“Мало компаний и людей, у которых есть все составляющие для доходных проектов”: интервью с Михаилом Редько, генеральным директором ООО “Рост-Девелопмент” и ООО “Амбрелла”
Инвесторы Lendly знают Михаила по компании ООО “Амбрелла”. Сегодня мы хотим показать бизнес заемщика шире, чем вы видели его в карточке проекта на платформе.
- Расскажите о вашем бизнесе
- “Рост-Девелопменту” 8 лет, мы специалисты в недвижимости. В группу наших компаний входит «Агентство недвижимости ESTEAM», которым только за прошлый год реализовано более 130 коммерческих объектов недвижимости. В сфере загородной недвижимости мы реализовали около 10 коттеджных поселков.
Сейчас активнее всего занимаемся строительными проектами, привлекая инвестиции в строительство коммерческих объектов. За последние три года нами были выполнены проекты строительства торгового комплекса площадью 1 500 м.кв. в поселке Щеглово Ленинградской области и реконструкция торгового комплекса площадью 1 350 м.кв. по адресу Ново-Александровская д.3А. В конце этого года выпускаем 2 проекта, в будущем году запустим ещё 1.
На Лендли нас знают по ООО “Амбрелла” - мы с узким кругом инвесторов купили коммерческое здание ТК “Новоалександровское”, отремонтировали его, заселили арендаторами и продали по частям. На Лендли мы привлекали 2 займа - на ремонт и оборотные средства. Сейчас оба этих займа погашены.
- Были похожие на Амбреллу проекты?
- В году мы строили торговый центр в Щеглово Всеволожского района Ленинградской области. Из 1,5 тыс м2 общей площади 750 м2 занял продуктовый магазин, остальное – мелко нарезанные помещения под коммерческих арендаторов.
И если в ТК “Новоалександровское” мы делали капитальный ремонт с увеличением площади здания, то ТК в Щеглово – строительство с нуля. Мы купили земельный участок площадью 6 тыс м2 , и на нем построили объект. Земельный участок стоил 19 млн руб, строительство нам обошлось в 60 млн руб, реализовали объект за 195 млн руб. Якорным арендатором стал Дикси. Весь проект с момента получения разрешения на строительство до продажи занял 16 месяцев.
- Как вы пришли к этому бизнесу?
- В 2008 я работал у застройщика и занимался продажей квартир и коммерческой недвижимости. В 2010 я ушел работать в агентство недвижимости. После пяти лет работы в агентстве на должности управляющего проектами я решил открыть ООО “Рост Девелопмент”.
Активную деятельность мы начали в 2016 году - занимались выкупом коммерческих площадей у застройщиков на этапе строительства, заключали договоры предварительной аренды, в основновном с продуктовыми магазинами и сетями. Ближе к завершению строительства мы эти объекты продавали уже с предварительным договором аренды. Рентабельности были сопоставимы с тем, что мы делаем сейчас в стройке.
- Почему вы сейчас не работаете по той же схеме с застройщиками?
- Потому что уже нет такой рентабельности. В то время был диссонанс - застройщики не понимали, как оценивать коммерческую недвижимость. И оценивали ее, как жилую - чем больше площадь, тем ниже цена квадратного метра. При этом была жесткая конкуренция среди продуктовых сетей, их было гораздо больше, чем сейчас, и на фоне конкурентной борьбы сети давали высокие ставки, для захвата рынка. Так получался разрыв между стоимостью приобретения коммерческой недвижимости и стоимостью ее продажи вместе с арендным потоком. Если коммерческое помещение приносит 100 тыс руб, оно условно стоит 12 млн руб. Если же на это коммерческое помещение заключен договор на 200 тыс руб аренды, то это помещение стоит в 2 раза дороже, 24 млн руб. Так мы реализовали 15 объектов общей площадью 12 тыс м2 .
- Почему застройщики сами не привлекали арендаторов и не продавали помещения гораздо дороже?
- Это не их бизнес. Стоимость продажи коммерческой недвижимости - 5% от всей суммы денег, которую застройщик получит от продажи дома. Нет смысла создавать отдел ради одного этажа и 5%.
Но мы заметили эту нишу - уже тогда было сложно получить вменяемую доходность от покупки квартиры на этапе котлована и ее продажи после сдачи (сейчас - практически невозможно). Поэтому мы переориентировали инвесторов на покупку коммерческой недвижимости.
- Почему вы перестали покупать недвижимость у застройщиков и начали строить ее сами?
- Застройщики начали понимать, что они недооценивали объекты. Борьба продуктовых сетей не настолько острая, так как их количество ограничено по сути двумя федеральными сетями, по крайней мере в СПБ и ЛО. В регионах другая ситуация.
Цена коммерческой недвижимости у застройщиков абсолютно неконкурентна. При этом когда мы строим объект сами, мы полностью управляем процессом, еще до получения разрешения на строительство мы точно понимаем, кто будет якорным арендатором, какой будет арендный поток и рентабельность проекта. Мы выбираем только такие места, в которые с гарантией 100% сядет продуктовая сеть.
- Какие есть критерии для выбора места строительства коммерческой недвижимости?
