Направления повышения стоимости бизнеса современного промышленного предприятия. Дипломная (ВКР). Менеджмент.
⚡ 👉🏻👉🏻👉🏻 ИНФОРМАЦИЯ ДОСТУПНА ЗДЕСЬ ЖМИТЕ 👈🏻👈🏻👈🏻
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!
Похожие работы на - Направления повышения стоимости бизнеса современного промышленного предприятия
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Скачать Скачать документ
Информация о работе Информация о работе
Нужна качественная работа без плагиата?
Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу Без плагиата!
. Теоретические и методические
основы оценки стоимости бизнеса промышленного предприятия
.1 Сущность и методы оценки
стоимости бизнеса на предприятии
.2 Преимущества и недостатки методов
оценки стоимости бизнеса на предприятии
.3 Основные методические подходы к
выбору метода оценки стоимости бизнеса на предприятии
. Анализ стоимости бизнеса
промышленного предприятия ООО «Термопласт»
.1 Краткая характеристика
деятельности предприятия ООО «Термопласт»
.2 Оценка стоимости бизнеса с помощью
доходного подхода
.3 Оценка стоимости бизнеса с
помощью затратного подхода
. Механизмы повышения стоимости
бизнеса промышленного предприятия ООО «Термопласт»
.1 Совершенствования механизмов
подбора инвестиционных проектов на предприятии
.2 Пути повышения эффективности
инвестиционной политики и их экономическое обоснование
Вместе с развитием рыночных отношений в России
важнейшим фактором конкурентоспособности отечественных предприятий и
организаций в долгосрочной перспективе является наличие фундаментальной цели
развития бизнеса - прироста его реальной стоимости, и построение эффективной
системы управления, ориентированной на достижение этой цели. Опыт развитых
стран показывает, что положительная динамика стоимости предприятия (бизнеса)
предопределяет долгосрочное и устойчивое его функционирование, способствует
росту благосостояния общества и социально-экономического развития страны.
В России по мере становления рыночных отношений
ситуации, в которых становится необходимым использовать технологии оценки
бизнеса, стали возникать значительно чаще. В первую очередь бурный рост рынка
недвижимости вызвал спрос на оценку ее рыночной стоимости. Затем развитие
кредитных, страховых и арендных отношений, купля-продажа недвижимости, а также
машин и оборудования, разработка бизнес-планов инвестиционных проектов, слияние
и разделение предприятий, аукционы и конкурсы по продаже пакетов акций
предприятий, процедура банкротства и масса других ситуаций, возникающих в хозяйственной
практике, сформировали потребность в достоверной оценке тех или иных объектов
собственности в каждом конкретном случае.
Знание менеджментом компании подходов и методов,
применяемых при оценке стоимости бизнеса, позволяет отслеживать и оценивать развитие
компании и принимать своевременные меры по недопущению снижения рыночной
стоимости компании.
Одним из рычагов управления и регулирования
экономики со стороны государства в макроэкономическом аспекте является оценка
стоимости, особое значение оценка имеет при управлении государственной и
муниципальной собственностью. Недостаточное распространение оценочных услуг в
период первичного распределения собственности привело к тому, что огромная
масса государственных предприятий была переведена в частную собственность, по
намерено заниженным ценам. Государство, продавая экономические объекты по
минимальным ценам, потеряло право на присвоение будущих доходов от их
деятельности. Все эти факты свидетельствуют о необходимости оценки, в том числе
и оценки бизнеса.
Кардинальные социально-экономические и
политические изменения, происходящие в России, вызывают необходимость
дальнейшего развития национальной экономики, и все больше актуализируется
потребность эффективного управления промышленным производством, составляющим
основу развития социума, и усиливают важность потенциала и
конкурентоспособности как факторов выживания предприятия.
В современных условиях особое значение
приобретает проблема эффективного управления собственностью предприятий.
Поэтому совершенствование системы управления стоимостью компании и исследование
закономерностей ее развития являются актуальной проблемой. Ее реализация в
практике, на наш взгляд, позволит не только повысить инвестиционную
привлекательность предприятия, но и вынуждает руководство компании искать и
применять новые методы и приемы управления производством, финансами, кадрами,
имиджем и мнением потребителей.
Важнейшим резервом повышения эффективности
промышленных предприятий является улучшение качества менеджмента, так как без
применения новых прогрессивных методов принятия управленческих решений
практически невозможно обеспечить стабильность функционирования предприятия.
