Мы продали однушку в Питере и купили на эти же деньги трешку в Турции. Теперь мы живем у моря и с ужасом вспоминаем питерскую слякоть. Часть 2

Продажа квартиры в Питере

В Питере на «Звездной» у меня была однушка, которую я купил в 2015 году, до всплеска цен на недвижимость.

Тогда мне сильно помогли родители: они дали 3 миллиона, а оставшиеся 1,6 миллиона я взял в ипотеку. Ипотеку погасил за полгода до продажи квартиры. На фоне коронакризиса моя квартира прибавила около 50% в цене — это была еще одна из причин, почему я решил ее продать.

Последние два года квартиру я сдавал за 23 000 Р в месяц. Сдавал исключительно знакомым, по цене ниже рыночной, чтобы быть уверенным, что у меня живут нормальные люди. В 2020 году у нас жила квартирантка, с которой мы договаривались на срок аренды один год. Но из-за истории с Турцией вышло так, что ей пришлось съехать через два месяца. Мне было жутко неудобно, но моя знакомая отреагировала адекватно.

Мы выставили квартиру на продажу в октябре. В это время я был в Норвегии, а моя жена — в Калининграде. Я обратился к знакомому риелтору: она же помогала мне с покупкой этой квартиры, я ей доверял. Жена отправила риелтору ключи по почте, чтобы она сделала фото и начинала просмотры.

Посмотрев цены на аналогичные квартиры в моем доме, я увидел, что они колебались от 6,2 млн до 6,5 млн рублей. Я решил начать с 7,1 млн: 7 млн за квартиру плюс 100 000 Р — комиссия риелтора.

Квартира ушла на следующий же день после того, как риелтор выставила объявление. Такого я никак не ожидал. Так как я все еще находился в Норвегии, сделку мы перенесли на середину декабря, покупатель согласился подождать.

В начале декабря мы приехали в Питер, чтобы совершить сделку. 8 декабря я, мой риелтор, покупатель и его риелтор встретились для оформления всех документов. В Сбере, где покупатель брал ипотеку, мы просидели около четырех часов: было очень много сделок.

Мы подписали все документы, а через две недели забрали наличные деньги в ячейке Сбера и переложили их на мой счет в Тинькофф. Я запихал в банкомат 7 млн рублей наличными, чтобы потом сделать безналичный перевод в Турцию. Пока я вносил деньги, позади меня собралась очередь, было страшновато. Это был единственный момент, когда пришлось понервничать, в целом сделка прошла гладко.

Покупка квартиры в Турции

Продажа квартиры в Питере и наш прилет в Турцию для поиска квартиры пришлись на декабрь 2020 года. В целом все это происходило примерно одновременно, но во время нашего визита в Аланью денег для покупки жилья в Турции у нас еще не было, так как сделка в Питере не была закончена. Тем не менее мы решили подписать договор купли-продажи турецкой квартиры, потому что все было решено, проблем не ожидалось.

15 декабря мы собрались в офисе агентства для подписания договора. Мы договорились, что деньги будем отправлять SWIFT-переводом на счет агентства в евро. Мы были обязаны сделать это в течение месяца со дня подписания договора. Продавца это устраивало.

В договор купли-продажи в Турции входят данные об участниках сделки, объекте недвижимости, сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон. Договор, как правило, составляют на двух языках — русском и турецком.

В Турции нужно сделать оценку квартиры, так как потом следует заплатить налог 4% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость обычно в три-пять раз ниже рыночной. В нашем случае налог составил 847 €⁣ (73 788 Р) от кадастровой стоимости 21 183 €⁣ (1 845 385 Р). За оценку квартиры мы заплатили 100 €⁣ (8712 Р). По турецким обычаям эти расходы несет покупатель.

Но нам уже пора было возвращаться в Россию, и не было времени заниматься всей этой бюрократией. Так как мы уже полностью доверяли агентству, то решили оформить на них доверенность на все операции с квартирой от моего имени.

Нотариально заверенная доверенность в декабре 2020 года стоила 960 TRY⁣ (5383 Р) — мне это показалось дороговато, но деваться было некуда. Нотариус говорил на русском. По доверенности агентство имело право провести сделку купли-продажи в кадастровой палате от моего имени, а также оформить и получить все необходимые документы на меня. Еще агентство брало на себя обязанность разобраться с оценкой и налогом.

