Новости рынка недвижимости

Мы не будем дословно пересказывать новости, а попробуем порассуждать на эти темы. Постараемся дать "реальную" оценку этим изменениям. Для начала давайте напомним, что произошло за последнее время.

Парламент, несмотря на вето президента, принял пакет мер Mais Habitação

Это не совсем новость, потому что событие произошло еще неделю назад. Мы не будем перечислять все меры, принятые парламентом, а сосредоточимся на наиболее интересных на наш взгляд:

• Величина арендной платы по новым договорам, не может превышать 2% по сравнению с предыдущим. Это распространяется не только на "продление" договора, но и на новых арендаторов. То есть индексировать аренду более, чем на 2% теперь запрещено.
  С одной стороны, эта мера подействует. Многие собственники соблюдают закон и не станут поднимать ставки. Но с другой стороны, владельцы недвижимости и сейчас практикуют две ставки, когда в договоре указывается небольшая сумма, а остаток платится сверху.
  Интереснее всего, что в этой ситуации делать собственникам, которые сдали квартиру 3-4 года назад за условные 1000 евро, а сегодня рыночная стоимость их объекта составляет 2000 евро. Скорее всего, в ближайшее время мы увидим много вариантов обхода этой меры.
• Принудительная сдача в аренду пустующего более 2 лет жилья. У собственников будет 90 дней чтобы начать использовать его или вывести на рынок аренды.
  Не очень понятно, как это будут фиксировать и как это будут реализовывать. Мы предполагаем, что никак :) Не думаем, что правительству удастся насильно сдавать квартиры инвесторов, которые в них не живут. Да и как можно доказать "отсутствие проживания за последние 2 года" тоже непонятно.
  
• Выдача новых лицензий AL (краткосрочной аренды) приостановлена. А в некоторых районах на эту деятельность введут дополнительный налог. Точнее в ряде районов, испытывающих дефицит жилья, будет применен специальный налог CEAL в размере 15%.
  Не думаем, что это приведет к резкому увеличению предложения на рынке долгосрочной аренды. Скорее, из-за невозможности получения новой лицензии, цены на квартиры с действующими лицензиями взлетят.
• Государственные гарантии по уплате аренды. Государство обязуется выплачивать аренду тем собственникам, чьи арендаторы обанкротились и не платят аренду более 3 месяцев.
  Это хорошая мера поддержи собственников, но нужна ли она? И как это побудит владельцев жилья понизить арендную ставку? И не будут ли этим злоупотреблять жильцы? Будет ли государство действительно выплачивать эти деньги? Очень много вопросов, ждем практики.

Но среди принятых мер были и действенные:

• Поощрение превода домов из AL в аренду. Владельцы, которые в течение 2024 года поместят свои AirBnb объекты в долгосрочную аренду, будут освобождены от IRS/IRC до конца 2029 года и не будут ограничены суммой арендного платежа.
  Хорошая мера, которая может реально подтолкнуть собственников краткосрочных квартир «переквалифицировать» их в долгосрочные. Все-таки 28% (со следующего года 25%) от арендного потока это весомый аргумент. Правда если желающих будет слишком много, то страдать начнут туристы, которым придется больше платить за аренду в сезон. Но что-то нам подсказывает, что о них сейчас мало кто думает :)
• Остановка «золотых» виз.
  Давно ожидаемое решение, нацеленное на уменьшение потока инвесторов в Португалию. Не думаем, что это как-то повлияет на средний или низкий ценовой сегмент, мера скорее популистская. Но сам факт, особенно в сочетании со следующей новостью, немного настораживает. 

Премьер-министр Португалии, объявил о завершении специального налогового режима NHR

Кошта подтвердил, что с 2024 года режим не будет продлён. Он считает, что в текущих условиях, когда многие люди вынуждены протестовать из-за высоких цен на жилье, программа стала несправедливой и искажает рынок.

Это интересно, потому что Португалия начала реально корректировать свою миграционную политику из-за проблем на рынке жилья. На наш взгляд, не в том месте, потому что кризис острее всего сказывается по низком и среднем ценовом сегменте. А статус NHR, как и золотые визы, особо на эти сегменты не влиял. А вот на поток денег и инвесторов в экономику Португалии влиял.

Надеемся, что недовольство местных жителей по вопросу недвижимости не заставит правительство вносить изменения в другие миграционные преимущества Португалии. Например, возможность иметь 2 гражданства, "5 лет до паспорта" и удобные программы по типу D3, D7, 90.2, 89.2. А то такими темпами Португалия рискует вернуться в прошлое и остаться нужной только самим португалам.

А вы что думаете на этот счет? Поделитесь в комментариях, обсудим!