Машканта. Пособие для чайников.

Голденберг говорит про машканту.

В условиях отсутствия адекватных средств инвестирования (хотя они есть и мы об этом говорили) люди задумываются о покупке квартиры. К этому конечно же подталкивает нас еще вбитая с младенчества мысль от наших родителей и бабушек с дедушками, что жилье должно быть СВОЕ и вот ты платишь банку и в конце получишь квартиру, а тут платишь ДЯДЕ или ТЕТЕ, а в конце получишь новый переезд.

В Израиле вопрос о покупке жилья стоит очень остро, так как из-за определенных действий нашего правительства и лоббирования интересов застроийщиков жилья и владельцев квартир, цены растут и только растут. Арендаторы требуют непонятно «ЗЛЫЕ» условия для сдачи, сами предоставляя конуру 15 квадратных метров с подвесной кроватью или туалетом прям рядом с кроватью, которая называется МОДЕРНИЗИРОВАННАЯ СТУДИЯ.

И ведь главное такое снимают!

Итак, мы решили брать машканту. Что надо делать?

Ну во-первых определиться с бюджетом и уже потом от него искать район и город.

В бюджет закладываем следующие цифры: стоимость жилья + 10% курсовые конвертации, если вы переводите деньги из-за границы+10% непредвиденные расходы + около 2% риелтору + около 2% адвокату ну и конечно же уплата налога 5% (про него тоже отдельно).

Определившись мы начинаем искать!

Есть несколько вариантов – это yad2, группы в фейсбуке и телеграмме, а также маклеровские агенства. Нужно учитывать, что маклеры берут процент и это 2% от стоимости жилья + 17% НДС.

Не забывайте, что маклер не помогает ВАМ КУПИТЬ квартиру. Маклер помогает СЕБЕ ПРОДАТЬ квартиру. Он не ваш друг. Даже если он зовет вас бухнуть. Даже если он говорит тебе, что ты его брат. Даже если замуж после сделки зовет (у тебя квартира появилась). Он маклер.

Представим, что вы продали свою квартиру в Украине, России, Беларуси или другой стране и переводите деньги сюда. Израильский банк будет неохотно принимать ЛЮБЫЕ деньги из этих стран (а не только России и ситуация эта очень давняя уже, после ловли банков на отмытии бабла). Ваш банкир, услышав, что у вас деньги из другой страны может поступить следующими путями. Оценим степень адекватности действий банкира по шкале.

1)Знает список требований для перевода и четко предоставляет – редкий экземпляр в дикой природе и находится на грани вымирания. Хранится в палате мер и весов. 10/10

2) Бежит к начальству и спрашивает все у них – Иногда можно встретить в редких заповедниках под названием «премиум-отдел» 7/10

3) Говорит, что можно, но не знает как и вообще не уверен – распространенный вариант, отличается распитием кофе и перепиской в вотсапе на работе, пока вы сидите напротив него 5/10

4) Начинает верещать, что ваши деньги коррупционные и ЦБ Израиля запретил их прием – Самый распространенный вариант. Чрезвычайно агрессивны. Откликаются на крик «ЯЛЛА ЯЛЛА АФСАКА» 1/10

Но нет, вы можете перевести деньги из-за границы. У вас должны быть просто бумаги, подтверждающие их «БЕЛОСТЬ». Договор о продаже квартиры, машины и прочее. Лайфхак для тех, кто привез наличку. Наличку можно обменять в частном обменнике и ЧЕК, который вы там получили является докумнетом, достаточным для внесения в банк. Прочитал в какой-то группе лайфак.

Обсудим сразу же НАЛОГ на покупку.  

Ниже приведена таблица с налоговыми процентами на покупку жилья, который платит ПОКУПАТЕЛЬ.

Нужно уточнить, что налог высчитается с каждой отдельной ступени суммы, как при арсчете подоходного налога, что хорошо, так как суммарный налог был бы больше, будь он со всей суммы.

Продавец платит свой налог на так скажем ДОХОД, если простыми словами. Там есть возможности для него уйти от налога, но не будем об этом. Хочу сказать лишь следующее, не пожадничайте на адвоката при покупке и продажи квартиры, а также налогового консультанта. Снизу приведена таблица с налогами.

Выдача ипотечной ссуды (машканты) возможна при соблюдении соблюдении следующих условий.

При наличии свогео капитала в размере от 25% до 50% (первоначальный взнос) человек может рассчитывать на следующие вариант:

1.      У вас нет недвижимости. В таком случае машканта возможна до 75 процентов.

2.      У человека есть недвижимость, под которую взята машканта, получаем до 50 процентов.

Напомню мне для всех тех, кто с гордостью после взятия машканты говорит – это моя квартира. Квартира не ваша пока вы не выплатили всю стоимость + проценты банку (о них попозже). Квартира является залогом банку и принадлежит ему.

Допустим, ваша зарплата 20 тысяч чистыми. Допустим. Допустим вы хотите купить квартиру за 2 млн шекелей.

Вам нужно накопить полмиллиона, которые вы накопите при откладывании 10 к шекелей в месяц за 4 года с копейками.

А дальше берем машканту на 1,5 миллиона и что дальше? Можно платить в месяц ту же самую десятку?

Нет.

Банки разрешают возвращать в месяц не более 45% от месячного дохода (это закон Израиля), однако на самом деле не более 35, а то и трети зарплаты. Учитывайте, что сумма от которого высчитается процент – это та сумма, которая остается после выплат других кредитов. Тоесть если у вас зарплата 20, а кредит уже взят с ежемесячным платежом 5 тысяч шекелей, то вы будете платить 30% от 15 к. Так как таким образом банки перестраховывают себя (ну и растягивают процесс выплаты, чтобы получить процент).

Откуда взять 25 процентов на первоначальный взнос спросите вы?

Накопить (хе-хе), попросить у родственников (хе-хе-хе), взять ссуду в другом банке (полусерый способ). Более профильные и другие «получестные» способы вы найдете в профильным группах по машканте.

Затем вы подаете запрос в банк на получение машканты и он вам выдает ишур экрони. Это предварительное разрешение.

Виды банковских программ:

Прайм – он основан на ключевой ставке и надбавке самого банка.

Ипотека привязанная к переменному проценту – он будет невысок, но тут есть нюансы. Она ЗАКРЫВАЕТСЯ с вашим процентом на 5 лет, а затем через пять лет процент меняется на следующие пять лет. Процент может здорово вырасти.

Ипотека привязнная к постоянному проценту – я думаю обьяснять не нужно.

Привязка к валюте – процент будет привязанн к валюте. Доллар или евро. Не пользуется популярностью из-за стабильности шекеля.

Можно комбинировать, разбивая разные участки ипотеки на разные виды.

Запомните, в банке можно И НУЖНО торговаться, выторговывая проценты, но для этого ваш яхас эхер (рейтинг для банка грубо говоря) должен быть высоким.

Подписаться на канал: Голденберг говорит