O que observar em uma subscrição

Atualmente, no mercado financeiro, mais especificamente, em fundos imobiliários, existe uma performance muito intensa do IFIX, índice de mercado que mede o desempenho destes ativos negociados em bolsa. O mercado em alta atrai cada vez mais novos investidores, o que, por sua vez, torna o ambiente mais propício para emissões de cotas adicionais de fundos imobiliários. Neste artigo, falarei um pouco sobre o que se observar, quando acontece uma subscrição de novas cotas (Follow-On) para os fundos imobiliários.

A subscrição nada mais é do que um compromisso assumido por escrito, pelo qual uma pessoa se compromete com determinada quantia em dinheiro para uma empresa, neste caso, os fundos imobiliários. Em outras palavras, a pessoa se compromete a pagar o respectivo fundo imobiliário uma quantia em dinheiro pré-determinada par participar de uma nova emissão de cotas para o mercado, em geral, a partir da segunda emissão.

De modo mais genérico, a finalidade da subscrição é a captação de fundos para expansão da carteira de um fundo imobiliário ou, nos casos mais extremos, pagar despesas operacionais e administrativas, quando o fundo imobiliário se esgotar de caixa e reserva de lucros acumulados.

A fim de participar deste evento de nova emissão, em geral, todos os investidores do mercado de fundos imobiliários podem participar, mas em momentos diferentes. Existem datas específicas em que atuais cotistas possuem preferência para adquirirem mais cotas, o chamado direito de preferência. Em seguida, como provavelmente, nem todos os cotistas exerceram o direito de preferência, sobram cotas. Assim, entra o período de cotas remanescentes, que é o período que, quem ainda não é cotista do FII, pode comprar estas cotas, mediante um investimento mínimo pré-determinado.

Algumas informações são imprescindíveis para o investidor saber em subscrições de fundos imobiliários, sendo encontradas no prospecto (documento oficial) da emissão dos FIIs:

1. Preço total da emissão (Preço/Cota + Custo da emissão/Cota);

2. Quantidade de novas cotas a serem colocadas;

3. Proporção de novas para subscrição. Exemplo: 50% das cotas em custódia, ou seja, o atual cotista pode subscrever novas cotas até metade de sua posição atual;

4. Público-Alvo: Se a emissão atinge todos os investidores (ICVM 400) ou apenas investidores qualificados e profissionais (ICVM 476);

5. Destinação dos recursos captados e ativos-alvo;

6. Investimento mínimo no período de cotas remanescentes;

7. Anúncio de início da nova emissão;

8. Período de exercício de direito de preferência na bolsa de valores (B3) e no escriturador;

9. Período de negociação dos direitos de preferência;

10. Data de liquidação do direito de preferência;

11. Período de subscrição de cotas remanescentes (sobras);

12. Data de liquidação de subscrição de cotas remanescentes;

13. Resultado final da alocação da nova emissão e;

14. Data da liquidação da oferta.

De modo a participar de uma nova emissão, como atual cotista de um fundo, o investidor precisa, antes de tudo, ter o montante financeiro que pretende investir nesta nova aquisição para comprar os direitos de subscrição e os ativos ao preço pré-estabelecido na emissão – código do ativo com final 12 -, comunicando a corretora o interesse na subscrição. Em seguida, ao comprar estes direitos de subscrição no período de preferência, o investidor receberá os recibos de compra dos direitos de subscrição – código do ativo com final 13 -, recebendo os dividendos de renda fixa do FII, proporcional até a data de liquidação da oferta. Assim sendo, estes recibos com final 13, virarão 11, ou seja, se transformarão em novas cotas.

Caso aconteça, o período de cotas remanescentes também pode existir, em que estes direitos de subscrição são negociados com código 14. A dinâmica é, basicamente, igual ao procedimento ao direito de preferência, em que os recibos são emitidos e, no final da oferta, os recibos viram as novas cotas. É importante lembrar que o direito de preferência, caso o cotista preferir, pode ser negociado no mercado, sendo possível a venda e compra, caso o cotista quiser adquirir ou vender seus direitos de preferência.

Portanto, hoje, você investidor, aprendeu um pouco sobre o processo e algumas informações sobre subscrição de fundos imobiliários. Vale ressaltar que cada fundo imobiliário possui informações especificas sobre a sua emissão adicional de cotas, sendo que todos os dados e informações estão contidas no prospecto, documento oficial da emissão de cotas de cada fundo imobiliário. É fundamental a leitura deste documento antes de participar de qualquer emissão de cotas de fundos imobiliários ou, até mesmo, IPO.

Conteúdos Complementares

• Veja também os direitos à subscrições.