«Нарочно не придумаешь» или что может случится при покупке недвижимости в Германии (и не только)

Как вы знаете, мы предлагаем нашим клиентам квартиры и многоквартирные дома с хорошей доходностью в Германии. Как я уже не раз упоминал в прошлых постах, большиство из этих объектов является нашей собственностью. Соответственно, мы постоянно находимся в поисках различных видов недвижимости для наших клиентов и регулярно её покупаем. 

Недавно, рассматривая для приобретения очередной многоквартирный доходный дом, я при просмотре объекта узнал от маклера, что одна из пяти квартир, из которых состоит дом, используется бесплатно пожилой женщиной, которая была предыдущей владелицей этого дома. На сегодняшний день возраст этой пожилой дамы – 89 лет и она прекрасно себя чувствует. При продаже дома нынешнему владельцу около 10 лет назад она, по информации от маклера, договорилась со своим покупателем, что будет иметь право бесплатного проживания в своей квартире в этом доме. По этой причине она оплачивает лишь ежемесячно 50 € в качестве коммуналки, что, кстати, само по себе существенно меньше среднестатистического расхода по коммуналке на одну квартиру соответствующей площади. По утверждению маклера, после приобретения дома с этой пожилой дамой можно будет заключить стандартный договор аренды по актуальной рыночной стоимости. Это утверждение также вполне согласовывалось с моим представлением о ситуации. 

В этом месте я бы хотел переключиться на поземельную книгу или грундбух (Grundbuch). 

В Германии существуют и время от времени встречаются права на проживание, занесённые в грундбух, которые могут быть ограничены каким-то периодом времени или является пожизненными. Такие и некоторые другие права называются «Grunddienstbarkeiten» - обременения участка. Это довольно старое определение, повсеместно использующееся ещё и сегодня и применяющееся не только для участков, но и для любых других видов недвижимости. Есть много видов различных обременений и они, кроме финансовых, то есть иппотек, заносятся во втором разделе грундбуха. 

Право на проживание может быть как оплачиваемое, так и бесплатное. Это право всегда закреплено за каким-то конкретным физическим или юридическим лицом и при наличии такого права в грундбухе каждый владелец недвижимости обязан его придерживатся. Вынесение из грундбуха такого обременения может быть произведено лишь исключительно по совместному желанию владельца недвижимости и обладателя этого права. Но в описываемом нами здесь случае никакое подобное правило в грундбух занесено не было.

И вот, уже приняв решение о покупке этого дома, я всё-таки решаю на всякий случай углубиться в вопрос с этой бесплатно живущей дамой и выясняется следующий факт: 

Нынешний хозяин дома при покупке онного приблизительно 10 лет назад у этой женщины вписал в тогдашний договор купли-продажи обязательство о том, что предоставляет ей право бесплатного пожизненного проживания. Не так важно, почему он это сделал - возможно ради получения более выгодной цены - как то, что это означает для меня в случае покупки. Для меня это означало бы лишь то, что я, точно также, как и нынешний владелец, не смог бы ни аренду с неё потребовать, ни выселить её при её нежелании. 

Тот старый договор купли продажи является сам по себе уже достаточной гарантией для пожилой дамы на её пожизненное проживание даже без соответствующего занесения в грундбух. 

Прикинув, что покупая этот дом с такими условиями я лишаюсь приблизительно 20 % дохода с аренды и, таким образом, все мои предварительные подсчеты становятся неверными, мною были предложены продавцу три альтернативы дальнейших действий. Две из них были определёнными условиями, при которых я всё ещё купил бы этот объект и третья – просто отказ от сделки. Так как первые две альтернативы означали для продавца определённые денежные недополучения или траты, он выбрал третью и договор мы подписывать не стали.

Какие два основных вывода можно сделать из этой ситуации:

1. Существуют определённые «засады», о которых в грундбухе может не быть никакой информации. Поэтому, при любых отклонениях от стандартной ситуации, как например в этом случае, когда кто-то живёт с правом не оплачивать жилплощадь или платить за неё заниженную цену и т.п., необходимо проверять не только грундбух, но и, как минимум, старый договор купли-продажи. Также необходимо узнавать от сторон-участников, а в этом случае таковыми были наш продавец и пожилая дама, существуют ли между ними какие-то другие, в первую очередь письменные, договорённости. 

2. Нельзя полагаться только лишь на информацию от маклера. Далеко не всегда в неверной или неполной информации от него содержится злой умысел. Маклера тоже люди и могут просто ошибаться или что-то не увидеть. 

Тем не менее, как говорится, всё хорошо то, что хорошо заканчивается.

Друзья, я с удовольствием отвечу на ваши вопросы и комментарии в Facebook,. Вы найдёте нас там по имени @Smartinvest.news.