Недвижимость Испании на примере Марбейи- похоже, кризис позади

В одном из недавних постов я писал о том, что большинству инвесторов покупку в портфель недвижимости легко и просто реализовать через REITs. Но остается меньшинство, которое чувствует себя комфортнее, если владеет не маленьким куском общего пирога, а каким-то объектом целиком. Этот пост для них.

Так как я не являюсь full-time профессионалом по рынку недвижимости, то говорить буду лишь о том небольшом сегменте, который хорошо знаю лично. Уверен, что этот сегмент в текущих условиях может быть интересен инвесторам, рассматривающим возможность вложить 200-300к евро и получать чистую доходность в евро на уровне 4-5% годовых.

Речь о юге Испании, районе Марбейя-Эстепона, который является испанским аналогом Лазурного побережья во Франции (по уровню цен на недвижимость относительно "средних" по стране, по количеству живущих тут известных личностей и звезд, по инфраструктуре, по заходящим в порт дорогим яхтам, но, самое главное, по ликвидности правильно подобранных объектов). На машине от аэропорта Малаги минут 50 по отличной трассе, рейсы из Москвы прямые Аэрофлотом (из Шереметьево) и S7 (из Домодедово) практически ежедневно (зависит от сезона), отличная инфраструктура для русскоязычных жителей (врачи, частные преподаватели, ремонтники, магазины и даже радиостанции).

Я этот район знаю неплохо по объективным причинам с 2011 года, и вот несколько цифр, которые я наблюдаю, находясь здесь прямо сейчас:

- участки земли, которые 2 года назад продавцы были рады отдать за 100-150к, сейчас уходят по 250-300к. Размер в среднем 5-8 соток. Но это очень специфичная инвестиция, интересная, в основном, тем, кто готов заниматься девелопментом, то есть построить с нуля объект, довести его до нужной кондиции и продать задорого. Для этого желательно обладать временем, чтобы контролировать процесс и разбираться в тонкостях строительства (ну, или нанять для этого доверенное лицо). Зато и доходность там несравнимо выше рентной. Потратив на участок с хорошим домом (метров 300 квадратных, бассейн) 700-800к и год-полтора времени, можно готовый объект перепродать за 1,2-1,5 миллиона довольно быстро.

- апартаменты в урбанизациях (жилых комплексах), стоящих на некотором удалении от моря (10-15 мин на машине), которые 2-3 года назад с трудом уходили по 120к, сейчас разлетаются не ниже 200к. Для понимания- даже самая скромная урбанизация подразумевает отделку "под ключ", встроенную кухню, сантехнику и шкафы, свою большую территорию, минимум один бассейн. Докупить нужно будет только мебель, это 10-12к, если брать местную довольно качественную

- вообще, из-за того, что в кризис строительство встало, сейчас наблюдается дефицит качественного нового жилья в ценовой категории 200-300к евро (дороже 500к такой проблемы нет, выбора пока достаточно)

- ставка ипотеки для нерезидентов упала с 2012 года примерно на 1% годовых и теперь составляет от 2,8% (плавающая, привязанная к Euribor) до 3,5% (фиксированная на весь срок, то есть, 10-20 лет). Правда, если берешь ипотеку тут в первый раз, то дадут не больше 50% стоимости объекта (при наличии всех документов о "белых" доходах). Если берешь повторно, то могут дать до 80% стоимости, а резидентам вообще до 100%

- аренда в правильно расположенных местах выросла за те же 2-3 года практически вдвое- если в 2014 году можно было снять надолго апартамент 100м2 с 2 спальнями и большой террасой за 600-700 евро в месяц, то сейчас его дешевле 1100-1200 евро вам не сдадут. Если не вдолгую, а на сезон, то цена та же, но за неделю

Ключевое понятие тут- "правильно расположенный", так как есть много и таких объектов, на которые аренда не изменилась или повысилась совсем чуть-чуть. Как раз об этом я и хочу рассказать подробнее на примере хорошо знакомого мне района.

Примерно в 10 км от Марбельи по дороге на расположенный в горах городок Benahavis (где расположен La Zagaleta, один из самых дорогих комплексов вилл в Европе. Там есть очень интересные владельцы, погуглите) два года назад открыли частную британскую школу Colegio Atalaya с обучением на двух языках (английский и испанский). Вот она (слева бассейн, за ним зеленеет футбольное поле):

Она сразу стала супер-популярной, так как считается, что по местным меркам здесь дают очень хорошее начальное и среднее образование по доступным ценам. Обучение в ней стоит порядка 700-800 евро в месяц и включает массу всего, от питания и экскурсий до собственного бассейна и такого футбольного поля, которое не у всех клубов в РФПЛ есть. Даже англичане, которым позволяет работа, переезжают сюда с детьми, так как, по их собственным словам, обучение в аналогичного уровня школе в Англии будет стоить в 3-4 раза дороже. 

Ажиотаж привел к двум последствиям. Во-первых, отдать сюда ребенка с ходу не получится- сейчас запись на 2019 год. Во-вторых, в близлежащих жилых комплексах, которых не так уж много, резко выросла стоимость аренды, в те самые 2 раза. И глядя на все это, а также приободрившись на фоне роста экономики (по темпам роста Испания в 2016 году оказалась среди лидеров в Еврозоне), оживились девелоперы. Рядом со школой заложили сразу две резиденции. Одна из них, прямо по соседству, строится менее активно (там пока всего лишь ровняют участок), и стоит она дороже (судя по рекламному плакату, цены начинаются от 268к евро). Вот фото участка и рекламный плакат с ценами (слева- здание школы, а вдалеке за деревьями примерно в 1,5-2 км синеет море):