Мировая практика корпоративного управления все
больше обращает внимания на категорию «стоимость предприятия», интерес к
которому возрастает в связи с использованием американской модели финансового
менеджмента, нацеленной на максимизацию стоимости корпорации. Считается, что
динамика изменения данного показателя характеризует не только степень
инвестиционной привлекательности предприятий, но и дает интегральную оценку
качества управленческих решений менеджеров.
Одной из причин активного использования в
практике стоимости предприятия как важнейшего инструмента управления является
сложившаяся тенденция к использованию западных стандартов финансовой
отчетности, где оно является основным. Для успешного развития предприятия
необходимо, чтобы менеджмент владел механизмами управления стоимостью, а
желаемый результат был бы представлен как образец.
Цель дипломной работы заключается в разработке
мероприятий по повышению стоимости бизнеса промышленного предприятия
Объектом дипломной работы являются процессы
формирования и развития стоимости промышленного предприятия.
Предметом исследования является экономический
механизм управления стоимостью предприятия ООО «Термопласт».
Дипломная работа имеет практическое значение для
руководства ООО «Термопласт», поскольку позволит определить стоимость
исследуемого предприятия и механизмы его роста.
Для достижения данной цели были сформулированы
следующие задачи:
- изучить и уточнить теоретические и
методологические основы управления стоимостью предприятия;
- выявить факторы, влияющие на
стоимость промышленного предприятия в современных условиях;
- определить особенности оценки
стоимости промышленного предприятия в целях применения для управления
стоимостью;
- выявить особенности системы
управления стоимостью промышленных предприятий;
- обосновать
преимущества использования стоимости в качестве критерия оценки состояния
предприятия в сравнении с другими часто используемыми критериями;
- рассмотреть
механизмы повышения стоимости бизнеса промышленного предприятия.
Дипломная работа состоит из трех глав.
В первой главе рассмотрены теоретические основы
оценки стоимости предприятия, методы и преимущества.
Во второй главе рассчитана стоимость бизнеса с
помощью доходного и затратных методов.
В третьей главе дипломной работы рассмотрены
механизмы повышения стоимости бизнеса промышленного предприятия.
Теоретические вопросы определения стоимости
предприятия и управления стоимостью компании изложены в трудах Т. Бешорнер, Р.
Брейли, Ю. Вебера, Г. Десмонда, П. Дойля, Р.Э. Кэлли, Т. Коллера, Т. Коупленда,
С. Майерса, М. Миллера, Ф. Модельяни, Д. Мурин, Н. Ордуей, Ш. Пратта, К. Уолша,
Дж. Фишмена, Дж. Фридмана,П. Хорвата.
В современной экономической теории вопросы
конкуренции и методологии управления собственностью нашли своё отражение в
работах Н.К. Моисеевой, Г.Л. Азоева, М.И. Круглова, А.Ю. Юданова, Ю.Я.
Еленевой, Р.А. Фатхутдинова, М.И. Гельвановского, П.С. Завьялова, В.М.
Жуковской, И.Н. Трофимовой, И.У. Зулькарнаева, Л.Р. Ильясовой, М. Портера, М.
Скотта, П. Дойля, М. Эрлиха, Дж. Хайнаи.
1.
Теоретические и методические основы оценки стоимости бизнеса промышленного
предприятия
.1 Сущность и методы оценки стоимости бизнеса на
предприятии
В экономике любые действия подвергаются оценке.
Рыночные принципы хозяйствования требуют оценки стоимости различных объектов
собственности (предприятия, бизнеса, интеллектуальной собственности и других
объектов имущественных и неимущественных прав). Результаты оценки стоимости
различных объектов собственности являются одной из основ для принятия решений в
частном и в государственном секторе.
Оценка стоимости дает реалистичное представление
о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех:
собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников
страховых и налоговых служб, инвесторов.
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом
в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без
знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и
предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику, и простому
гражданину.
Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и
покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так
как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты
и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка,
общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.
Процесс оценки бизнеса предприятий служит
основанием для выработки его стратегии. Знание величины рыночной стоимости дает
возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства,
разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости
бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить
эффективность управления и следовательно, избежать банкротства и разорения [6.
С.20].
Оценка помогает принять правильное
инвестиционное решение, сократив при этом традиционные издержки. Если бы каждый
участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной
объект, то его расходы оказались бы довольно существенными так как пришлось бы
сформировать определенную информационную базу, приобрести компьютерные
программы, которые использовались бы всего один-два раза и не смогли бы себя
окупить.
Оценочная деятельность - профессиональная
деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в
отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [6. С.20].
Оценочная деятельность в Российской Федерации
осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации,
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 6
июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки», приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального
стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки», приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255
«Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости»
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», а также другими
федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной
деятельности.
