Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе - Экономика и экономическая теория курсовая работа

Главная

Экономика и экономическая теория
Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе
Целью выполнения данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний полученных в рамках курса «Экономика и управление на рынке городской недвижимости», получение практических навыков оценочной деятельности.
Оцениваемым объектом недвижимости в курсовом проекте выступает коттедж общей площадью 167 м 2 , расположенный на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Целевым рынком для оценки является вторичный рынок загородных домов.
Первоочередным шагом к выполнению курсового проекта является анализ рынка недвижимости. Выполнение курсового проекта базируется на трех методах оценки недвижимости:
Полученный результаты по трем методам оценки объекта недвижимости предстоит свести к конечному результату, который и будет конечной оценкой данного объекта.
Объектом оценки, выбранной мной для курсовой работы, является двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 167 кв.м. на земельном участке площадью 0,10 га, расположенный на 23 километре Дмитровского шоссе. Целью оценки является определение рыночной стоимости данного дома, на базе которой будет рассчитана арендная ставка, по которой дом будет сдаваться в круглогодичную аренду. Исходя из этого, будем выполнять анализ ценовой ситуации на 2-х рынках: рынке продаж и рынке ставок аренды индивидуальных жилых домов.
Источником информации для анализа рынков служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения, даты выставления на продажу/сдачу в аренду. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, приводит к большому различию в цене предложения объектов. Поэтому, чтобы избежать большого разброса цен, будем сразу отбирать для анализа объекты, похожие и расположенные в зоне размещения объекта оценки.
Для анализа выбираются двухэтажные дома общей площадью от 100 до 200 кв.м., располагающиеся на расстоянии 20 - 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Время экспозиции равно, например, одному месяцу. Поэтому в выборку данных заносятся предложения, опубликованные в соответствующих электронных базах в течение 1 месяца до даты оценки.
Таблица 1. Группировка объектов, аналогов объекту оценки, продаваемых по Дмитровскому шоссе в течение марта месяца 2012 года
Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Московская область, Мытищинский район, село Федоскино
Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Сухарево
Московская область, ш. Дмитровское, Федоскино с
Московская область, Лобня, ул. Рябиновая, 14А
Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково
Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино
Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д.
Московская область, Мытищинский район, Горки д.
Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д.
Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково
Московская область, Дмитровский район, поселок городского типа Некрасовский
Дмитровский район, пгт. Некрасовский
Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино, ул. Зеленая
Московская область, Горки Сухаревские д.
Московская область, Мытищинский район, село Марфино
Дмитровский район, пгт Некрасовский
Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Московская область, Дмитровское ш., д. Юрьево
Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Фелисово
Московская область, Дмитровское ш., Трудовая Северная
Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Лысково
Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские
Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские, ул. Центральная
Московская область, Дмитровское ш., Марфино
Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Подольниха
Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Агафониха
Россия, Московская область, Дмитровский район, садовое товарищество Озерецкое
Московская область, Мытищинский р., пос. Трудовая
Россия, Московская область, Мытищинский район, поселок Трудовая, Городок 1 п.
Рис 1.Цена продажи в зависимости от площади дома и удаленности от МКАД.
Рис. 2 Цена продажи дома площадью 150 м 2 в зависимоти от удаленности от МКАД.
Четвёртый этап. Выводы по результатам анализа.
На основе полученных данных можно сделать следующие выводы:
1) Дома площадью 150 и 200 кв. метров стабильно растут до 22 км и достигают на этом километре своего максимума за рассматриваемый промежуток 20-25 км от МКАД.
2) Дома площадью 100 кв. метров наоборот немного теряют в цене при движении от 20 км к 22 км от МКАД.
Причиной тому может служить наличие престижного поселка класса премиум «Пестово» в сочетании с уникальными экологическими и природными условиями: Пестовское водохранилище и лесные массивы.
3) Дома площадью 100 кв. метров расположены не в удобных местах - рядом Дмитровское шоссе, железнодорожные пути.
