Мы продали однушку в Питере и купили на эти же деньги трешку в Турции. Теперь мы живем у моря и с ужасом вспоминаем питерскую слякоть. Часть 1

Цены на недвижимость в России всегда казались мне неадекватными.

Когда я сравнил их с ценами в Турции, лишь убедился в своем мнении. Например, однушки в приличных и не самых дорогих районах Питера в 2020 году стоили 6—8 млн рублей, двушки — 10—12 млн. Это квартиры на Васильевском острове, Московском проспекте или у метро «Лесная». Проанализировав цены в Турции, я понял, что на 6—8 млн рублей могу позволить себе трехкомнатную квартиру в 500 метрах от моря.

Мы решили продать квартиру в Санкт-Петербурге, чтобы купить жилье у Средиземного моря. В 2020 году мы с супругой уже жили в Калининграде, а питерскую квартиру сдавали. В Турции планировали купить отпускное жилье, куда могли бы приезжать с поздней осени по раннюю весну. Летом в Турции слишком много туристов и очень жарко, а в Калининграде в это время весьма неплохо. Летом турецкую квартиру можно было бы сдавать в аренду — чтобы получить доход и заодно понять, насколько это перспективно.

Наша семья — это я, жена и кот Марсель. Я инженер-гидрограф, а жена — дизайнер интерьеров, наша работа позволяет находиться где угодно. В Калининграде мы жили в квартире жены.

В этой статье расскажу о ценах на недвижимость в Турции, местных риелторах, а также о том, какие квартиры продаются на побережье Средиземного моря и как их выбирать.

Почему мы выбрали Турцию

Перед тем как остановиться на Турции, мы много сравнивали другие страны. Больше всего нас привлекала Европа, и это было связано с моей работой: заказчики моих услуг — в основном европейские компании. Вид на жительство в Европе был бы мне очень кстати, потому что некоторые организации нанимают исключительно европейцев.

Вот какие страны мы рассматривали

Получалось, что мы могли себе позволить только Турцию, но за те деньги, что у нас были, она давала шикарные возможности. Решили, что на Испанию или Италию скопим потом. К тому же вскоре у меня изменилась схема работы, и острая необходимость вида на жительство в Евросоюзе отпала — все говорило за квартиру в Турции.

Как мы выбрали город в Турции

Мы рассматривали два города для переезда — Анталью и Аланью. Мы знали, что в обоих городах много россиян и местный сервис тоже ориентирован на русских. Возможно, надо было копнуть поглубже, посмотреть и другие города. Но мы уже успели наслушаться о проблемах: например, в Мерсине вроде бы много русских, но местные жители говорят в основном на турецком, даже английского никто не знает, а город ориентирован на промышленность и сельское хозяйство. Нам же хотелось что-то туристическое.

Уже после общения с риелторами и детального сравнения Антальи и Аланьи мы остановились на Аланье, и вот почему:

• В Аланье недвижимость дешевле, чем в Анталье. Например, двухкомнатная квартира в десятилетнем доме в 500 метрах от моря в Анталье в районе Коньяалты стоила 120 000 €⁣ (10 453 956 Р), а подобная в Аланье — 60 000 €⁣ (5 226 978 Р). И так везде — цены отличаются в полтора-два раза. В Анталье жилье у пляжей особенно дорогое. Можно поселиться дальше, но тогда на пляж придется ездить.
• Анталья — слишком большой город, население здесь 1,2 миллиона человек, а в Аланье — всего 100 тысяч. Соответственно, в Анталье хуже экология и дольше перемещаться.
• Средняя годовая температура в Аланье выше, чем в Анталье: +21,1 °C против +18,4 °C.
• В Аланье много русских. В поликлиниках и аптеках можно встретить русскоговорящий персонал. На половине банкоматов есть возможность переключиться на русский язык. Во всех агентствах недвижимости, с которыми я общался, говорили на русском языке.
• В Аланье много зелени. В Анталье горы кажутся сухими и безжизненными, а в Аланье — буйство зелени в горах.

Минусы у Аланьи тоже есть:

• Город маленький, поэтому нет больших торговых центров, меньше развлечений.
• Так как Аланья очень ориентирована на иностранцев, то и цены на еду, услуги, мебель и технику выше.
• В городе нет газа. Только электрическое отопление, что в холода накладно.
• Международный аэропорт Газипаша находится в получасе езды, но рейсов из России туда немного, а в несезон их практически нет.