Мировая практика управления
компаниями все больше ориентируется на такую экономическую категорию как их
стоимость. Не смотря на многозначность данного термина в большинстве случаев
под стоимостью субъекта хозяйствования понимается рыночная стоимость его
капитала.
Ясно прослеживающиеся тенденции
сближения западных стандартов бухгалтерской финансовой отчетности и стандартов
оценки являются следствием активного включения понятия рыночной стоимости в
цикл управления предприятием. Вместе с тем сложность практического
использования стоимостной концепции в управлении, связана, прежде всего, с
неготовностью менеджмента принимать на ее основе управленческие решения
стратегического и оперативного характера.
Как свидетельствует практика,
по этим причинам подавляющее большинство конкретных решений принимается на
основе интуиции и накопленного опыта практической деятельности менеджеров и
консультантов. Это в свою очередь мало способствует снижению общего уровня
риска хозяйствования у большинства субъектов рынка.
Поэтому, применение и
постоянное совершенствование концепции управления стоимостью путем воздействия
на формирующие ее факторы, способно обеспечить современные предприятия
перспективным и эффективным инструментом оценки их текущего и будущего
состояний, оказать позитивное влияние на выбор научно обоснованных стратегий
развития, что, в свою очередь, будет способствовать формированию объективных
предпосылок роста эффективности и повышения стабильности функционирования
экономики в целом.
В работе, стоимость предприятия
подразумевается, как стоимость действующего предприятия, при этом оно может
быть рассматриваться как [8. С.464]:
- действующий бизнес,
приносящий доход его владельцу;
- действующий
имущественный комплекс.
Существующие стандарты
стоимости могут быть: обоснованной рыночной стоимости; обоснованной стоимости;
инвестиционной стоимости; внутренней (фундаментальной) стоимости. Данные
стандарты применяются в зависимости от целей управления.
Использование стоимостного
подхода в управлении компанией позволяет: создать общую цель и общий,
универсальный язык общения для всех бизнес-единиц, функциональных
подразделений, что значительно повышает эффективность совместной работы;
построить полностью интегрированную систему управления бизнесом, основанную на
четкой иерархической структуре ключевых факторов стоимости бизнеса; иметь
максимум информации о деятельности компании; повысить качество и эффективность
принимаемых решений (за счет предоставления руководителям и ключевым
специалистам действительно оптимального объема, структуры и формата информации,
необходимой для принятия решений); оптимально сочетать долгосрочные и
краткосрочные цели бизнеса путем сочетания показателей стоимости; учесть все
затраты, необходимые для успешного функционирования бизнеса (не только расходы,
но и инвестиции); учесть не только затраты, но и риски ведения бизнеса;
построить максимально эффективную и справедливую систему материальной
компенсации сотрудников компании, напрямую «привязанную» к размеру стоимости,
созданной каждым сотрудником компании [17. С.240].
Стоимостный подход в управлении
(ValueBasedManagement, VBM) реализуется посредством 3-х методов: добавленной
стоимости акционерного капитала, внедренный в научный оборот американским
экономистом А. Раппапортом (ShareholderValueAdded, SVA), экономической
добавленной стоимости Стерна-Стюарта (EconomicValueAdded, EVA), добавленной
рыночной стоимости (MarketValueAdded, MVA) [17. С.240].
Для совершенствования
экономического механизма управления важное значение имеет выявление факторов
стоимости. При этом фактор стоимости следует понимать как объективное условие,
оказывающее влияние на стоимость предприятия. Поэтому процедуры выявления,
анализа, оценки и прогнозирования факторов стоимости являются основополагающими
в условиях реализуемого стоимостного подхода к управлению промышленным предприятием
в целом.
Данный подход выявления
факторов стоимости основывается на том, что существует три группы источников
формирования и увеличения стоимости предприятия: финансовые, маркетинговые и
организационные. Финансовые источники стоимости представляют собой
управленческие цели, но для того, чтобы добиться повышения объёмов продаж,
получить более высокую прибыль и принять правильные инвестиционные решения,
необходимы стратегии. Маркетинговые стратегии сфокусированы на выборе
привлекательных рынков и создании отличительных преимуществ.
Основная цель организации и совершенствования
системы управления стоимостью является повышение конкурентоспособности
предприятия и обеспечение его инвестиционной привлекательности.
Управление стоимостью предприятия необходимо
понимать, как совокупность приемов и методов воздействия, преимущественно
инновационного характера, на материальные и нематериальные активы
хозяйствующего субъекта с целью повышения эффективности его хозяйственной
деятельности [17. С.240].
