Объект незавершенного строительства статья
Объект незавершенного строительства статьяСкачать файл - Объект незавершенного строительства статья
Основные проблемы при покупке незавершенного строительства. Приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. Преимущества состоят в том, на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Правда встречаются случаи, когда объект покупается исключительно ради земельного участка к нему относящемуся, но такие случаи мы рассматривать не будем. Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответы на следующий банальный вопрос — сколько этот объект стоит. При ответе на этот вопрос необходимо решить следующие 3 основные задачи: Провести анализ правового статуса данного объекта. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ. Определить стоимость завершения строительства. Правовой статус объекта незавершенного строительства. Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать покупать по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение: Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Данные редакции статей вступили в действие с 1 января года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время. Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы если таковые имеются так как предстоит пройти 2 стадии — государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов — права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т. При этом следует иметь в иду, что согласно п. Правда не очень понятно как практически это будет работать так как во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо. Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства - в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство создание объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица. Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации' разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов если таковые были. Следовательно в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц инвесторов, подрядчиков. Причем вероятность такого развития событий весьма высока так как в условиях строительного 'бума' всегда необходимо найти ответ на вопрос 'Почему данный объект продается в на стадии строительства? У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта. Цена продажи многократно завышена. Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним', в которых сказано, что 'к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти. Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет. Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения. Контролируемыми параметрами здания приводится по ТСН по обследованию зданий и сооружений Самарской области являются: Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются: Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать: В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным. Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров с проведением лабораторных испытаний следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если: В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектной и исполнительной документации. Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если: Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т. Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих — цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым 'данным заказчика' общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т. Но достоверность этих данных никем не проверяется. Фактически понесенные затраты всегда! Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа. При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы: Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ. Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот — оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта так как зачастую не выгодно а бывает и невозможно произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков. И наконец, только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. И вот уже ее необходимо соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств. Провести анализ правового статуса данного объекта 2.
Объект незавершенного строительства и статья 222 ГК РФ: работает или нет?
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом п. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества права на имущество подлежат государственной регистрации ст. В соответствии с п. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ст. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Именно с момента государственной регистрации создаваемый объект становится предметом, который может быть предметом гражданского оборота — предметом сделки, а до момента государственной регистрации такой объект представляет собой набор строительных материалов. Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен статьей 25 Закона о регистрации. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство сведения, содержащиеся в данном документе запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе п. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 ст. При государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее ЕГРП в отношении такого объекта указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах. Срок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства составляет 10 рабочих дней. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Новости Информация о порядке государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Официальный Портал Правительства О госкомитете. Отдел по работе с обращениями граждан. Государственные регистраторы Республики Крым. Предварительная запись на прием. Информация для кадастровых инженеров. Информация о расходовании бюджетных средств. Работа с обращениями граждан и организаций. Общественный совет при Госкомрегистре. Cовет министров Республики Крым, Республика Крым, , г. Симферополь, пр-т Кирова, 13 Разрешается и приветствуется любое неискаженное цитирование материалов этого ресурса.
Незавершенное строительство
Верхнее давление это сердечное или
Совместимость плодово ягодных культур при посадке таблица
Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства
Абызова история хореографического искусства скачать
Какие методы татуажа бровей бывают
Что является объектом незавершенного строительства
Понятиео нестабильности генома мобильные генетические элементы