Как мы выбрали район в Аланье

Как я уже говорил, Аланья — маленький город. Вроде бы все районы рядышком, но они значительно отличаются друг от друга.

Район Клеопатра. Он назван в честь пляжа с таким же именем. Строго говоря, это не один район, а несколько, но жители Аланьи неформально называют их все одним словом. Считается, что в Клеопатре расположен лучший пляж чуть ли не на всем побережье Турции.

Правда, мы этого не оценили: на пляже даже в несезон полно людей, там неприятный крупный песок грязного цвета и каменистый заход. Но район Клеопатра очень любим туристами, все крупные магазины и рестораны — здесь, здесь же находится крепость Аланья.

Районы Оба и Тосмур. На мой взгляд, это очень похожие друг на друга районы с малоэтажной застройкой, с чуть меньшим количеством туристов, чуть дальше от больших магазинов.

Если зайти поглубже в эти районы, то они довольно тихие и спокойные, на побережье много ресторанов. Но вот цены на недвижимость все еще высокие.

Кестель. Этот район сильно отличается от предыдущих, хотя их разделяет только небольшая речка. Район дорогой, там совсем мало отелей, береговая зона почти пустая, дома почти все новые и малоэтажные.

Хороших магазинов и ресторанов нет. Почти все дома находятся близко к морю, максимум в 600 метрах. Считается, что здесь покупают себе жилье европейские пенсионеры.

Махмутлар. Пожалуй, самый динамично развивающийся район.

Здесь очень много строящегося жилья, самые доступные цены на недвижимость в Аланье, есть много магазинов и ресторанов. При этом мало отелей, а значит, не так много туристов в турсезон.

Каргыджак. Почти ничего не знаю об этом районе кроме того, что он тоже новый и цены на жилье более-менее приемлемые.

Агенты по недвижимости рассказывали, что Каргыджак сейчас очень активно застраивается и скоро выйдет на уровень Махмутлара. Из явных минусов — весь район находится на горе, то есть без машины будет тяжело там жить.

Как устроен рынок недвижимости в Турции

Мы искали жилье на турецком аналоге нашего «Авито» — sahibinden.com. Это весьма удобный сайт с огромным количеством фильтров, цены там есть как в лирах, так и в евро и долларах. Удобнее ориентироваться на евро, сами турки делают так же.

Это связано с тем, что в Аланье вся недвижимость ориентирована на иностранного покупателя, к тому же своей валюте турки не очень доверяют: в стране жесточайшая инфляция, цены меняются на глазах. Я лишь один раз видел, чтобы застройщик продавал в лирах. Поэтому в статье я тоже привожу цены в евро — если нет специальных оговорок, они актуальны на 2021 год.

Как правило, предложения на Sahibinden выставляют агенты. Мы иногда видели объявления от частных лиц, но просматривали их только для сравнения цен. Покупать у частника не хотелось, так как мы не знали языка и в целом считали такую сделку слишком рискованной.

Количество комнат в квартире в Турции часто указывают так: «2 + 1». «+1» означает, что это гостиная, то есть это две спальни и одна гостиная. Наверное, ближайший аналог в русском языке — «евротрешка». А если написано «+0», то кухня отделена от гостиной, но «+0» бывает очень редко. Раньше формат «2 + 1» считался минимальным, так как квартиры проектировали не для иностранцев, а для больших турецких семей. Поэтому все квартиры старого фонда огромные по площади — от 120 м² за «2 + 1».

В 2017 году правительство Турции пересмотрело стандарты на жилье и запретило строить квартиры-студии: здесь считается, что в них невозможно нормально жить. Площадь жилья по новым стандартам должна быть не меньше 28 м², квартира «1 + 1», то есть это одна спальня и кухня-гостиная.

Площадь квартир турки указывают дважды: площадь нетто и площадь брутто. Нетто — это жилая площадь, смотреть надо в первую очередь на нее. Брутто считают так: берут всю площадь этажа вместе с лестничными пролетами, площадью под стенами, общим коридором и просто делят ее на количество квартир с учетом еще и жилой площади. Полученное число и будет площадь брутто. Она нужна, чтобы высчитать площадь участка земли на территории дома, который будет принадлежать собственнику после покупки квартиры.

На момент написания статьи, в декабре 2021 года, цены на жилье в Турции выросли в евро на 30%. Но все еще есть возможность купить хорошие варианты, до неадекватных цен в России Турции еще есть куда расти.

