ипотечного кредитования
Нужна качественная работа без плагиата?
Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу Без плагиата!
МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МЕЖДУНАРОДНАЯ
АКАДЕМИЯ БИЗНЕСА И НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ /МУБиНТ/
по
дисциплине Рынок недвижимости. Ипотека
Тема:
Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система
ипотечного кредитования
Основные
свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные
Система
ипотечного кредитования (определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного
кредитования)
Недвижимость - вид имущества, признаваемый в
законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.
Термин "недвижимость" появился в
российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих
законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и
недвижимым имуществом.
Недвижимость является основной составляющей
национального достояния любой страны, и на ее долю в совокупности всех стран
приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим
ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой
осуществляется деятельность человека.
Цель контрольной работы: выявить основные
свойства недвижимости, изучить классификацию рынка недвижимости и его
особенности, а также рассмотреть систему ипотечного кредитования.
Основные свойства недвижимости: физические,
экономические, правовые, социальные
Определение сущности недвижимости только с
материальновещественной стороны имеет большое значение во многих отраслях
знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности
признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать
понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как
объекта экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный
порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис.1)
Рис.1 Недвижимость как физический,
экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Любой объект недвижимости в реальной
действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и
правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в
качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и
стадий анализа.
Географическая концепция отражает
физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал
строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения,
окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются
воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других
процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и
функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении
сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция
рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный
инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого
имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности,
способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет
налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и
реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость -
совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом
отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть
неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе
физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на
подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное
пространство. В России, как и в других, промышленно развитых странах мира,
законодательно гарантировано, частным лицам покупать, продавать, сдавать в
аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим
гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.
Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с
общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных
или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем
зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют
и другие формы государственного регулирования владения и пользования
недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по
охране окружающей среды и др.
Социальная роль недвижимого
имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических,
интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для
выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение
недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования
цивилизованного среднего социального слоя.
Негосударственные субъекты
собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их
земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые
(глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав
недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра
принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в
экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над
поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет
общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях
государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в
вертикальной проекции.
В мировой практике под недвижимостью
понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру
земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая
постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или
человеком, а также права на эти объекты (рис. 2).
Рис.2 Компоненты недвижимости в
зарубежной практике
В общем случае частный собственник
земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных
ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и
соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет
право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который
он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в
частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным
пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является
ограниченным, как и право собственника участка на недра.
Рынок недвижимости - это механизм,
посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на
недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его
развития характеризует развитие национальной экономики.
Недвижимое имущество как товар - это
объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные
потребности и имеющий определенные качественные и количественные
характеристики.
Недвижимое имущество - наиболее
долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций,
так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных
факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые
товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая
экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими
особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков,
дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая
регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В
условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную
комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде
недвижимости.
В силу своей специфики рынок
недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.1.
Таблица 1. Особенности рынка недвижимости
-
абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
-
несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов -
уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в
рынок требует значительного капитала
-
низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может
быть очень изменчивым
-
сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и
неточная
-
во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства -
специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
-
регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного,
лесного, природоохранного и другого специального права - большая
взаимозависимость частной и других форм собственности
юридические
сложности, ограничения и условия
включает
стоимость объекта и связанных с ним прав
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на
все стороны жизнедеятельности людей, выполняет ряд общих и специальных функций:
ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную,
посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Функционирование рынка недвижимости
осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели,
профессиональные участники, государственные органы.
Профессиональными участниками рынка являются
риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается
деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями, на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по
доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но
за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с
земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми
помещениями и правами на них.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру
и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.2.
Таблица 2. Классификация рынков недвижимости
Местный,
городской, региональный, национальный, мировой
Производственных
помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Существующих
объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Индивидуальных
продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований,
коммерческих организаций
Купли-продажи,
аренды, ипотеки, вещных прав
Промышленных
объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Государственных
и муниципальных объектов, частных
Первичный
и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой,
традиционный и компьютеризированный
Состояние экономики оказывает большое влияние на
рынок недвижимости. При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать
макроэкономические показатели и экономические прогнозы.
Ипотека - это недвижимого имущества при
получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору
преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного
имущества.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда,
выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми
учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона -
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя.
Залогодателем может быть сам должник по
обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека,
остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается
и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ.
Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и
экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с
другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные
средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее
имущество:
земельные участки, находящиеся в частной
собственности;
предприятия, а также здания, сооружения и иное
недвижимое имущество;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения
потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты.
Основными субъектами классической ипотечной
схемы являются: заемщик, кредитор (банк), ипотечное агентство, инвесторы.
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой
или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо
обладать средствами в объеме не менее 10-30 процентов от стоимости объекта
недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать
равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после
анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет
учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является
внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть
оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк
вправе переуступить.
Второстепенными субъектами классической
ипотечной схемы являются: риэлтерская компания, оценочная компания, страховая
компания, государственный регистратор, нотариус, паспортные службы, органы
опеки и попечительства.
Риэлтерская компания - профессиональный
посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов,
оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для
предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения
рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом
залога.
Страховая компания - выполняет функции по
снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов
страхования:
страхование риска повреждения и уничтожения
объекта;
страхование риска утраты права собственности на
предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и
трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор - орган
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его
функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав
собственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус - согласно российскому законодательству
договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи
требуют нотариального заверения.
Паспортные службы - регистрируют граждан по
месту жительства.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают
защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
В настоящее время в мировой практике сложились
два классических способа ипотечного кредитования:
одноуровневая модель ипотечного кредитования
(немецкая модель);
двухуровневая модель ипотечного кредитования
(американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования
кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности
обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются
для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. В
двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора
участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка
(ипотечная финансово-инвестиционная компания).
В настоящее время разработано множество типов
ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным
признакам.
предприятия, а также здания, сооружения и иное
недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые
дома, гаражи;
воздушные, морские суда, суда каботажного
плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.
приобретение готового жилья в многоквартирном
доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или
дополнительного места жительства;
приобретение дома для сезонного проживания,
дачи, садовых домиков с участками земли, приобретение земельного участка под
застройку.
По виду кредитора: банковские и небанковские.
По виду заемщиков (как субъектов кредитования):
кредиты, предоставляемые застройщикам и
строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно
будущему владельцу жилья.
Таким образом, ипотечный кредит играет большую
роль в замещении государственных источников финансирования потребностей
предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной
основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности
хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов
долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Итак, рынок недвижимости - система правовых,
экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка
недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена,
потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из
обладания объектов недвижимости.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических
особенностей:
локализация рынка, поскольку его товары
неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей
среды;
значительно меньшее число сделок купли-продажи;
владение недвижимостью и сделки с ней обычно
предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные
инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт,
эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная
пошлина и другие сборы на сделки;
сравнительно высокая степень государственного
регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий
(регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного,
лесного, природоохранного и иного специального права);
Таким образом, из краткого рассмотрения
характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном
несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств,
посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения
недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны
и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.
рынок недвижимость ипотечное
кредитование
1.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
.
Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник. - М.:МГИУ, 2007
.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. - 4-е изд., пер. и доп. - М.:
Высшее образование, 2007
.
Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: /Учебное пособие - Ростов
н/Д: Феникс, 2006
.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во "МКС",
2003
.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс,
2002
Похожие работы на - Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система ипотечного кредитования Контрольная работа. Эктеория.
Реферат: Snake By Lawrence Essay Research Paper Snake
Примеры Тем Сочинений По Литературе
Сочинение Образ Лизы Горе От Ума
Курсовая работа по теме Инвентаризация и переоценка основных средств на примере ООО "Лесник"
Правоохранительные Органы Рф Курсовая Работа
Реферат по теме Великая победа - одна на всех
Контрольная работа по теме История и культура первобытного общества
Курсовая Работа На Тему Собственность, Как Экономическая Категория
Дипломная работа по теме Изучение глубинного строения и состава земной коры
Реферат по теме Хозяйственная деяельность в словиях рыночной экономики
Как Заполняются Дневники По Производственной Практике
Реферат: Lust And Lutyens Essay Research Paper Lust
Реферат по теме Направленность нагрузки в макроцикле подготовки гандболистов высокой квалификации
Реферат: Роль инноваций в туризме
Контрольная работа: Двухэтажный жилой дом
Реферат по теме Сказки Пушкина
Недоросль Сочинение На Тему Смешное И Трагическое
Взаимовыручка Это Сочинение 15.3
Реферат На Тему Воспитание Выносливости
Контрольная работа по теме Способы статистического наблюдения
Реферат: Методика подготовки и написания а по политологии методические указания и рекомендации для студентов всех специальностей
Похожие работы на - Управление оборотными активами