4) 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе характеризуется как неблагоприятное место для расположения жилого дома, в силу близкого расположения сразу 2-ух пересекающихся железнодорожных линий московско-смоленского направления «Трудовая» и «Белый Раст».
5) От 24 км к 25 км динамично растут цены на дома площадью 100 кв. м и 150 кв. м., причем наиболее весомый рост наблюдается у домов 100 кв. м
6) Цена на дом площадью 100 кв. м превышает цену на дом площадью 200 кв м на 25 км в силу класса эконом и ориентации потребителей на дома с меньшей площадью и соответственно стоимостью, но повышенный спрос толкает цены необоснованно верх на данный тип домов.
7) Далее будем исходить из расчета рыночной цены на оцениваемый дом площадью 167 кв. м. в размере 11 000 000 рублей.
Группировка объектов, аналогов объекту оценки, сдаваемых в аренду по Дмитровскому шоссе в течение марта 2012.
Требуемая (или фактическая) арендная плата
Для дальнейших расчётов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки равная 1 600 000 руб/год или 135 000 за месяц за дом.
График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (месячные ставки)
График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (годовые ставки)
2.Оценка объекта методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.
Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).
Используется следующая последовательность расчётов:
Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов - не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий.
Таблица 2. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов
Характеристики (элементы сравнения)
Месторасположение (расстояние до МКАД)
Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
Таблица 3. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
Корректировка на расстояние от МКАД
Скорректированная стоимость объекта оценки
1) Корректировка на площадь производиться из расчета цены 1 кв. м. в 50 000 рублей. Тогда получаем:
1 объект-аналог: (167 кв. м. -150 кв. м.)*50 000 рублей = 850 000 рублей.
2 объект-аналог: (175 кв. м. -167 кв. м.)*50 000 рублей = 400 000 рублей.
3 объект-аналог: (167 кв. м. -160 кв. м.)*50 000 рублей = 350 000 рублей.
2 объект-аналог: средняя стоимость подключения к газоснабжению в данном районе составляет около 400 000 рублей.
3) Корректировка на расстояние от МКАД
3 объект-аналог : Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 40 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино, 23 км от МКАД, с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 - 8 000 000 = 2 700 000 рублей.
2 объект-аналог : Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 45 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино,, 23 км от МКАД с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 -7 000 000 = 3 700 000 рублей.
В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.
Рассчитаем среднюю арифметическую по полученным результатам объектов-аналогов:
(10 700 000 + 12 800 000 + 12 750 000)/3 = 12 083 000 рублей.
3. Оценка объекта оценки методами затратного подхода
Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода, который описан в данной курсовой работе ранее.
На основании отличия объектов только по размеру земельного участка, на котором они находятся можно составить следующую таблицу:
Характеристики (элементы сравнения)
Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)
· Близость водоемов влияет следующим образом
4 550 000/7 * 15 - 7 500 000 = 2 250 000 рублей
· Расположение леса рядом с участком:
7 650 000 - 7 500 000 = 150 000 рублей
С учетом всех поправок составим таблицу, позволяющую определить стоимость участка.
Характеристики (элементы сравнения)
Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)
Рассчитаем среднюю арифметическую, чтобы определить рыночную цену земельного участка площадью 10 соток на расстоянии 23 км от МКАД:
(4 950 000 + 4 250 000 + 5 000 000)/3 = 4 730 000 рублей
3.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
В таблице представлены конструктивные решения оцениваемого объекта:
Легкобетонные блоки с утеплителем пенополиуретаном
1 этаж: Железобетонные плиты перекрытия.
Двухскатная крыша из металлочерепицы
Определение восстановительной стоимости для оцениваемого объекта будем производить на основе существующей объектной сметы составленной в сентябре 2011 года и индексации ее на март 2012 марта.
3626101,02 рублей * 1,02264 = 3708227,32 рублей.
Индекс равный 1,02264 взят с учетом удорожания строительства в период сентября 2011 - март 2012 года по данным Росстата.