Для эффективного управления стоимостью
предприятия необходимо совершенствование экономического механизма,
обеспечивающего взаимодействие экономических рычагов и стимулов.
Стратегия максимизации стоимости предприятия
реализуется на трех уровнях взаимодействия. На микроуровне действуют силы,
вступающие в непосредственное взаимодействие с предприятием: поставщики,
посредники, клиенты, конкуренты, государственные органы и отдельные граждане,
рассматриваемые как экономические контрагенты компании. К макроуровню следует отнести
силы, оказывающие влияние на рост стоимости компании опосредованно: это факторы
демографического, экономического, технического, политического и культурного
характера. К мегауровню следует отнести мировые, глобальные силы: природные и
социальные катаклизмы, кризисы, колебания цен на энергоносители, политические и
экономические кризисы, войны и так далее.
Оценка стоимости любого предприятия (объекта)
выражает целенаправленный процесс определения в денежном выражении рыночной
стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый
момент времени [8. С.464].
Под рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов
оценки;
- цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в
денежной форме.
Кроме рыночной стоимости могут оцениваться и
другие виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -
стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или
требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для
продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
- стоимость замещения объекта оценки -
сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных
ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта
оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки,
на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных
материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при
существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из
существующих условий и цели его использования;
- инвестиционная стоимость объекта
оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для
конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
- стоимость объекта оценки для целей
налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления
налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных
правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
- ликвидационная стоимость объекта
оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть
отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
- утилизационная стоимость объекта
оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов,
которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки
- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном
правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной
стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки [8. С.464].
Таким образом, оценка бизнеса является
процедурой, целью которой является расчет стоимости бизнеса или предприятия,
либо доли в них. Она необходима по различным причинам - но, так или иначе,
каждый руководитель сталкивается с проблемой её проведения. Ведь не зная
стоимости достаточно сложно предпринимать какие-либо обоснованные решения по
продаже или покупке прав собственника. Говоря более простым языком, стоимость
бизнеса является отражением результатов её деятельности. Под оценкой бизнеса
понимается выполненной следующих задач:
- оценка мажоритарного (иначе - контрольного,
блокирующего) пакета акций предприятия. Это наиболее востребованная задача,
которая даёт наиболее полное представление о стоимости бизнеса в целом или
стоимости наиболее крупного пакета акций;
- оценка миноритарного пакета акций;
- оценка имущественного комплекса,
особое внимание здесь уделяется оценке активов компании - зданиям, сооружениям,
сетям, коммуникациям, земельным участкам, транспортным средствам и
оборудованию, также осуществляется анализ финансовых потоков предприятия;
- оценка акций предприятия, которые
котируются на рынке. Это достаточно частный случай, который зачастую сводится к
анализу котировок, состояния рынка и определению ставки дисконта.
.2 Преимущества и недостатки методов оценки
стоимости бизнеса на предприятии
Методы, используемые при
формировании и функционировании системы стратегического управления, достаточно
хорошо известны. В связи с различиями в структурности проблем стратегического
управления в определенных границах используются как эмпирические (наблюдение,
сравнение, эксперимент), так и теоретические методы.
Каждый руководитель предприятия рано или поздно
сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная
- не зная стоимости почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации
прав собственника, так как именно стоимость компании наиболее полно отражает
результаты ее деятельности.
Оценка - систематический сбор и анализ данных,
необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и ее
оценки на основе действующих законодательства и стандартов.
Объект оценки - движимое и недвижимое имущество,
нематериальные активы и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.
Оценка бизнеса - акт или процесс выработки
заключения или расчета стоимости бизнеса или предприятия либо доли в них.
В условиях рыночных отношений
оценка бизнеса необходима в целях эффективного управления капиталом компании,
определения стоимости ценных бумаг, разработки плана развития предприятия,
определения его кредитоспособности, страховании, налогообложении и так далее.
Причем на разных стадиях развития предприятия: его создания, смены
собственников, слияния, реструктуризации, ликвидации. Единый базис всей оценки
стоимости любого объекта, в том числе и бизнеса, образуют принципы оценки.
Именно принципы закладывают основу единства терминологии, подходов и
используемых методов и моделей оценочной практики. К числу основных относятся
принципы: полезности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного
использования и так далее [15. С.20].
На сегодняшний день известно несколько подходов
и реализуемых в их составе методов, с помощью которых даются денежные оценки
стоимости предприятия (бизнеса). В отечественной теории декларируются и
используются заимствованные из западной практики три основных подхода к оценке
стоимости бизнеса:
- доходный подход (incomeapproach);
- затратный
подход
(asset based approach);
- сравнительный (рыночный) подход
(marketapproach).
