Налог на недвижимость в Китае

С какой целью вводится налог на недвижимость? 

На выходных Китай утвердил пятилетний план налогообложения в сфере недвижимости для нескольких регионов страны. Основная цель - сдерживать спекуляции на рынке. 

С момента приватизации рынка жилья в 1990-х годах цены на недвижимость взлетели на 2000%, увеличив количество спекулятивных покупок и объемы строительства. Безудержные заимствования заманили в ловушку застройщиков и создали опасения для роста экономики. 

Несмотря на то, что сектор составляет 29% от ВВП, в Китае нет общенационального налога на недвижимость. Экспериментальные схемы будут действовать в течение 5 лет с момента выхода официальной информации. 

Как все началось? 

Еще в 2003 году появилась идея ввести налог на владельцев жилья, однако она не получила поддержку из-за опасений по поводу негативного влияния на спрос, цены, благосостояние домохозяйств и будущие проекты в сфере недвижимости. Местные органы власти были против, поскольку, по их мнению, это привело бы к снижению стоимости жилья и спровоцировало резкое снижение запасов на рынке. 

В 2011 году мегаполисы Шанхай и Чунцин облагали налогом владельцев жилья премиум класса и тех, у которых имеется два объекта недвижимости, по ставкам от 0.4% до 1.2%.

Где будет применим налог? 

В рамках программы "всеобщего процветания" и устранения разрыва в доходах, налоги будут распространяться на жилую и нежилую недвижимость, а также на владельцев земли, но законная сельская недвижимость из них исключена. 

Поскольку официальных данных о том, в каких регионах будет действовать налог, еще нет, аналитики предполагают, что в пилотный проект будут включены богатые регионы на востоке и юге Китая (аналитики называют провинции Чжэцзян, Гуандун, Шэньчжэнь и Хайнань).

Какая ставка?

Так же, как и география, ставка налога остается неизвестной. Аналитики Capital Economics считают ставку в 0.7% вполне вероятной, однако Китай скорее всего будет использовать многоуровневый подход с дифференцированными ставками в зависимости от города. Например, в США средняя ставка составляет 1.1%, однако в некоторых регионах достигает 2–3%. 

Налог на уровне 0.7% потенциально мог бы принести 1.8 трлн юаней ($281 млрд) в 2020 году, соизмеримо ВВП Финляндии или Вьетнама. 

Как это повлияет на застройщиков? 

Налог увеличит затраты инвесторов на хранение активов недвижимости. Часть запасов жилья будет направлена на рынок, увеличив предложение и снизив цены. 

На застройщиков с сильным балансом налог окажет меньшее влияние. Новая регуляция станет ударом для ранее крупнейшего, а сейчас самого закредитованного застройщика, China Evergrande. После того, как в этом году компания оказалась на грани дефолта, другие компании из индустрии оказались в центре внимания из-за своей неспособности выплачивать долги и практически полного отсутствия притока денежных средств. На прошлой неделе компания вовремя погасила долг (следующий ожидается на этой неделе), возобновив работу над некоторыми проектами, а также сообщила о переводе основной части своего бизнеса на электромобили. 

Однако, помимо налога, ужесточение кредитно-монетарной политики влияет на отрасль. Стоимость финансирования в секторе выросла, поскольку в прошлом году правительство ввело контроль над объемами возможного долга.

Какое влияние на местные органы власти?

Местные органы власти получают ~20% своих доходов не от налогов, а от продажи земли застройщикам. Поскольку недвижимость занимает пятую долю экономики Китая, даже скоромный налог поверх этих продаж может значительно увеличить доходы. Глава китайского государства считает, что именно так можно достичь снижения цен для менее обеспеченных жителей и более качественные муниципальные услуги.

Какое влияние изменение в налогообложении окажет на рынок капитала? 

Поскольку стоимость владения недвижимостью увеличится, активы будут распределяться в сторону рынков капитала. По данным ЦБ Китая, на недвижимость приходится почти 60% активов городских домохозяйств, в то время как на финансовые активы (включая акции и облигации), приходится 20.4%. Для сравнения американцы держат 40% своего состояния в финансовых активах. 

Рынку нужно время, чтобы отреагировать на политику. В краткосрочной перспективе ажиотаж может спровоцировать обвал цен на недвижимость, что поставит под угрозу финансовое состояние отдельных компаний и экономики в целом.