Новосибирский эксперт: Статистика строительства жилья занижена, а в июле-сентябре был бешеный рост продаж

Декларируемые объёмы строительства в Новосибирской области занижены, заявил аналитик первичного рынка жилья Сергей Николаев в авторской передаче Дмитрия Холявченко «Территория недвижимости». Он рассказал о рекордах продаж, которые были побиты в 2023 году и о том, какие новостройки не попадают в статистику.

Подробности читайте в стенограмме эфира.

Дмитрий Холявченко: Есть базовая статистика ДОМ.РФ, которая говорит, что есть 104 млн квадратных метров строящегося жилья. И ещё 7 млн кв. метров — это апартаменты. В Новосибирской области строится аж 3,5 млн кв. метров жилья. Я посчитал, что на душу населения выше только Ленинградская область и Тюменская области и на капельку Краснодарский край. Эта статистика, она действительно актуальна, это то, что сейчас реально строится, либо это просто заявленные цифры?

— Ну это слегка заниженная статистика, потому что, во-первых, ДОМ.РФ, видит только всё, что строится, индустриальным способом и по договорам долевого участия. Значит, если вы посмотрите внимательно, то среди тех, кто там строит, нет [новосибирской группы компаний] «Дискус», а он маленько строит — 30 домов, несмотря на то, что он, соответственно, в этом году 370 тыс. кв. метров уже сдал. Ну и, соответственно, всё индивидуальное жилищное строительство [ИЖС] по всей стране не попадает в эту статистику. Поэтому, к примеру, они показывают там 3,5 млн, а новосибирский минстрой показывает 5 млн.

На самом деле, по всей стране индустриальное строительство по вводу отстаёт от ИЖС, а Новосибирская область, Санкт-Петербург, Москва — ну, всего там 5–6 регионов, где ИЖС отстаёт, то есть у нас индустриальное строительство больше. Если мы, допустим, возьмём по вводу жилье, то мы [Новосибирская область] на сегодня, обычно в десятке. Сейчас мы шестые по общему объёму ввода, пятые по индустриальному и семнадцатые по ИЖС.

Д. Х.: А вот я смотрю, например, какую-нибудь Томскую область, и там 70% сданного по ИЖС было, а у нас немного, это потому что дачная амнистия была, либо там какие-то другие процессы происходят?

— Нет если мы, допустим, возьмём Кузбасс, там у нас есть Кемерово, 500 тысяч, Новокузнецк 500 тысяч — это много. И много разных городков. А если мы возьмём Новосибирскую область, у нас всего проживает два миллиона восемьсот тысяч, и из них один миллион шестьсот тысяч это Новосибирск. Если мы вокруг Новосибирска из центра проведём радиус 40 километров, то у нас здесь попадёт, ну, наверное, 90% всего строящегося индустриального жилья, а вот 10% — это где-то там Бердск, Искитим, Куйбышев, Барабинск.

Д. Х.: То есть, на самом деле, даже больше, чем говорит ДОМ.РФ — 5 млн?

— В этом году Новосибирская область ввела без сентября 2 миллиона квадратных метров. За 8 месяцев.

Д. Х.: А теперь сколько дом в среднем строится?

— Два года примерно. То есть мы на два можем умножить, у нас получится 4, ещё умножим две трети года, соответственно, вот вам 5 миллионов.

Д. Х.: То есть, на самом деле, тренд сохраняется, ничего экстремального за последние годы не происходило?

— Ну, нет. Я бы здесь так не сказал, потому что для того, чтобы смотреть экстремальные кусочки, нам надо смотреть процент распроданного жилья и количество квартир, которые есть в продаже. Максимальные объёмы ввода в Новосибирске были 2014-2016 годах. Вот мы ещё пока их не достигли, даже в 2021 году, который был рекордным для страны. Мы по Новосибирской области сдали 2,3 млн. А максимум у нас был 2,6 млн — это в 2015 году.

Соответственно, когда мы много сдавали — а тогда льготной ипотеки не было — продавали. Хотя 2014-й год был максимальный. Декабрь 2014-го — это вообще максимальный месяц по продажам новостроек. Тем не менее, мы откусили больше, чем могли прожевать. И у нас на январь 2017 года в продаже было 117 сданных домов. И в них у застройщиков напрямую оставалось от 40 до 60% квартир. Тогда был максимальный объём квартир в продаже — порядка 60 тыс.

Д. Х.: А ещё ДОМ.РФ говорит (по-моему, на 1 августа только у них есть данные) что в Новосибирской области 44% того, что строится — это непроданное, 20% неоткрытые продажи.

— Это надо складывать.

Д. Х.: То есть 64%? Почти две трети.

— В принципе, у нас в июле, августе и сентябре был бешеный рост продаж. По сентябрю ещё общей статистики нет, но надо понимать, что это где-то примерно август. А август был самым продуктивным месяцем после декабря 2014 года.

Д. Х.: По объёму продаж?

— По количеству проданных квартир. У нас было продано только по ДДУ 3,5 тыс. квартир. Плюс ещё надо где-то умножить примерно на 20%, потому что есть квартиры, которые продаются в сданных домах, есть квартиры, которые продаются по ЖСК, есть квартиры, которые не видит ДОМ.РФ — это когда дом сдали уже, застройщик уже не отчитывается перед ДОМ.РФ по этому дому, а квартиры ещё в течение трёх-четырёх недель может продавать по ДДУ. Соответственно, чуть больше. Поэтому, по моим подсчётам, где-то у нас 40% продано, 60% не продано.

Но надо понимать, что у нас эти квартиры, которые не проданы, сдаются в 2023-24-25 годах. Там есть даже те, которые планируются к сдаче в 2026 году. В принципе, это больше, чем было, допустим, три года назад. У нас всегда есть рынок покупателя и рынок продавца. Рынок покупателя — это когда предложение превышает спрос, и рынок продавца — когда спрос превышает предложение. Соответственно, до середины 2022 года у нас ещё был ещё рынок продавца.

В 2020 году ввели льготную ипотеку — соответственно, в ипотеке между первичкой и вторичкой, разница доходила до 5%. А это значит, что при всех прочих равных условиях у вас кредит на каждый дополнительный процент означает, что у вас ежемесячный платёж будет на 7,5% больше. Вот 5% разницы — это значит, что нерыночная составляющая в ипотеке 40%.