Доходный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
объекта оценки [20. С.352].
Доходный подход при оценке объектов недвижимости
включает в себя два метода:
- метод дисконтированных денежных
потоков.
Метод капитализации доходов используется при
оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут,
например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в
аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в
будущем.
Результат по данному методу состоит как из
стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры
оценки методом капитализации:
. Оценивается потенциальный валовый доход.
Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке
недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход,
который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех
потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой
арендной ставки.
- площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;а -
арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от
местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока
аренды и т. д.
. Оцениваются предполагаемые потери от
недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение
ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД),
который определяется по формуле
.Рассчитываются предполагаемые издержки по
эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения
нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются
операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-переменные или
эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер
которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер
которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг.
Основными условно-переменными расходами являются
коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление,
зарплата обслуживающему персоналу и т. д.
К расходам на замещение относятся расходы на
периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким
компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование,
электроарматуру).
В расчете подразумевается, что деньги на это
резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности,
этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в
течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете
стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
. Определяется прогнозируемый чистый
операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных
расходов. ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных
отчислений).
. Рассчитывается коэффициент капитализации.
Существует несколько методов определения
последнего:
- метод определения коэффициента
капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
- метод связанных инвестиций или
техника инвестиционной группы;
- метод прямой капитализации.
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости
состоит из двух элементов:
- ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на
капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность
денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с
конкретными инвестициями.
- нормы возврата (возмещения)
капитала.
Под возвратом капитала понимается погашение
суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации
применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.
Ставка дохода на капитал строится на базе:
. премии за низкую ликвидность недвижимости;
. премии за инвестиционный менеджмент.
С помощью доходного подхода определяют текущую
стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования
имущества (активов) и возможностей дальнейшей его продажи.
Таким образом, при оценке бизнеса с позиции
доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину
стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем выше
величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). Важное значение
при этом имеет продолжительность получения дохода и уровень риска, сопровождающий
данный процесс.
Источником дохода может быть: прибыль, арендная
плата, выручка от продажи объекта, дивиденды и другие источники дохода. Главное
здесь, чтобы доход генерировал конкретный объект оценки. С позиции данного
подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используют для
извлечения дохода (недвижимость, нематериальные доходы, акции и другие). При
доходном подходе используют оценочные принципы ожидания и замещения.
В соответствии с сущностью принципа ожидания,
который состоит в том, что полезность объекта собственности связана со
стоимостью прогнозируемых будущих выгод, стоимость приносящих доход объектов
определяют тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его
перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Особый интерес для инвесторов
представляют объем, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока
доходов. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения
достижения главной цели предпринимательской деятельности (получение прибыли).
Затратный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, н
Похожие работы на - Направления повышения стоимости бизнеса современного промышленного предприятия Дипломная (ВКР). Менеджмент.
Сон Писать Контрольную Работу
Латентная Преступность Курсовая 2022
Контрольная работа: Валютная система 3
Доклад: Свойства дикарбоновых кислот и их ангидридов
Курсовая работа по теме Туристические маршруты и рекреационные ресурсы Тульской области
Реферат На Тему Основные Положения, Правила И Оценка Соответствия Однородной Продукции
Курсовая работа по теме Расчет геометрических размеров кварцевого резонатора с брусковым пьезоэлементом
Курсовая работа по теме Розвиток конституційної відповідальності в різних країнах
Реферат: Разработка одноплатного микроконтроллера. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Введение в мед.генетику
Курсовая работа по теме Функции и роль Центрального банка России и Федеральной резервной системы США
Сочинение По Картине А Герасим Мокрая Терасс
Реферат На Тему Внебюджетные Фонды
Реферат по теме Организация первичного учета лекарств в аптеках
Курсовая работа по теме Методы исследования объема производства и реализации продукции на примере предприятия ООО 'Мебель'
Реферат: Сколиоз и лечебная физкультура
Реферат: Политическая мысль Нового и Новейшего времени
Курсовая работа: Проект на строительство жилого дома
Что Значит Быть Свободным Сочинение
Уроки Доброты Сочинение
Реферат: Analysis Of Accounts Receivabl Essay Research Paper
Учебное пособие: Методические указания по самостоятельной работе студентов по дисциплине «Философия»
Реферат: Коэффициенты демографической нагрузки