На що звернути увагу при купівлі ділянки з будинком?

Ви збираєтесь купити ділянку землі або ділянку з будинком. Ви вже знайшли варіант, який вам підходить. Оглянули стан нерухомості. Отримали якусь первинну інформацію про неї від власника, і вас все влаштовує. Ви зважили всі плюси та мінуси, і таки вирішили купляти. І ви самі розумієте, що наступне, що варто зробити - з’ясувати всі юридичні питання ймовірної угоди. По-перше, вам треба убезпечити себе від шахрайства (перевірити всю документацію, щоб не купити кота в мішку або журавля в небі), по-друге, детально розібратись в тому, що з юридичної точки зору знадобиться, щоб оформити акт купівлі-продажу, і зрозуміти, як взагалі це відбувається.

Так було і в нас, коли ми вирішили придбати 60 соток землі.

З чого ми почали

Спершу ми погуглили, на що варто звернути увагу при купівлі землі з юридичної точки зору. Сформували для себе запитання і спочатку просто задали їх власникові:

• кому належить право власності
• скільки осіб прописано у будинку
• чи не буде проблем з отриманням згоди на продаж у дружини або співвласників (якщо такі є)
• чи не у заставі будинок
• чи є акт на землю із зазначенням кадастрового номера
• які кадастрові номери ділянок (у нас їх виявилось дві)
• яке цільове призначення ділянок, на них можна будувати житло

Але запитати - не означає перевірити.

Тому ми вирішили перед купівлею все ж проконсультувались з юристом стосовно того, на що звернути увагу. І гадаю, не дарма.

Які документи радив перевірити юрист

Перше, що радив перевірити юрист - документи, які засвідчують право власності продавця на ту нерухомість, яку ми зібрались купляти.

Для цього ми запросили у продавця фотографії:

• витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• свідоцтв про права на спадщину за заповітом
• витягів про реєстрацію у спадковому реєстрі

Я не дарма вживаю множину. Адже на кожен об’єкт нерухомості має бути окремий пакет документів.

Наприклад, наші 60 соток землі - це по факту три об’єкти нерухомості: земельна ділянка 0,25 га, земельна ділянка 0,35 га та будинок. Відповідно, продавець мав скинути нам три витяги з держреєстру, три свідоцтва на спадщину та три витяги про реєстрацію у спадковому реєстрі.

Якщо ваш продавець не отримував нерухомість у спадок (як було у нашому випадку), набір документів буде відрізнятись. В залежності від того, яким чином нерухомість дісталася продавцю, правовстановлюючими документами можуть бути договір купівлі-продажу, міни, первинної приватизації. У випадку, якщо нерухомість дісталася продавцеві за рішенням суду, варто пересвідчитись, що термін на оскарження вже минув.

Як і де ми перевіряли документи

Фотографії всіх цих документів ми надіслали юристу для перевірки у відповідних реєстрах.

Насправді теоретично це можна зробити і самостійно у Кабінеті електронних сервісів Міністерства юстиції України. Але щоб зареєструватись у цьому кабінеті, необхідно прикріпити електронний цифровий підпис, що не так просто зробити для фізичної особи. Якщо вас це не лякає, спробуйте самостійно в цьому розібратись. Або зверніться до юриста, як ми, і він все перевірить за вас.

З цих же фотографій ми дізнались кадастрові номери, за якими ми змогли переглянути наші ділянки у публічній кадастровій карті: звірити їх межі, розміри, форму. А також перевірили цільове призначення ділянок.

Цільове призначення - важливий момент. Якщо ви захочете використовувати ділянку не за призначенням (наприклад, будувати капітальний дім на ділянці для садівництва) - то це додаткові гроші та час. Важливо, щоб ділянка не відносилась до категорії цінних земель і не була паєм.

Як ми дізнались правду про стан комунікацій у будинку

Наступне, що радив запросити у продавця юрист, - документація по всіх комунікаціях:

• договори на електро- та газопостачання
• останні квитанції по відповідних послугах  

Треба було перевірити, чи дійсні ці договори (це можна зробити на гарячих лініях відповідних служб), чи діючим є свідоцтво про повірку лічильників.

Насправді, лічильники - не настільки кричуще питання. Нам, наприклад, довелося встановлювати новий електролічильник, та, відповідно, опломбовувати його, і це коштувало копійки.

У договорі на електропостачання також варто звернути увагу на потужність. Зазвичай у старих будинках це 3 кВт, чого може бути недостатньо для нормального функціонування сучасного будинку, обладнаного купою електроприладів. В такому випадку доведеться робити нове підключення, а це, за словами нашого юриста, може коштувати близько 1 тис доларів.

Цікавішими були результати перевірки газових договорів - вони виявились недійсними, а газопостачання припиненим. Звісно, така річ не стане фактором відмови від купівлі нерухомості, але такі недоліки стануть в нагоді, коли ви будете фінально торгуватись з власником про ціну.

Тут важлива ремарка: окрім документації варто перевірити самі комунікації. Для цього обов’язково попросіть власника включити все, коли оглядатимете будинок. Наприклад, коли ми оглядали в останнє дім, я ходила і включала світло в усіх кімнатах, навіть розетки перевірила. Але я не подумала перевірити газ: труба в дім веде, котел підключений, думала я. А виявилось не так, як ви вже зрозуміли.

Як нам вдалося організувати угоду без проблем і несподіванок

Загалом перевірка пройшла успішно, тому наступний крок, який радив зробити юрист - узгодити з нотаріусом і продавцем весь пакет документів, необхідних для оформлення угоди. Ось він.

Окрім перевірки документів юрист радив попередньо оговорити з продавцем всі деталі угоди: хто які документи має надати, та, найголовніше, хто за що і скільки платитиме.

Ми провели цю зустріч з продавцем ще до того, як він замовив акти оцінки об’єктів нерухомості та за декілька тижнів до дати угоди. І розписали все:

• хто які документи приносить до нотаріуса
• хто платитиме за акти оцінки об’єктів нерухомості
• яку оціночну вартість ми будемо зазначати у договорі
• якою буде фактична вартість, як ми будемо платити
• хто платитиме за оформлення угоди
• у якого нотаріуса будемо її оформлювати

В результаті, оформлення угоди відбулося швидко, мирно, без несподіванок. Всі розійшлись задоволеними та щасливими. І в той же день ми вже наминали яблука, вирощені на тепер вже нашій землі.

Завантажуйте та друкуйте

Чек-ліст з підготовки до купівлі ділянки з землею