Недвижимость в кризис: версия 4.0

Каждый день комментирую текущую ситуацию по запросу клиентов, журналистов, предпринимателей из других сфер. Говорим, прежде всего, об экономическом её аспекте. Сегодня обобщу эту информацию с позиции своего опыта прохождения экономических кризисов.

В рамках моей деятельности на рынке недвижимости это уже четвёртый глобальный кризис, то есть я застала их все. Первый, соответственно, был в 98-м, затем в 2008-м, 2014-м и, наконец, развивающийся прямо сейчас, — в 2022-м. Надо сказать, что я отношусь к изменениям положительно, хотя и не обладаю какой-то исключительной стрессоустойчивостью. Точнее, раньше не обладала — сейчас с подобными встрясками я справляюсь значительно лучше: с одной стороны, иммунитет выработался, с другой — сознание трансформировалось, стало более принимающим.

Думаю, гораздо труднее для меня ощущение застоя, которое парализует, а вот мобилизоваться, перезагружаться и открывать новые направления деятельности у меня неплохо получается. Поэтому любой кризис я рассматриваю, прежде всего, как возможность и задаюсь вопросом — «а что можно с этим сделать»? До радостного трепета от предвкушения перед очередным кризисом мне ещё, наверное, далеко, но, по крайней мере, я стараюсь подходить к ним творчески. 

А кризисы, в ответ, подкидывают мне возможности. Так было и в 98-м году, когда я ещё работала в дочерней компании незабвенного «Инкомбанка». Мы инвестировали в типовые новостройки, и прямо перед кризисом я подписала крупный рублёвый контракт с длительной рассрочкой. Как раз после этого рубль упал, и по контракту мы выплачивали рубли, а продавали недвижимость за доллары. И поскольку недвижимость — это инертная сфера, где цены уже поползли вниз, но не так быстро, как на других рынках, мы успели всё распродать за несколько месяцев почти по докризисным ценам. Эту незапланированную сверхприбыль я использовала для покупки своей первой  недвижимости в Москве. Выходит, такая возможность у меня открылась именно благодаря кризису — первому экономическому кризису в моей жизни. Итогом этого кризиса, продолжавшегося около двух лет, стало падение рынка недвижимости не менее чем на 30% в долларах.

Через 10 лет случился второй — в 2008-2009 годах. Его я переживала уже в роли совладельца бизнеса, будучи при этом беременной своим первым ребёнком. Основной акционер компании вышел из непрофильного для него бизнеса, не желая решать возникшие в компании финансовые проблемы. Мы вылезали из этого кризиса года полтора, но в итоге справились. И по сути, благодаря ему я стала единоличным владельцем агентства элитной недвижимости Welhome. В общем, было страшно, но интересно) Итогом этого кризиса, продолжавшегося также около двух лет, стало аналогичное падение рынка недвижимости не менее чем на 30% в долларах.

Прошло несколько лет, и случился кризис 2014-2015 годов, как раз, когда я была беременна вторым ребёнком. Вот так все мои дети рождались на пике кризиса, и я даже решила, что репродуктивную  программу надо закрывать, но, забегая вперед, как видите, это не помогло) Так вот, этот третий кризис развивался для меня по совершенно другому сценарию: если с финансовой точки зрения я пережила его довольно легко, то процесс личной трансформации, который он запустил, протекал сложно и растянулся на несколько лет. Что касается последствий для рынка, то его падение составило не менее чем на 50%, и рынок окончательно перешел на рубли. Падение в рублях составило до 20%.

Из этого матрёшечного кризиса я оправилась, по сути, только к 2021 году. Можно сказать, буквально накануне нового кризиса, который мы наблюдаем сейчас. И по поводу того, что он нам принесёт, я пока имею довольно смутные представления, но опять же буду искать в нём возможности, как делала это всегда — перестраивать бизнес-процессы, бороться за эффективность, открывать новые направления деятельности. 

Наконец, о том, какие возможности на рынке недвижимости есть сейчас — для покупателей и продавцов, и что вообще происходит в сегменте. Одни СМИ пишут, что спрос на элитную недвижимость вырос в 2-3 раза. Другие, что, наоборот, происходит падение спроса. Кому из них вы верите? Возможно, исходя из своей ситуации. На самом деле, нельзя сказать, что и то, и другое — неправда. Просто сейчас на рынке развиваются разнонаправленные процессы: можно говорить и о взлёте спроса на ликвидные объекты по докризисной цене, и об ответном сопротивлении собственников, которые снимают те самые объекты с продажи и / или повышают цены, а некоторые и вовсе переводят её в валюту по докризисному курсу (это самая сомнительная, на мой взгляд, стратегия для собственников в текущей ситуации). Такие объекты сейчас почти невозможно продать. 

Честно говоря, если проанализировать все четыре кризиса, то подобные тенденции можно найти в анамнезе каждого: до кризиса рынок недвижимости обычно испытывает бурный рост, трансформируясь  в «рынок собственника», и вот наступает кризис… Текущий кризис, конечно, имеет свою специфику, потому что имеет не экономические, а политические причины. И в этом можно постараться найти светлые краски, терапевтически разбавив мрачную палитру: условно, при каком-то урегулирования ситуации может произойти частичный откат санкций и, соответственно, улучшение экономической  ситуации. 

Таким образом, ситуация может развиваться по нескольким сценариям, поэтому однозначного прогноза я вам не дам. Особенно на фоне того, что каждый день сейчас приносит нам неожиданные новости. Но пока мои рекомендации таковы: перевести валюту в рубли по текущему курсу и купить недвижимость по старой рублёвой цене — это выгодно (и такие покупатели есть, в элитном сегменте особенно). Для покупки сейчас много хороших возможностей, хотя необходима, конечно, экспертная оценка рассматриваемых объектов. 

Собственникам, которые, по-прежнему,  настроены на продажу, я, соответственно, рекомендую продавать свою недвижимость по докризисной рублёвой цене — пока ещё это возможно. Если цена была зафиксирована в валюте, то для продажи в текущих условиях необходимо перевести её в рубли по курсу до повышения. По вопросам продажи и покупки недвижимости вы всегда можете связаться со мной лично, ведь моя работа — помощь в наиболее эффективной реализации ваших задач.

#анастасиямогилатова #камингаутповыходным