на строительство: четырехкомнатный мансардный дом
Средства на оплату труда: 1386051.07 руб.
Расчетный показатель единичной стоимости: 166.9
Составлен в ценах по состоянию на _____________ _____ г.
Сметная стоимость на март 2012 года
Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья
Внешние и внутренние стены, перегородки, оконные проемы, лестницы и двери.
Перекрытия выше 0.000, кровля с устройством сливов и водосточных труб
Мансарда, отделочные работы внутренние, наружная отделка.
Устройство крыльца с отделкой, разные работы
И Т О Г О с временными зданиями и сооружениями
И Т О Г О с непредвиденными затратами
Таблица 6. Сметно-финансовый расчёт полной стоимости замещения улучшений оцениваемого объекта недвижимости
Объекты вспомогательного назначения
Подготовка территории строительства
Инженерные коммуникации и сооружения
Содержание дирекции, технический надзор
Проектные работы, экспертиза, авторский надзор
Непредвиденные и неучтенные работы и затраты
3.3 Определение накопленного износа
Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки - совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Рассчитывается процент износа по формуле: Износ, руб./ (Восстановительная стоимость, руб.*100% -% износа). Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительных ремонтах жилых и общественных зданий».
Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Физический износ по оцениваемому объекту составляет 330 030 рублей.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
· износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
· износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· метод капитализации потерь в арендной плате;
· метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.
Совокупный износ рассчитывается как сумма всех видов износа. Оцениваемый объект обладает внешним износом равным 0 рублей, функциональный износ аналогично составляет 0 рублей.
Совокупный износ составляет 330 000 рублей.
Оцениваемый объект в целом слагается из:
· Земельного участка (4 730 000 рублей)
· Износа накопленного домом ( 330 000 рублей).
Тогда восстановительная стоимость объекта недвижимости составляет: 8 000 000 + 4 730 000 - 330 000 = 12 400 000 рублей.
4. Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид: Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход / коэффициент капитализации
4.1 Определение чистого операционного дохода
Исходные данные для оценки объекта доходным методом:
1. Площадь земельного участка - 10 соток.
4. Срок экономической жизни - 100 лет.
5. Восстановительная стоимость улучшений - 8 000 000 рублей.
6. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа расположенного в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе согласно нашему анализу арендных ставок, наиболее вероятная арендная плата является 135 000 рублей/месяц
7. Потенциальный валовой доход - представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.
ПВД = 12 месяцев * 135 000 рублей = 1 620 000 рублей в год.
8. Действительный валовой доход - ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Примем данные потери в размере 15 %.
ДВД = ПВД - ПВД*15 % = 1 377 000 рублей.
9. Чистый операционный доход - равен ДВД за вычетом операционных расходов и резерва на замещение.
ЧОД = ДВД - ОР = 1 377 000 - 140 400 = 1 236 600 рублей.
Таблица 8. Расчет чистого операционного дохода
Потенциальный валовой доход, в т.ч.
Валовая выручка от основного вида деятельности
Валовая выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):
4.2 Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
i л - поправка на низкую ликвидность, %;
i in - поправка на управление инвестициями, %;
1. Безрисковая ставка . i o - 7,2 % (Информация сайта Минфина РФ).
2. Общерыночный риск . i с - 0,56 %;
На основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2010-2011гг., из которого следует, что инвестиционный риск Московской области превышает инвестиционный риск Краснодарского края (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен к суверенному риску РФ) в 1,08 раз. Следовательно, региональный риск для Московской области будет равен 7,2 * 1,08 - 7,2 = 0,56 %.
3. Поправка на низкую ликвидность . i л - 2,4 %
Поправка на низкую ликвидность. Данная поправка вычисляется по формуле:
· П - поправка на низкую ликвидность;
· L - период экспозиции (в месяцах);
· Q - общее количество месяцев в году.
4. Поправка на управление инвестициями . i in - 0 %.
Премия за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5% .Данная поправка не применяется в данном курсовом проекте.
