Новое регулирование ипотеки

Банк России выходит на тропу войны… с рискованной ипотекой. Так можно охарактеризовать все, что произошло в феврале 2023 до Дня защитника Отечества. Накануне ЦБ опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада о программах "льготной" ипотеки от застройщиков, в котором расставлены все точки. До этого выпущен целый ряд документов, общая цель которых - ограничить практику выдачи ипотеки по заниженным ставкам и завышенным ценам на жилье.

Работа шла с октября 2022, но не совсем последовательно. Менялись подходы и жёсткость предлагаемых мер. Мы засомневались в последовательности действий Банка России после того, как пропали с сайта все документы, касающиеся изменения Положения 590-п (от 14 февраля и ранее – ссылки в нашем посте не работают). Но продолжаем сомневаться в реальной эффективности предлагаемых мер.

Какие февральские новации обобщил упомянутый отчет:

НОВАЦИИ

1️⃣ 14.02 новый проект изменений в Положение 590-п о повышении резервов на возможные потери (РВП). После долгих консультаций Банк России указал на два уровня, которые увеличивают РВП сразу на 30 и 50 п.п., - 4/5 и 1/2 от доходности ОФЗ 10 лет (по КБД). Фактически такой резерв запретит банковскую ипотеку с субсидией ставки от застройщиков в размере 1/5 доходности ОФЗ, или более 2% годовых (мы оценивали среднюю субсидию в 3.5% в конце 2022).

Для льготной ипотеки с базовой ставкой 8% предельная субсидия будет даже ниже при текущей доходности ОФЗ 10 лет:

Резерв в 30-50% формируется только по ссудам с просрочкой более 90 дней. Поэтому такое резервирование, если будет принято, станет запретительным для банков.

2️⃣ 17.02 проект нового Указания 5782-У, вводящий надбавки к коэффициентам риска по льготной ипотеке от государства с первоначальным взносом (ПВ) менее 30%. Также предлагается расширить требования по договорам долевого участия (ДДУ) до 1 года после сдачи объекта. Ранее введенное ограничение по показателю долговой нагрузки (ПДН >60%) не очень работало. До половины всех ипотеки выдавалось с ПДН более 60%.

Пока надбавки практически не применяются для ипотечных программ с господдержкой, что создает больше возможностей для банков и застройщиков по дополнительному субсидированию именно льготной ипотеки.

3️⃣ 20.02 объявлены без обсуждения новые макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Для ДДУ с первоначальным взносом (ПВ) менее 30% надбавка будет от 0.5 до 1.5 капитала. Для готового жилья с LTV более 85% в зависимости от ПДН от 0.5 до 1. Ранее действовали только запретительно высокие надбавки 2.0 для ПВ менее 10% и LTV более 90%.

По сути, основную часть ипотеки хотят приравнять к потребкредитам. А в будущем и всю ипотеку по госпрограмм (см. п.2). На первичном рынке выдавалось до 70% кредитов с ПВ менее 30%.

Примечательно, что по потребкредитам большинство надбавок отменили в 2022 и пока не вернули.

Как действуют надбавки. При нормативной достаточности капитала H1.0 11.5% банк может выдать 100 руб. кредитов на 11.5 руб. капитала. Надбавка 2.0 увеличит необходимый капитал в 3 раза, надбавка 1.0 - в 2 раза, надбавка 0.5 - в 1.5 раза. Казалось бы много, но механика сложнее. У банков, как правило, всегда есть запас капитала, и задача заработать на капитал необходимую доходность. В ипотечной ставке доходность на капитал составляет около 1 п.п. (1% из 11%). Соответственно надбавка 1.0 увеличит требуемую доходность на капитал ещё на 1 п.п., что не так много, когда субсидия от застройщика может составлять 4%. Мы отдельно вернемся к этому вопросу.

В пресс-релизе отмечается, что цены на первичном рынке по совместным программам банков и застройщиков завышены на 20-30%, а фактический LTV (Loan-To-Value) может превышать 100%. Если считать стоимость недвижимости по рынку, а стоимость долга не дисконтировать из-за пониженной ставки, то так оно и есть. Вернемся к LTV ниже.

4️⃣ Если 1-2-3 не подействует на банки и застройщиков, то Банк России готов рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные нестандартным практикам. Переводим - все заниженные ставки, кэшбеки и другие обходные схемы сделают (не)потребкредитами.