Когда мы вернулись в Питер, наша сделка по продаже российской квартиры уже была одобрена, и мы забрали деньги из ячейки. Оплату мы получили в рублях, а платить за квартиру в Турции нужно было в евро. В то время курс евро вырос с 89 до 91 Р, и я потерял около 2000 €⁣ (174 233 Р): получил 76 923 €⁣ (6 701 247 Р) вместо предполагаемых 78 651 €⁣ (6 851 784 Р), что было крайне неприятно.

Обмен рублей в евро я делал через Тинькофф Инвестиции: у меня есть брокерский счет. Благодаря этой сделке я также смог получить статус квалифицированного инвестора, о котором давно мечтал.

Деньги переводил в евро SWIFT-переводом на счет нашего агентства в турецком банке. Так как сделка проходила по доверенности, по турецким законам сначала деньги надо было перевести агентству, а уже оно переводило их покупателю. Кроме того, такой же порядок был прописан у нас в договоре купли-продажи. При отправлении 72 500 €⁣ (6 315 932 Р) я не заплатил ни копейки комиссии: это было просто удивительно.

На следующий день после получения денег агент провела сделку в кадастровом управлении, и 31 декабря мы стали обладателями квартиры в Турции. Риелтор позвонила мне и сообщила, что все прошло удачно, а потом прислала фотографию тапу — это аналог упраздненных в России свидетельств о праве собственности.

В Турции, как и в России, действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государство в лице кадастрового управления оформляет документы и вносит запись о собственности в госреестр. Такая запись гарантирует право собственности.

Мы получили значительно больше, чем имели.

Было: однокомнатная квартира 41 м² на 19-м этаже дома в Санкт-Петербурге в Московском районе, в двух километрах от метро «Звездная». Квартира была в многоэтажном доме, где общее количество квартир переваливало за тысячу. За коммуналку мы платили в среднем 4000 Р в месяц.

Стало: трехкомнатная квартира 120 м² на девятом этаже дома в Аланье, два больших балкона на обе стороны по 10 м² каждый. 1,2 км от моря — ближе, чем метро в Питере. Комплекс из шести домов, на все шесть домов 120 квартир, на этаже всего лишь две квартиры. Два открытых бассейна и один крытый, хамам, тренажерный зал, бильярдная комната, охрана, теннисный корт, футбольное поле, огромная территория с ландшафтным дизайном и главное — умопомрачительный вид.

Про коммуналку пока сложно сказать, но говорят, что за электричество будет около 2000 Р в месяц плюс надо платить айдат — плату на развитие инфраструктуры, у нас она выходит 35 €⁣ (3049 Р) в месяц.

Подобным обменом мы остались крайне довольны, считаю, что это было одно из самых правильных решений в нашей жизни. Сейчас квартиру мы используем как отпускную. Только что закончили обстановку мебелью, осталось сделать капитальный ремонт в санузлах — мы нашли хорошего мастера, который согласился все сделать в наше отсутствие.

Мы оформили вид на жительство в Турции на два года. После приобретения недвижимости владелец этой недвижимости, а также его супруг или супруга и дети имеют право получить ВНЖ сроком до двух лет.

Вид на жительство — это не просто право прилетать в Турцию когда угодно и жить здесь. Без ВНЖ в Турции тяжело, вплоть до того, что нельзя даже закупиться в «Икее» онлайн или, например, вакцинироваться. Благодаря ВНЖ я сделал прививку препаратом «Пфайзера», которую невозможно сделать в России, а для работы в Европе она необходима — Турция меня очень выручила.

Моя жена получила ВНЖ на основании брака: нужно было только представить апостиль на свидетельство о браке и загранпаспорт.

Наша квартира уже неплохо выросла в цене — как минимум на 30% в валюте. Поэтому я сейчас присматриваюсь к строящимся квартирам в качестве инвестиции. По моим наблюдениям, от котлована до конечного этапа квартиры в Турции прибавляют в цене 30—50%.

Еще мы не оставляем идею сдавать эту квартиру в сезон, чтобы просто присмотреться к рынку аренды и понять, стоит ли этим заниматься.