Оценка риска инвестиций в объект недвижимости

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Как оценить инвестиционный риск: методы оценки, волатильность

Оценка риска инвестиций в объект недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости - как правильно определить

Глава 4. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, то есть они не стабильны. Метод капитализации доходов. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода ЧОД в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется если:. Данный метод не следует использовать, если:. Базовая формула расчета имеет следующий вид:. R кап — коэффициент капитализации;. ЧОД — чистый операционный доход. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:. Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода \\\\\\\\\\\[10\\\\\\\\\\\] :. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:. С а — арендная ставка за 1 м 2. Договор аренды — основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда — предоставление арендатору нанимателю имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ гл. Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сервитуте, праве залога и т. В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;. Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. Арендные ставки бывают:. Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду. Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:. Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. Действительный валовой доход ДВД — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки недоиспользования оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования К нд объекта недвижимости:. Д п — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;. Т с — средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;. Н а — число арендных периодов в году. Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:. Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости отелей, магазинов, многоквартирных домов и т. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе :. Коэффициент потерь при сборе платежей К п. Потери при сборе арендных платежей П а. Потенциальный валовой доход ПВД. Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:. К ндп. П а — потери при сборе арендной платы;. П нд — потери от недоиспользования площадей;. ПВД — потенциальный валовой доход. Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. Чистый операционный доход ЧОД — действительный валовой доход за минусом операционных расходов ОР за год за исключением амортизационных отчислений :. Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить на:. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:. К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:. Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, то есть отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации. Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:. Теоретически к оэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. R дох кап — ставка дохода на капитал. R норм возвр — норма возврата капитала. Ставка дохода на капитал R дох кап строится чаще всего методом кумулятивного построения:. Безрисковая ставка дохода. Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные ранее перечисленные составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Требования к безрисковой ставке:. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным 20 лет правительственным облигациям на мировом рынке США, Германия, Япония и т. При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию страновой риск. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в е годы XX века:. R р — реальная ставка;. J инф — индекс инфляции годовой темп инфляции. Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов — в реальном выражении. Расчет премий за риски:. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств полностью или частично в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации. Существуют три способа расчета нормы возврата капитала R норм возвр :. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:. Условия инвестирования:. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Y — ставка дохода на инвестиции R дох кап. Коэффициент капитализации равен 0, Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений. Снижение стоимости недвижимости , которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости. По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:. Сi - цена продажи i-го объекта-аналога. Сi — цена продажи i-го объекта-аналога. В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции табл. Таблица 4. Расчет коэффициента капитализации R кап методом рыночной выжимки. Цена продажи, долл. ЧОД, долл. Общий коэффициент. Среднее значение общего. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации. Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается. ДО — ежегодные выплаты по обслуживанию долга;. К — сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:. Годовой ДП до выплаты налогов. Величина собственного капитала. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:. Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:. Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Алгоритм расчета метода ДДП. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода лет, для России типичной величиной будет период длительностью лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:. Денежный поток после уплаты налогов — это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:. Особенности расчета денежного потока при использовании метода. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо. Таким образом:. Расчет стоимости реверсии. Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:. Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями ценой покупки. При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования в отличие от коэффициента капитализации прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя инвестора и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли конечную отдачу аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников например, из базовой ренты и процентных надбавок , один из которых базовая рента можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной. Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения формула. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:. С t — денежный поток периода t ;. R — стоимость реверсии;. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости реверсии. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости. Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования ЛНЭИ. Рассмотрим применение метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:. Земельный участок не находится в собственности владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме. Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным. Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми. Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны. Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. Вариант использования. Площадь помещения, м 2. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата. Использование нежилого помещение в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению арендных ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения в рамках доходного подхода будем исходить из использования объекта оценки в качестве магазина. Рассмотрим применение метода дисконтированных денежных потоков в рамках оценки доходным подходом рыночной стоимости объекта недвижимости. Прогнозный период равен 4 годам, дата проведения оценки — 1 января года. Денежные потоки будем рассчитывать в течение прогнозного периода гг. Наименование показателя. Изменение по годам. Площадь, сдаваемая в аренду. Арендная плата. Увеличение арендной платы в год. Потенциальный валовый доход. Скидка на заполняемость и неуплаты. Действительный валовый доход. Амортизационные отчисления. Остаточная балансовая стоимость. Налог на собственность. Эксплуатационные расходы за месяц. Изменение эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы. Неотложный ремонт. Чистый операционный доход. Ставка дисконта Ст. Коэффициент дисконтирования. Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода. Ставка капитализации. Стоимость реверсии. Рассчитана методом капитализации дохода. Текущая стоимость реверсии. Рыночная стоимость объекта. Сумма текущей стоимости денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периода. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Грязновой, М. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», Метод капитализации доходов Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода ЧОД в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1 определение ожидаемого годового или среднегодового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании; 2 расчет ставки капитализации; 3 определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Площадь помещения, м 2 2. Площадь, сдаваемая в аренду по документам на объект оценки м 2 2. Потенциальный валовый доход стр. Действительный валовый доход стр. Эксплуатационные расходы стр. Чистый операционный доход стр. Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода Стр. Ставка капитализации Ст. Текущая стоимость реверсии Стр. Общий коэффициент капитализации. Среднее значение общего коэффициента капитализации. Единица измерения.

Купить биткоин у частного лица