5. Норма возврата капитала . n к - 2 %.
Т.к. жизненный цикл проекта исчисляется 50 годами, то норма возврата капитала берется на уровне 2% в год по методу Ринга, как 1/50.
Тогда коэффициент капитализации будет равен:
Таблица 9. Определение общего коэффициента капитализации
Поправка на управление инвестициями
Определение рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: величина чистого операционного дохода делится на общий коэффициент капитализации, то есть, происходит капитализация дохода в текущую стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость = Операционный доход / Коэффициент капитализации.
Рыночная стоимость = 1 236 000 / 0,1186 = 10 422 000 рублей.
5. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина из результатов сравнительного, затратного и доходного подходов. Для этого присваиваются веса сравнительному, затратному и доходному подходам в зависимости от сложившейся ситуации в экономике.
Как можно видеть существует достаточно заметное отличие стоимости объекта определяемой доходным методом и затратным, сравнительным.
Рынок аренды коттеджей не так широко представление в силу того, что в аренду чаще сдаются элитные коттеджи и арендная ставка в данном случае оказывается завышенной. Поэтому целесообразно поставить доходному методу вес 0,2.
Двум остальным методам в силу большего объема анализируемой информации и достаточно близких получившихся результатов поставим веса по 0,4.
Итоговая величина будет составлять для оцениваемого объекта 11 877 000 рублей.
Для выполнения курсовой работы был проведен анализ рынка недвижимости располагающейся вдоль Дмитровского шоссе. В результате была получена информация о величине арендной ставки для проведения дальнейших расчетов доходным методом. Помимо доходного метода использовался сравнительный метод, в ходе которого объекты-аналоги с учетом корректировок формировали возможную стоимость оцениваемого объекта.
Третий подход, используемый в данной работе, называется затратным методом. В ходе выполнения данного метода был проанализирован рынок земельных участков по принципу сравнительного метода, определена восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа.
В конце работы выполнен итоговый расчет, базирующийся на трех приведенных методах оценки, и получена итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости в размере 11 877 600 рублей.
1. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика и управление на рынке недвижимости», Севастьянов А.В., 2011.
2. Курс лекций по дисциплине «Экономика недвижимости», Севастьянов А.В., Каллаур Г.Ю., Шевцова Е.А.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости», 2014 год.
Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости. контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов. курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износ
Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе курсовая работа. Экономика и экономическая теория.
Реферат по теме Система высшего профессионального образования в сфере физического воспитания и спорта Финляндии
Почему Важно Быть Толерантным Итоговое Сочинение Примеры
Сочинение На Тему Любовь В Лирике Блока
Курсовая Работа Цена Рабочей Силы
Контрольная Работа По Алгебре 8 Степени
Реферат: Проблемы бесплодия и современных репродуктивных технологиях
Реферат: Alzheimers Disease Essay Research Paper Alzheimers DiseaseWhat
Психологическая Подготовка Футболистов Реферат
Реферат: Организация маркетинга на предприятии 3
Контрольная работа по теме Технология выращивания озимого ячменя в Крыму
Реферат: Уголовно-правовые средства охраны предпринимательства от преступных посягательств
Контрольная работа по теме Демографічні аспекти відтворення трудового потенціалу
Реферат: Lust It Or Loathe It The Pornographic
Реферат: Эванджелиста Торричелли. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат: Предмет бухгалтерского учета 5
Анализ Внутренней Среды Организации Курсовая
Реферат: Законы теории организации
Реферат Продуктивные Уроки Физической Культуры Бесплатно
Авторефераты Кандидатских Диссертаций По Психолингвистике
Реферат: Методические рекомендации по организации исполнения требований законодательства в области промышленной безопасности и страхования
Микроспория волосистой части головы - Медицина история болезни
Роль физической культуры и закаливания в укреплении здоровья человека - Безопасность жизнедеятельности и охрана труда презентация
Оценка финансовой устойчивость организации и пути её увеличения - Финансы, деньги и налоги курсовая работа