Как мы искали риелтора в Турции

Примерно в сентябре 2020 года я начал искать агентство или риелтора. Сперва меня занесло на российские форумы по недвижимости. Я читал их неделю и понял, что это клоака с историями про скандалы и обманы, с этих форумов не вынести ничего полезного.

Я стал искать информацию на «Ютубе», просматривал каналы различных блогеров. Больше всего помогли канал путешественника Андрея Буренка и канал «Семья на море». Но оставался миллион вопросов о ценах, документах, районах, переводах денег.

Чтобы составить более-менее объективную картину, я начал проверять в общении с агентствами то, что я узнал самостоятельно. Со всеми можно было общаться в «Вотсапе», и всегда были русскоязычные агенты.

Для меня слово «риелтор» немного ругательное, но в Турции все иначе. Возможно, нам просто повезло, но могу сказать, что в Турции работают действительно профессиональные агенты по недвижимости. С ними приятно общаться, они выполняют свою работу на 100%, и мы всегда понимали, за что платим. Функций у турецких риелторов больше, чем у наших.

Вот набор услуг, который вы можете получить от хорошего агентства в Турции:

1. Вас встретят в аэропорту. Отвезут в офис, где покажут презентации квартир.
2. Покажут все объекты на специально выделенном под вас на целый день автомобиле.
3. Бесплатно свозят в ресторан в любой день, свободный от просмотров.
4. Оформят все документы, в том числе те, что не касаются напрямую сделки, например вид на жительство.
5. Проведут сделку удаленно, если это нужно.
6. Проверят квартиру на юридическую чистоту и узнают, все ли счета оплачены.
7. Помогут со сдачей квартиры в аренду, если хотите сдавать. Здесь есть нюанс: иностранцы могут сдавать квартиры только на срок от года и выше. Если хотите сдавать посуточно, надо это делать через агентство, у которого есть специальное разрешение. В большинстве случаев ваше агентство обладает таким разрешением и поможет найти арендаторов, встретить их, организовать клининг при их смене.
8. Помогут купить мебель, сделать ремонт, получить ветеринарные документы на кота, подключить интернет. Агент по недвижимости может отвезти вас в магазин и помочь с выбором бытовой техники или стройматериалов. Скорее всего, магазин и риелтор будут в сговоре, но для покупателя это не имеет значения: самостоятельно разобраться в чужой стране и без знания языка с такими покупками сложно. Все эти услуги включены в стоимость, которую вы платите как комиссию риелтору при покупке квартиры.

По итогам переписки нам понравились три агентства недвижимости. Решили продолжить переговоры со всеми. В середине декабря мы уведомили все три фирмы, что хотим приехать и выбрать квартиру, после чего взяли самый дешевый тур из Питера в Аланью. Тур нам обошелся в 28 252 Р на двоих, жить предстояло в отеле, питание было включено.

В Аланье в декабре было тепло, днем доходило до +20 °C, я даже искупался в море. Мы планировали пробыть в Турции неделю. План был такой: по одному дню на каждое агентство, то есть три дня, на четвертый день выбираем из лучших вариантов, еще три дня на решение всех вопросов. Итого семь дней.

Так как мы уже более-менее ориентировались на турецком рынке недвижимости, то искали квартиру по следующим параметрам:

1. Планировка «2 + 1».
2. Красивый вид. Я считаю, что это один из самых важных показателей, ведь отпускная квартира должна приносить удовольствие, а приятный вид может зарядить хорошим настроением на весь день.
3. Хорошая инфраструктура. Как минимум бассейн, теннисный корт и тренажерный зал.
4. Не очень старый фонд. Старым фондом у турок считаются дома от 10 до 20 лет, старше 20 — уже ветхие.
5. Не более 500 метров от моря.
6. Желательно район Махмутлар, так как на другие районы просто не хватало денег.
7. Цена не выше 80 000 €⁣ (6 969 304 Р).

Я не хочу рекламировать агентства недвижимости в Аланье или, наоборот, портить кому-то репутацию, поэтому названия агентств я указывать не буду и просто дам им номера.

Первый день, агентство № 1. По всей видимости, агентство состояло лишь из русской женщины — риелтора и ее мужа-турка, который и возил нас по объектам. Они встретили нас на машине у нашего отеля. Мы посмотрели шесть-семь квартир за весь день, все они находились в Махмутларе.

