Небоскрёбы по всему городу

В Новосибирске пройдут публичные слушания по изменению правил землепользования и застройки — второго по важности документа после генерального плана, формирующего облик города на десятилетия вперёд. Слушания по изменению Генерального плана проходили в апреле этого года – шумно, людно и долго. Если генплан отвечает на вопрос «где можно строить», то правила застройки — на вопрос «как можно строить».

Проект состоит из трёх основных разделов:

1. Изменение текстовой части правил застройки — ответы на вопрос, как будут строить. Здесь, например, предложено обсудить правила строительства небоскрёбов в городе, изменение требований по озеленению и благоустройству детских площадок, устранить некоторые правовые неточности и лазейки.
2. Актуализация карты градостроительного зонирования и АГО вслед за Генеральным планом — ответ на вопрос, где будут строить. Вопросы почти совпадают с проектом генерального плана, за исключением тех, которые застройщики добавили на апрельских слушаниях. Например, строительство второго Евроберега за карьером Борок и застройку Торгового города Левобережный.
3. Изменение границ территорий предполагаемого КРТ и выход из него большого массива частного сектора в 6 районах города. Отдельная и масштабная история о том, как жители смогли отстоять свои дома от грядущей реновации.

Наверное, самый интересный вопрос, который предложено обсудить горожанам — это правила строительства небоскрёбов.

Предложено разрешить строить их в зонах ОД-1, ОД-4.3 и Ж-1:

• «Уникальные сооружения» с видом использования «многоэтажные», «среднеэтажные жилые дома», «гостиницы» с коэффициентом плотности застройки — 4.
• Установить минимальный размер квартиры в «уникальные сооружения» — 45 квадратных метров.
• Установить минимальную и максимальную площадь застройки земельного участка — 0% и 100%.

Что такое уникальные сооружения? Согласно ГрК РФ Статья 48.1 — это здания с высотой более 100 метров, пролётами более чем 100 метров, наличием консоли более 20 метров, заглублением подземной части более чем на 15 метров.

Что такое коэффициент плотности застройки? Если сильно упростить, то это соотношение площади участка к площади здания, а в Новосибирске — к площади квартир и номеров. То есть коэффициент показывает, сколько девелопер сможет «выжать» квадратных метров из своей земли. Стандартный коэффициент для «обычных» зданий — от 2 до 3. Обычно — 2,5.

То есть предполагается, что уникальные здания выше 100 метров в Новосибирске можно строить по «льготным» условиям — получая на 50–60% квадратных метров жилья больше, чем за обычные высотки. Уравновесить такой объём предполагается большим размером квартир. Минимальный размер квартиры в небоскрёбе предлагается сделать почти сопоставимым со средней площадью квартиры в новостройках по всему городу — 45 квадратных метров.

Второй занятный вопрос — это выбор зон и географии. Зоны ОД-1, Ж-1, судя по предложенной на слушаниях карте градостроительного зонирования, — это обычные жилые зоны, где ведётся львиная доля жилищного строительства в Новосибирске: и в центре, и на окраинах, то есть, на левом берегу города, в Первомайском и Советском районах. В итоге получается, что география строительства небоскрёбов не будет ограничена ПЗЗ.

В мировой практике высотное строительство тяготеет к районам с высокой стоимостью земли и актуально для деловых центров городов. В Новосибирске же 25-этажное жилое здание можно увидеть и в центре, и на границе города, и в пригородах вокруг Новосибирска (например, Каменка, Садовый, Кудряшёвский и даже Криводановка в 10 километрах от города).

В городе пока нет ни одного небоскрёба. Один на этапе проектирования, ещё несколько площадок обсуждаются на уровне эскизов. Рынок конкурентный и вряд ли простит большие просчёты. Но если один из первых проектов, доведённых до конца, будет успешным, то желание повторить будет уже у многих землевладельцев.

Первопроходцы получат опыт и набьют шишки, остальные пойдут уже по проторённому пути. Да, сегодня небоскрёбы строить значительно дороже, но и технологии не стоят на месте. Получится ли небоскрёбам потеснить обычные жилые высотки, мы узнаем только лет через 7–10, а пока просто фиксируем: строить жилые небоскрёбы по текущим нормативам невыгодно. Рыночные условия ещё не созрели. Поэтому похоже, что законодательную рамку расширяют ради единичных случаев – но на огромные территории.

Существуют и другие варианты правового регулирования. Например, можно выделить отдельную зону высотного строительства где-нибудь в Центральном округе или Октябрьском районе, или просто пойти по пути отклонения от предельных параметров строительства. Так, например, возле «Глобуса» в 2019 году уже согласовывали строительство 45-этажного здания, но дальше эскизов проект не пошёл.

Непонятно, зачем вообще прописывать эти правила, если год назад от уведомительной системы выдачи разрешений на строительство мы перешли к разрешительной. Строить жильё в городе просто так нельзя — только через механизм КРТ. Застройщик где-то за закрытыми дверями должен заключить с мэрией договор по «своей» инициативе. В опубликованных согласованиях уже заранее, без общественных обсуждений, прописана увеличенная плотность застройки. То есть даже если история с небоскрёбами получит продолжение в нашем городе, то решать, где и по каким нормативам вести строительство в итоге будет комиссия из чиновников и лично мэр.

Из других важных предложений в текстовой части есть:

• Предложение разделить общую цифру озеленения и спортивных и детских площадок на две, чтобы застройщики не хитрили и не уменьшали площадь требуемого благоустройства.
• Предложение прописать норматив для магазинов что площадь торговых залов в здании должна быть не менее 50%. В Новосибирске часто сдают магазины со встроенными парковками, в которые нет въезда, или складами, но впоследствии они всё равно арендуются как торговые площади.
• Предложение прокуратуры разрешить неограниченный доступ к стоянкам для автомобилей на придомовой территории, которые построены для объектов обслуживания в жилом доме. Но как будет исполняться это требование жильцами — не очень понятно.

В карте градостроительного зонирования изменения только те, что были внесены в Генеральный план. Они касаются в первую очередь частного сектора, который переводят из зоны ОД-1 и Ж-1 в Ж-6 (зона ИЖС), а также точечных вопросов по высотной застройке:

• ЦУМ
• Трамвайный завод у Берёзовой рощи
• Улица Большевистская у карьера Борок
• ТД «Левобережный» на улице Сибиряков-Гвардейцев
• Промзона на улице Залесского

Пересмотр границ предполагаемого КРТ и вывод из него большого массива частного сектора в 6 районах города — большая победа гражданского общества в Новосибирске в 2024 году. Это тот случай, когда гражданам через массовые обращения и диалог удалось убедить мэрию изменить правила застройки и сохранить свои дома.

Собрания участников публичных слушаний по проекту новой редакции Правил землепользования и застройки пройдут 22, 23 и 24 октября.

22.10.2025 в 11.00 час. по адресу: ул. Сакко и Ванцетти, 33 (администрация Октябрьского района);

23.10.2025 в 11.00 час. по адресу: ул. Станиславского, ба; (администрация Ленинского района)

24.10.2025 в 11.00 час. по адресу: проспект Академика Лаврентьева, 14. (администрация Советского района)