Налоговые риски нерезидентов на российском рынке недвижимости

Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом? Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения? В чем разница между валютным и налоговым резидентом? Как налоговый нерезидент может оптимизировать налоги? Как государство может выявить нерезидентов?

Сегодня многие граждане России проводят сделки с недвижимостью, при этом фактически живут за границей. В этом случае при длительном пребывании за рубежом они рискуют лишиться статуса налогового резидента. Рассказываем, как помочь клиентам не стать нарушителем налогового законодательства РФ.

Налоговый адвокат в эфире Циан.Студии Вадим Баранча рассказал, о том, как нерезиденту работать на рынке недвижимости в России.

Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом?

Согласно российскому законодательству, есть налоговые и валютные резиденты и нерезиденты. 

Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. Но налоговый статус применительно к тем доходам от продажи недвижимости, переуступки, аренды и т. п. устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход. 

Многие ошибочно думают, что датой получения дохода является день проведения сделки или регистрация перехода права собственности. Это не так. Датой получения дохода считается день фактического получения денег. 

Налоговым периодом в соответствии со статьей 216 Налогового кодекса является календарный год (с 1 января по 31 декабря включительно).

Не теряя российского гражданства, гражданин РФ становится налоговым нерезидентом, если находится за пределами России более 183 дней в том календарном году, когда получен доход от продажи недвижимости. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. 

Если ваш клиент часто бывает за границей и в сумме по итогам календарного года пробыл в России менее 183 дня, Вадим Баранча не советует его расстраивать. Если ваш клиент — государственный служащий, который ездит в командировки, то независимо от того, сколько дней он проводит за границей, он всегда является резидентом РФ (его дни, проведенные за рубежом в командировочных целях считаются днями, проведенные на территории России). Временный выезд до 6 месяцев для лечения и обучения также юридически не считается временем, проведенным за рубежом. 

Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения?

Для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов применяются разные ставки налога (в зависимости от видов облагаемого дохода) и разные формулы расчета налога. 

Ставка налога на доходы физлиц для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости ранее трех или пяти лет владения — 30% на весь доход (а не только на прибыль). Также нерезидент не имеет права на необлагаемый налогом 1 млн рублей (жилье, садовые дома и земельные участки) и 250 тысяч рублей (нежилое имущество). Также им не положены покупные и процентные вычеты, социальные вычеты на лечение и обучение. 

В чем разница между валютным и налоговым резидентом?

Разберемся в понятиях. Налоговый резидент — физическое лицо, живущее или не живущее в России (в зависимости от количества дней) безотносительно к гражданству. 

Согласно федеральному закону №173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле», валютным резидентом считается любой гражданин России и иностранный гражданин, постоянно проживающий в РФ на основании вида на жительство. 

Нюансы сделок с иностранцами

Все расчеты в сделках с нерезидентами всегда должны происходить через банки в безналичном порядке. Наличные расчеты с ними запрещены. За них предусмотрен штраф: от 20 до 40% от суммы расчета наличными (в том числе рублями). Он рассчитывается не от цены сделки, а от незаконной валютной операции. Его выплачивает валютный резидент, участвующий в сделке. Срок давности привлечения к ответственности — 2 года. 

Как налоговый нерезидент может оптимизировать налоги?

• подарить недвижимость близким родственникам или членам семьи (родители, бабушка, дедушка, братья, сестры, дети, внуки и супруг/супруга). Дяди, тети, прабабушки или прадедушки, двоюродные братья и другие родственники не являются близкими родственниками налогового законодательства. В таком случае нерезидент не заплатит налог. В случае дарения недвижимости не близкому родственнику, последний должен заплатить с кадастровой стоимости полученного объекта, заплатить 13% налога. Близкий родственник в таком случае налога бы не заплатил 

Важно! Если при получении в дар налог не платится (получение от близких родственников), то при продаже объекта расходом будет стоимость, за которую объект покупал даритель. Например, бабушка подарила внуку квартиру, которую ранее купила за 5 млн рублей. Через год внук решил продать объект за 6 млн рублей. Налог может вычисляться следующим образом: (6 000 000 - 5 000 000)*0,13 = 130 000. 

• стать самозанятым при сдаче жилья в аренду. В таком случае нерезидент будет платить 4 или 6% налога в зависимости от того, кто является арендосъемщиком квартиры: при сдаче физическому лицу — 4%, при сдаче ИП или юридическому лицу — 6%
• стать ИП (индивидуальным предпринимателем) с УСН (упрощенной системой налогообложения). Таким образом, упрощенная система отменяет некоторые налоги, в том числе НДС, налог на имущество в части тех объектов, которые используются в предпринимательской деятельности, и НДФЛ

Важно! Когда ИП продает недвижимость (ту, что покупалась в инвестиционных целях для сдачи в аренду или перепродажи), должно использовать при её продаже кассовый аппарат.

• применить срок владения. Нерезидент не платит налог, если в течение трех лет владел недвижимостью, которую получил в результате наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением и если это единственное жилье по нормам статьи № 217.1 Налогового кодекса. Также в течение пяти лет — во всех остальных случаях

Как государство может выявить нерезидентов?

• Налоговая служба может сделать запросы в пограничную службу и таким образом найти тех, у кого срок пребывания в России был менее 183 дней, но налоговую декларацию он подал как резидент РФ. 
• Также у налоговой службы может вызвать подозрение сделки, совершенная с помощью доверенности, оформленной в другой стране.

Подробнее об этих и многих других юридических нюансах налогообложения в сделках с нерезидентами (например, нюансы продажи первичной недвижимости, последствия занижения стоимости для продавца и покупателя) — в записи мастер-класса Вадима Баранчи на YouTube.