Обоснованность такой атаки вызывает сомнения в условиях, когда спрос на жилье сам по себе начал замедляться, а цены стабилизировались на высоких, но далеких от пузыря уровнях. Читаем в самом начале отчета:

Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе.

Мы могли бы возразить по всем пунктам.

Заемщик и застройщик

Завышенная стоимость квартиры для заемщика компенсируется низким ежемесячным платежом, причем более чем. Посмотрите, как стабилен ежемесячный платеж все последние 4 года - ходит вокруг 26 тыс. руб. на первичном рынке. С учетом накопленной инфляции платеж снизился на 17%. Это стало драйвером роста доступности жилья, объемов строительства и цен. Если средняя ставка на первичном рынке вырастет до 6%, это съест накопленный эффект доступности жилья, если цены останутся на этом уровне.

За 2019-2022 средняя сумма кредита выросла с 2.4 до 5.4 млн руб., средний срок кредита с 16 до 26 лет, а средняя ставка на первичном рынке снизилась с 9.4 до 3.5%. Как бы не менялись эти параметры, основная цена товара на ипотечном рынке - не ставка, не стоимость недвижимости, а именно ежемесячный платеж. В нем нет инфляции, но она может появиться в результате регулирования.

Вернемся к заемщику. Если он будет погашать ипотеку все 30 лет, а не 7-8 как в прошлом, то выигрыш для него очевиден. Купив квартиру на 20% дороже и даже взяв кредит на большую сумму, но не под 8%, а, допустим, под 4% годовых можно сэкономить 20% на ежемесячных платежах (30 лет платить не 62 тыс., а 50 тыс. в месяц при стоимости квартиры 10 млн и ПВ 1.5 млн).

Разницу между ценой недвижимости за cash или с субсидией (2 млн или 20%) застройщик отдает банку. Ситуация win-win для застройщика и заемщика-покупателя. Риски заемщика реализуются только при досрочном погашении по тем или иным причинам. Их нужно осознавать, и здесь есть над чем работать и регулятору, и банкам. Кстати, любое досрочное погашение кредита по субсидированной ставке – прибыль банка.

Банки и LTV

ЦБ считает, что банки недооценивают процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это наблюдается в классической рыночной ипотеке. А в долгосрочной перспективе банки и застройщики могут понести потери, так как данная схема способствует накоплению системных рисков.

Процентные риски банкам компенсируются (а) застройщиком единовременно и (б) государством по льготной ипотеке. Государство доплачивает каждый месяц банкам разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой, увеличенной на 2-5% (в среднем 3%).

Риск банка, действительно, может возникнуть, если заемщик будет погашать ипотеку не 7-8 лет, а 30. Но здесь на стороне банка статистика, что за такой срок у многих заемщиков возникнут те или иные жизненные ситуации, когда потребуется продать квартиру и погасить долг досрочно. Кроме того, цели по ключевой ставке 5-6% в долгосрочном периоде сделают менее привлекательным для заемщиков размещение денег на депозитах, вместо досрочного погашения ипотеки.

Другой риск банка - LTV (или по-нашему ОД/СЗ - соотношение основного долга к справедливой стоимости залога). Формально, если квартира продается на 20% дороже рыночной цены при первоначально взносе 15% LTV становится сразу выше 100%. Но банк ведь получил эти 20% от застройщика, а разумный заемщик должен дисконтировать не только стоимость квартиры, но и стоимость долга, который обходится ему значительно дешевле рынка.

Мы попытались воспроизвести динамику LTV по кредитам, выданным в прошлом с учетом динамики цен и погашения долга (без досрочки). На 2023-24гг. взяли сценарий снижения цен на 20% и выравнивания относительной динамики первичного и вторичного рынка. Это не более чем теоретическое упражнение, потому что банки не переоценивают стоимость залога в будущем.

Как видим, LTV не уходит выше 100% даже по кредитам, выданным в конце 2022. При этом погашение длинного кредита происходит медленно (около 3% в год).

Конечно, реализация системного риска из-за применения регулятором ограничительных мер может привести к более глубокому снижению спроса и цен. Но разве в этом задача Банка России?!

Мы ещё вернемся к теме с более подробными расчетами структуры ипотечной ставки для банков. Пока видится, что наибольшей угрозой будет введение запретительного резервирования по 590-п и изменение законодательства, связанное с введением стандартизированной ипотеки. К сожалению, или к счастью, здесь не все в компетенции Банка России и потребуется воля законодателя.

@domusverus