Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис" - Бухгалтерский учет и аудит практическая работа

Главная

Бухгалтерский учет и аудит
Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис"

Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Методы определения показателей стоимости объекта оценки и переоценки основных фондов предприятия.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
О пределени е рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО «Бенефис»
Заказчик: президент фирмы ОАО «Бенефис»
Исполнитель: стажер-оценщик Калашникова А.Д.
3. Основные предположения и ограничивающие условия
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий - их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.
При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
По поручению заказчика оценщик производит оценку рыночной стоимости здания административно-офисного типа ОАО «Бенефис», расположенного по адресу: г. N, улица Цветочная, дом 5.
1) Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[1, c. 246]
а) Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.[2, c. 18]
б ) Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
в) Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
3) Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.[1, c. 117]
4) Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
5) Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.
6) Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
7) Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.[3, c. 352]
8) Цена -- количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара
9) Стоимость - деньги (денежный эквивалент) которые показатель готовы обменять на какой-либо предмет или объект.[4]
10) Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым. [4]
11) Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.
12) Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.
3. Основные предпол ожения и ограничивающие условия
3.1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях
3.2. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.
3.3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.
3.4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в этом отчете.
3.5. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований стандартов.
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:
1) З атратный подход (ЗП). Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) с учетом их износа
Преимущества ЗП: подход основывается на существующих активах и, поэтому менее умозрителен.
Недостатки ЗП: ЗП не учитывает будущие перспективы, не рассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.
2) Р ыночный подход (РП). РП предполагает использование методов, предполагающих произвести сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.
-предполагает различные способы корректировки
-обеспечивает данные для других подходов оценки
- сравнительные данные не всегда имеются
- требует внесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверность результатов
-основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания
3) Д оходный подход (ДП). ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.
Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.
- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.
- предлагает способы корректировки;
- этот метод обеспечивает данные для других подходов;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;
- метод основан на прошлых событиях;
Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.
1) определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);
2) определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);
3) определение стоимости путем деления.
4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.
- когда отсутствует информация о рыночных сделках;
- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты -- затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
основную заработную плату строительных рабочих;
стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
затраты на подготовку территории строительства;
затраты на проектные и изыскательские работы;
содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
Оценка офисного здания для купли-продажи.
Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.
Собственники недвижимости: здание - ОАО «Бенефис»
рыночная стоимость оценка недвижимость
определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта
Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м 2 )
с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8.
на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (S общ ) = 1 300 м 2 .Полезная площадь здания(S полезн ) =1 000 м 2 .Здание имеет функциональный и физический износ(Таблица 2).Функциональный износ: установленная в здании система вентиляции не соответствует рыночным стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 5 млн руб.
Прямые издержки (С прям ) на полное восстановление здания составляет 806 млн руб. Косвенные издержки(С косв ) составляют 7% от стоимости строительства главного сооружения. Распределения прямых издержек по статьям приведено в таблице 2. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 20% от всех издержек.
Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м 2 полезной площади здания составляет 166 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 56 000 руб в год за м 2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1.
Определить рыночную стоимость объекта по трем методам:
-доходный подход (метод прямой капитализации)
системы водоснабжения и канализации
И косв = 807 000 000*7% = 56 490 000
ПП = (807 000 000+ 56 490 000)*20% =172 698 000
Всего = И прям + И косв + ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000
Сзем = кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка
Сзем = 10 * 1000 * 1000 * 0,8 = 8000000 руб.
Сзат = 8000000 + 990547000 = 998547000 руб.
Уровень инфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.
У объекта А корректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.
Путем принятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимость оцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб .
Потенциальный валовый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;
Действительный валовый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);
Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД - «текущие операционные расходы»;
ЧОД = 167000000 - 57000*1300 = 92900000 руб.
R - коэффициент капитализации - 0,1
V = 92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, мы должны найти среднее значение стоимостей по трем подходам. Поэтому, мы должны сложить все три стоимости объекта, полученные по трем походам, и разделить на три.
(998547000 (ЗП) + 1170375000 (РП) + 937000000 (ДП))/3= 1 035 307 333 руб.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
- Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.
- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: город N, улица Цветочная, дом 5, на 06.12.2010 составляет: 1 035 307 333 рублей.
1. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 560 с.: ил.
2. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.: ил.
4. Лекции по Оценке бизнеса, автор - Новосельцева В.Д.,2010.
Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия и бизнеса. Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике, объекты и субъекты стоимостной оценки. Затратный, доходный и сравнительный подходы в оценке имущества. лекция [39,7 K], добавлен 30.07.2010
Рыночная стоимость автотранспорта, размер функционального и внешнего износа. Расчёт рыночной стоимости транспортного средства. Использование статистических методов в процессе оценки. Построение модели уравнения регрессии. Согласование результатов оценки. курсовая работа [106,1 K], добавлен 14.01.2011
Сущность основных фондов, формирование и методика оценки эффективности использования. Особенности стоимости, порядок определения ее. Начисление амортизации основных фондов предприятия. Основные направления повышения их эффективности использования. курсовая работа [55,7 K], добавлен 02.12.2009
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Понятие ликвидационной стоимости имущества. Учет расходов по совершению исполнительных действий. Принципы оценки недвижимости. реферат [40,2 K], добавлен 30.11.2010
Финансовый рычаг и его роль в оценке. Подходы, принципы и характеристика методов оценки стоимости предприятия. Повышение ценности компании и оценка сопутствующего потока денежных средств. Оценка объекта затратным, сравнительным и доходным подходом. дипломная работа [508,0 K], добавлен 06.07.2015
Общее понятие и сущность затрат в бухгалтерском управленческом учете. Классификация затрат для определения себестоимости, оценки стоимости запасов и полученной прибыли. Раскрытие классификации затрат для принятия решений, планирования и контроля. курсовая работа [1,2 M], добавлен 17.09.2014
Исследование финансово-хозяйственной деятельности предприятия за последние 3 года. Определение перспектив его развития на прогнозный период. Оценка стоимости организации и согласование ее результатов по трём методам. Установление итоговой цены общества. курсовая работа [336,6 K], добавлен 03.09.2011
Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу .

© 2000 — 2021



Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис" практическая работа. Бухгалтерский учет и аудит.
Дипломная работа по теме Исследование и оценка протоколов передачи данных нижнего уровня на примере стека TCP/IP
Курсовая Работа Описание Предприятия
Реферат: Нильский крокодил
Контрольная работа по теме Художня та філософська література Стародавнього Риму. Романтизм та реалізм в українській літературі ХІХ століття
Реферат Мышцы Верхних И Нижних Конечностей
Реферат по теме Банки и их роль в рыночной экономике, банковский кризис 1998г
Курсовая работа: Налоговая система РФ, ее структура и значение. Скачать бесплатно и без регистрации
Короткое Сочинение По Картине Опять Двойка
Общественные Настроения 1960 1980 Реферат
Курсовая работа по теме Финансовые основы обязательного медицинского страхования в России
Что Такое Обломовщина Сочинение Рассуждение
Курсовая работа: Технология возделывания райграса однолетнего
Дипломная работа по теме Проект разработки программы для фирмы-перевозчика
Сочинение Про Силу
Сочинение: Моя любимая повесть А. И. Куприна Олеся
Отчет по практике: Отчет о производственной технологической практике на ОАО Молочный комбинат Саранский
Реферат: Лора, Гильермо
Дипломная работа: Учетная политика организаций. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат: Король Иордании Абдалла и ближневосточное урегулирование
Контрольная работа по теме Общественный строй Московского государства XIV–XVI вв.: правовое положение основных групп населения
Биотехнология, ее объекты и основные направления - Биология и естествознание презентация
Строение голосового аппарата - Биология и естествознание презентация
Земноводные - Биология и естествознание реферат