Зато второй, находящийся в 5-7 минутах пешком от школы, строится очень активно. Называется Las Terrazas de Atalaya. Вот его текущее состояние (год назад был пустырь):

А в готовом виде он будет выглядеть так: 

Расположен комплекс, кстати, вплотную к одному из наиболее популярных гольф-клубов Atalaya Golf&Country Club, который открыт круглый год и тоже является точкой притяжения арендаторов. Менее года назад 2-спальные апартаменты в нем (по-нашему, 3-комнатная квартира) продавались по 150-170к, в зависимости от расположения в комплексе, вида из окна и т.д. Сейчас минимальная цена на такой объект 220-230к, и их довольно активно покупают. В основном, скандинавы, немцы, французы, в меньшей степени англичане и русские. Я почти не сомневаюсь, что когда комплекс будет окончательно сдан, а это по планам 2018 год, цена сравняется с ценами на аналогичные объекты вторичного рынка поблизости, то есть от 270-280к. Спрос- субстанция инертная, он не разворачивается мгновенно. Учитывая, что в период с 2008 по 2012 гг спрос падал (цены упали примерно на 50-60%), затем с 2013 по 2015 гг стагнировал (и цены перестали падать, если не считать единичных историй с объектами "от банков"), а с 2016 снова начал расти, я думаю, что цикл роста продлится как минимум в ближайшие 4-5 лет.

Ок, пройдемся дальше по цифрам. Предположим, речь о нерезиденте Испании, который впервые имеет дело с местным банком. Также предположим, что с доходами все в порядке, они "белые" и могут быть подтверждены справкой из налоговой. 

- если покупать полностью на свои, то потратив порядка 250-260к (так как при покупке на первичке придется заплатить порядка 12% стоимости на НДС и оформление), примерно через год можно будет начать сдавать квартиру за 13-15к евро в год. За минусом техобслуживания (около 2к) и налогов (около 1к) останется от 10 до 12к в год прибыли. Посдавав такую квартиру в аренду 5 лет (необходимых для того, чтобы не платить налог с прибыли от продажи) и продав ее, например, за 280к (это очень консервативная оценка, на мой взгляд), можно будет получить общую доходность минимум на уровне 70-80к евро или 25-30% за 6 лет (1 год прибавляем на окончание строительства)

Теперь, если брать ипотеку:

- размер ипотеки 50% от стоимости объекта

- ставка 3,5% годовых (я предпочитаю фиксированную на этих уровнях, так как не думаю, что она может еще сильно упасть). Хотя можно взять комбинированную- первые 3-5 лет плавающую, а затем фиксированную, но тогда появляется процентный риск

- стоимость объекта 230к 

- инвестору изначально придется вложить около 140к своих денег (включая порядка 12% на НДС и оформление покупки)

- срок ипотеки 20 лет

- годовой платеж (включая страховку от банка, без нее никак) порядка 7000 евро

- коммуналка (не включая воду и электричество, за них платит арендатор) порядка 2000 евро в год

- налоги на недвижимость, вывоз мусора и пр. порядка 1000 евро в год

- то есть, общие расходы на объект порядка 10к евро в год

- доход от аренды вполне реален 14,4к евро в год (1200 в месяц)

- в итоге остается более 4к евро чистой прибыли

- вроде, негусто, около 3% годовых на вложенные средства. Но:

- во-первых, это все равно гораздо выше, чем ставки по депозиту в евро;

- во-вторых, на мой субъективный взгляд, надежнее, чем в банке;

- в-третьих, дает географическую диверсификацию (не все в активы одной страны);

- и, наконец, самое важное, в четвертых, при наличии истории взаимодействия с испанским банком вполне реально будет получить через полгода-год ипотеку на второй объект и (если позволяют средства) последующие объекты (включая даже коммерческую недвижимость) в размере до 80%, тем самым, значительно повышая среднюю доходность на вложенный капитал

- риски, несомненно, есть, но тут они вполне оправданны- своих денег вкладывается немного(начиная со второго объекта), аренда полностью закрывает ипотечные платежи, налоги и прочие расходы, и даже остается осязаемая чистая доходность

- также у инвестора всегда остается "бесплатный опцион", то есть возможность продать объект в случае значительного роста цены

- в долгосрочной перспективе, на горизонте срока ипотеки, можно рассуждать так: "арендная плата, которую платили приятные, но чужие люди, полностью отбила стоимость ипотеки, и теперь недвижимость останется детям, которые сами решат, пользоваться ею или продать"

- дополнительным бонусом для тех, кто вкладывает здесь в недвижимость от 500к (необязательно за один объект, можно несколько, но только без учета ипотеки) может стать "золотая виза" на собственника, его супруга и всех детей до 18 лет. Сначала на год, затем два продления по два года, а через 5 лет можно подавать и на постоянную резиденцию (еще через 5 лет на гражданство, если будет желание)

В этом деле, правда, есть один важный момент. У людей, не имеющих ранее опыта покупки зарубежной недвижимости, могут возникнуть вполне обоснованные опасения, связанные с сопровождением со стороны риэлторов и юристов. В чужой стране особенно важно, чтобы это были проверенные люди, желательно, говорящие по-русски во избежание недоразумений в терминах и договоренностях. У меня они есть, иначе я бы этот вариант и не рассматривал тут так подробно. Поэтому если у кого-то возникнет интерес, оставляйте свои контакты у меня в личке: @trendsurfer 

Я обязательно свяжусь с каждым для уточнения деталей и ответов на дополнительные вопросы, а затем с удовольствием вас представлю локальным специалистам. Вам покажут и тот объект, который я подробно описал, и другие интересные варианты, при необходимости организуют приглашение и просмотр. В крайнем случае, даже если до сделки и не дойдет, приятно проведете время в отличном месте, в этом можно не сомневаться.