Нам понравилась одна — это была трехкомнатная квартира 140 м² на седьмом этаже, с двумя огромными балконами по 10 м², выходящими на обе стороны дома. В жилом комплексе были два бассейна с детскими горками, теннисный корт, футбольное поле, тренажерный зал, зал с бильярдом, охрана. А вид — просто чудо: на море, горы и крепость Аланью.

Квартира стоила 75 000 €⁣ (6 533 723 Р), агентство просило комиссию 5%. Я захотел тут же купить эту квартиру, но вспомнил, что у нас еще много просмотров впереди. К тому же был минус — 1,2 километра до моря.

Второй день, агентство № 2. Второе агентство хотело с нами увидеться в первый день, но мы сказали, что у нас по плану встреча с другой компанией. Мы не скрывали, что мы выбираем агентство и общаемся с разными.

Вечером первого дня мы гуляли по Аланье, и нам снова написал владелец второго агентства: сказал, что хочет познакомиться. Мы ответили, что не против, но завтра, как договаривались. Но риелтор настаивал, а у нас было время, и мы спросили, куда ехать. Он ответил, что ехать никуда не надо, и попросил скинуть геолокацию.

Через 20 минут к нам подъехал новенький Мерседес S-класса: в Турции это невиданная роскошь из-за больших налогов на автомобили. На машине мы приехали в офис агентства, где повсюду было золото. Нас напоили и накормили, и такое внимание было очень приятно с учетом того, что мы не покупали что-то супердорогое.

На следующий день у отеля нас ждала машина. Очень приятная девушка, с которой мы общались в «Вотсапе» еще до приезда, стала показывать нам квартиры. В основном опять в Махмутларе. За весь день нам так ничего и не приглянулось.

Мы спросили нашего агента, нет ли у них случайно той квартиры, что нам вчера показывали в другом агентстве: здесь часто бывает, что одну и ту же квартиру могут продавать несколько компаний. Агент сначала совсем не поняла нашего выбора, сказала, что русские в этой части города квартиры не покупают, к тому же очень далеко до моря. Но эта квартира у них была, и мы снова туда поехали. Девушка из агентства, увидев ее, сразу изменила свое мнение и сказала, что море, в общем-то, не так уж и далеко.

Я был уверен, что нет смысла ничего больше смотреть, но жена настояла, что надо держаться плана.

Решили посмотреть еще одну квартиру в том же жилом комплексе, и она оказалась еще лучше. К тому же вторая квартира стоила дешевле — 73 500 €⁣ (6 403 048 Р), а еще не надо было платить комиссию агентству, она входила в стоимость. Уже в офисе агентства его владелец лично позвонил хозяину этой квартиры и сторговал 1000 €⁣ (87 116 Р). У меня просто отпала челюсть. Мы тут же внесли залог 1000 €⁣ (87 116 Р), при этом оговорились, что завтра еще посмотрим квартиры с другим агентством и ничего не обещаем.

Третий день, агентство № 3. Это агентство мы нашли по отзывам на «Ютубе», оно тоже было довольно известным в Турции. Общались в «Вотсапе» до приезда, но впечатление у нас было уже подпорчено: нам не понравилось, что за несколько месяцев общения нас перекидывали от агента к агенту. В отель за нами приехал агент, с которым мы ни разу не общались. Нас сперва привезли в офис, показали фото объектов. Мы выбрали несколько, но я проявлял слабую заинтересованность, для меня все уже было решено.

По мере того как мы смотрели фото, квартиры нравились мне все больше, цены тоже были хорошими. Все впечатление портил риелтор, который постоянно нас убеждал, что вот эта квартира нам точно понравится, тут мы точно будем жить. Добило, когда агент притащил нас в квартиру в недавно построенном доме, куда мы ехать не хотели, и начал нам горячо ее продавать. Мы сразу смекнули, что это квартира самого риелтора, в которую он, видимо, вложился на стадии фундамента для перепродажи. Было очень неприятно.

Но все же одна квартира нас зацепила. Она находилась в Обе, чуть менее чем в километре от пляжа. Это была трехкомнатная квартира около 90 м² за те же 74 000 €⁣ (6 446 606 Р), с очень хорошим видом. Дом был новый, но без теннисного корта. Мы сказали агенту, что подумаем.

Обсудив все с женой, решили, что берем квартиру от второго агентства — в Махмутларе за 72 500 €⁣ (6 315 932 Р) с учетом скидки от хозяина.