- Модель “магазин у дома” рассчитана на покупки, которые человек делает каждый день. Продуктовая по сути считает количество домовладений в радиусе до 500 метров и смотрят количество конкурентов, которые уже присутствуют в этом радиусе, либо могут там появится. Чем квартир больше, а конкурентов меньше, тем лучше. Тем больше людей зайдет к ним в магазин и соответственно товарооборот будет больше, а от этого в свою очередь зависит арендная ставка, точнее только от этого, по сути других серьезных факторов просто нет. Мы знаем этот процесс в деталях, поэтому на этапе выбора сначала сами анализируем ту или иную локацию, а обращаемся в сеть уже перед самой сделкой для подтверждения наших расчетов.
- Как вы ищете арендаторов?
За время работы наша база арендаторов очень большая, поэтому 80% площади объекта заселяем даже без рекламы. Самое главное посадить якорного арендатора, в наших случаях это продуктовая сеть. На ее траффик, людской, с охотой садится большое количество сетевых и тем более не сетевых арендаторов.
Обычно мы получаем ставку выше, чем я изначально закладываю в проекте, поэтому не было случаев, чтобы инвесторы получили меньше обещанного.
- Как получается давать хорошую доходность?
- Мало компаний и людей, у которых есть все составляющие для доходных проектов.
Во-первых, нужно уметь выбрать участок - посчитать экономику, понять, будут ли арендаторы с такой экономикой, проверить вид использования, быть уверенным, что сможешь подключить участок ко всем сетям, за сколько ты эти сети подключишь и сколько уйдет времени и денег на стройку.
Во-вторых, нужно выбрать генерального подрядчика, получить у него хорошую цену и не потерять в качестве. По нашему проекту “Ручьи”, например, мы провели тендер среди подрядчиков, выбрали надежного и крупного, но при этом получили хорошую скидку при фиксированной стоимости стройматериалов.
В-третьих, объект нужно заселить арендаторами - тут помогает многолетний опыт общения с торговыми сетями и опыт сдачи коммерческих помещений в аренду.
И наконец, объект нужно выгодно продать, мы не хотим им владеть вечно, нам важно обеспечить доходность инвесторам. И тут нам тоже пригождается опыт работы в недвижимости.
- Чем отличаются инвесторы, которые вкладываются в стройку, от инвесторов, которые покупают объект с арендным потоком?
- Первые более рисковые, и у них выше рентабельность. Вторые - более осторожные люди, они просто хотят вложить деньги с понятной доходностью и не думать о процессе. Мы продаем все объекты по рыночной цене, в нашей экономической модели продажи объекта идет расчет из рентабельности 10 лет - 10% годовых. В то время как инвесторы в стройку по той же “Амбрелле” получили 40% годовых.
- Что будет, если рынок коммерческой недвижимости упадет?
- Подождем с продажей - до реализации объекта инвесторы все равно будут получать доходность с аренды, и довольно неплохую.
- Где получаете финансирование и чем обеспечиваете возврат?
Кроме двух займов на Lendly мы брали только мелкие кредиты на физлиц - в банках получить проектное финансирование очень тяжело.
По “Амбрелле” в залоге у инвесторов была недвижимость. Если мы придем за займом для “Ручьев”, где пока ничего не построено, в залоге будет земля и всё, что на ней построим.
- Расскажите подробнее про проект “Ручьи”
- Это проект торгового комплекса. Земельный участок находится в жилом массиве, это старый фонд и новая застройка от компании ЛСР, наш участок находится в самом центре. Старый фонд вообще без коммерческих помещений, у ЛСР коммерция есть, но у них она всегда не очень качественная, плохо подходит для торговли, так как она в основном кабинетного типа, это связано с конструктивными особенностями домов, которые они строят. Для торговли площадь торгового зала должна быть максимально свободной, чтобы расставить оборудование и соблюсти все правила безопасности и торговые нормы. В пешей доступности располагается более 8 000 квартир. Приятный бонус на перспективу, в 100 м - выход будущей станции метро “Ручьи”. Когда будет построено, непонятно, поэтому в экономику проекта мы открытие станции не закладывали.
То есть плюсы будущего ТК - отсутствие большой конкуренции по продуктовым сетям, при условии такого количества жителей, прогнозируемый товарооборот составляет 18-20 млн в месяц, а это в свою очередь говорит о том, что через главную дверь нашего ТК за месяц пройдет только в продуктовый магазин более 50 000 человек.
Участок мы купили в прошлом году, но с марта продуктовые сети полностью остановили развитие, в связи с ситуацией в стране, и мы не были уверены, что быстро найдем якорного арендатора с приемлемой для нас арендной ставкой, рынок замер. Поэтому мы заморозили проект. В августе все начало оживать, продуктовые сети сейчас растут.
Поэтому мы разморозили проект - в октябре получим разрешение на строительство и предложим инвесторам возможность зайти в проект. Нам нужно привлечь порядка 100 млн.руб. Поскольку в разных объектах разные инвесторы, под “Ручьи” мы создали отдельную компанию ООО “Ручьи-1”, она будет владеть объектом.
Модель взаимодействия с генеральными подрядчиками в этом проекте следующая - мы им сразу даем 80% денег на строительные материалы и оплачиваем 20% работ. Взамен они фиксируют цену - и мы не зависим от рынка стройматериалов. Оставшиеся деньги мы платим после сдачи объекта. Да, иногда все равно бывает увеличение цены строительства, для этого в экономику проекта мы закладываем цену на 10% выше - лучше дать инвесторам доходность выше обещанной, чем наоборот.