Недвижимость

Итак, мы оценили в качестве активов наличные валюты, банковские вклады и облигации. Перейдем теперь к самым доходным видам инвестиций.

Недвижимость в виде квартир под сдачу — весьма популярный способ инвестирования у россиян. Недвижимость — это уже вполне нормальный инвестиционный инструмент, но надо понимать, что тут многое зависит от локации объекта недвижимости. В нашем любимом Доброграде доходность от сдачи в аренду квартир и таунхаусов вообще космическая. В Москве доходность варьируется от 4 до 6%. 

Для примера возьмем квартиру, которую мы сами недавно снимали в Коврове. Это средний вариант по городу. Итак, квартира на ул. Ватутина в довольно новом доме, две комнаты, сводящий с ума ремонт (кто вообще придумал делать красный и желтый потолок?). 20 000 в месяц. С помощью Авито оценил подобную квартиру в 4 000 000. Считаем доходность за год. 
20 000 * 12 / 4 000 000 = 240 000 / 4 000 000 = 6,0%. 

Но это не всё — отсюда мы должны вычесть налоги (13%). 
240 000 *13% = 31 200.
Также предусмотрим потенциальный простой, т.е. какое-то время без арендаторов (допустим, 1 месяц из 12), минус еще 8%. 
240 000 * 8% = 19 200.
Итак:   240 000 – 31 200 – 19 200 = 189 600, или доходность в 4,7%.
Но и это не всё, ведь со временем ремонт ветшает, трубы текут, мебель и техника ломаются. По самому минимуму давайте заложим на это 40 000 в год. Итого минус еще 1% доходности. Что осталось по факту? 3,7% доходности. Инфляция в среднем компенсируется увеличением стоимости самой квартиры и ее аренды. Поэтому реальная доходность в данном случае — плюс-минус 4%. Это примерно совпадает с общемировыми данными. Конечно, в разное время и в разных местах доходность может быть как больше, так и меньше , но в среднем — это то, чего можно ожидать.  

Простая сдача квартир на долгий срок — вовсе не единственный вариант работы с недвижимостью. Есть варианты намного более доходные, но как обычно, со своими нюансами. 

Как еще можно распорядиться квартирой? Например, можно сдавать ее посуточно. Это обычно повышает доходность в 2–2,5 раза, но это уже практически работа. Придется встречать, провожать гостей, убираться и т.д., поэтому такой доход точно нельзя назвать пассивным.  

Увеличение доходности также даст разбивка двух- или трехкомнатной квартиры на отдельные небольшие студии и сдача их по отдельности. Но в этом способе также есть свои сложности, да и дополнительные вложения потребуются. Хотя грамотная работа позволяет добиваться отличной доходности. Это проверено на собственном опыте. 

Кроме жилой недвижимости можно сдавать в аренду помещения под коммерческую деятельность. Небольшие помещения (до 100 квадратов) — под малые бизнесы или пункты выдачи Ozon и Wildberries. Если портфель достаточно большой , можно сдавать в аренду помещения от 200 квадратов для сетевого ритейла (Пятерочка, Магнит). Такие арендаторы, как правило, самые стабильные. 

У всех перечисленных способов есть один недостаток — низкая ликвидность. То есть вы не сможете быстро продать эти активы по адекватной цене. Но и тут есть варианты. Существуют специальные биржевые фонды коллективных инвестиций в недвижимость. Эти фонды собирают деньги у пайщиков и покупают либо строят объекты недвижимости, потом сами управляют ею, сдавая арендаторам, либо продают по более выгодной цене. Доходы от деятельности такие фонды распределяют между пайщиками в виде дивидендов или в виде роста цены паёв. Преимущество таких фондов очевидны. 

• Огромная диверсификация по объектам , по локациям, по городам, по странам.
• Ликвидность: продать свои паи в фонде проще, чем объект недвижимости.
• Легкость управления: вам вообще ничего не надо делать.
• Доходность обычно немного выше, чем доходность от сдачи квартир. 

На развитых рынках такие фонды существуют довольно давно, в России же стали появляться относительно недавно в виде ЗПИФ (закрытые паевые инвестфонды). Но, выбирая такие фонды, обратите внимание на комиссии и узнайте, какими именно объектами владеет или что строит фонд.  

Следующий класс активов на очереди — это золото/товары, его особенности я раскрою в следующей заметке.