МОП ЖК vs МОП Отелей: функционал, отличия, основные ошибки

Безопасность, эстетика, эргономика… За каждым из этих слов кроются десятки рутинных, но очень важных мелочей. Для отелей — это банальная возможность легко найти свой номер. Для ЖК — прерогатива не тратить время на ожидание курьера, потому что в МОП есть почтовая зона с боксами для служб доставки. Но каждая из этих мелочей может превратиться в кошмар, если архитектор не учел определенные параметры на этапе проектирования.

Как создать качественную базу для комфорта пользователей МОП, какой алгоритм работы поможет не совершить ошибок и на что обратить особое внимание при проектировании, узнали у Екатериной Зиминой, арт-директора, руководителя студии экстерьерных и интерьерных решений DEVISION, и Марии Николаевой, руководителя MAD Architects.

DEVISION: Какие задачи решает архитектор, когда проектирует МОП в ЖК?

Екатерина: Архитектор функционально наполняет МОП, обеспечивает безопасность их эксплуатации и закладывает параметры, которые помогут дизайнерам создать эстетичное пространство: ниши для коммуникаций, вентиляции, электрических шкафов, почтовых ящиков.

DEVISION: Какие задачи решает архитектор, когда проектирует МОП в отеле?

Мария: Архитектор при проектировании МОП в отелях решает задачи комфорта, функциональности и эстетики. Пространство должно быть удобным для гостей, обеспечивать логичное движение потоков и соответствовать требованиям безопасности. Важную роль играет визуальная идентичность — дизайн должен отражать концепцию отеля и создавать нужную атмосферу. Используются износостойкие материалы, продумываются инженерные решения и акустический комфорт. Гибкость пространства позволяет адаптировать его под разные сценарии. Итог — гармоничное сочетание удобства, стиля и эффективности, повышающее привлекательность отеля.

DEVISION: Что является базой в функциональном наполнении МОП ЖК?

Екатерина: Это сквозные входы, благодаря которым люди могут комфортно заходить в дом и со стороны коммерции, и со стороны двора. Большая колясочная, площадь которой рассчитана исходя из количества квартир. Зоны ожидания для курьеров, лобби и коворкинги, ПУИ и санузлы.

Когда архитектор проектирует все эти помещения, он должен учитывать, что лобби не может находиться на путях эвакуации. А если МОП коридорного типа и не предусматривает отдельно выделенного места для размещения зон отдыха, то размещение в них чего бы то ни было будет являться нарушением пожарных норм.

DEVISION: Что является базой в функциональном наполнении МОП в отелях?

Мария: Базой функционального наполнения МОП в отелях является удобная навигация, эргономика и зонирование, обеспечивающие комфортное передвижение гостей и персонала. Важны логичные маршруты от входа к лифтам, номерам, ресторанам и другим зонам. Это помогает решить проблему с трафиком в пиковые часы и уменьшает нагрузку на персонал.

Также учитываются зоны ожидания, места для отдыха, освещение, акустика и доступность для маломобильных групп. Инженерные системы — вентиляция, безопасность, уборка — интегрируются незаметно, но эффективно. Все решения направлены на создание удобного, безопасного и эстетически привлекательного пространства. 

DEVISION: Какие есть принципиальные отличия в проектировании МОП ЖК и отелей?

Мария: Принципиальные отличия в проектировании МОП жилых комплексов (ЖК) и отелей связаны с разницей в сценариях использования, потоках людей и уровне комфорта.

В отелях МОП — это динамичные пространства с высокой проходимостью, где важны быстрая ориентация, удобные маршруты и визуальная идентичность, создающая атмосферу бренда. Пространства должны быть максимально функциональными, но при этом стильными и запоминающимися, поскольку влияют на впечатление гостей и рейтинг отеля. Важны зоны ожидания, лаунж-пространства, деловые и рекреационные зоны, а также интеграция с сервисами (рестораны, конференц-залы, СПА и т. д.).

В ЖК МОП выполняют более утилитарную функцию — это входные группы, холлы, коридоры и лифтовые зоны, рассчитанные на ежедневное использование постоянными жителями. Здесь приоритет отдается долговечности материалов, удобству хранения (места для колясок, велосипедов), приватности и безопасности. В премиальных ЖК могут быть предусмотрены лаунж-зоны, коворкинги, фитнес-пространства, но в целом функционал МОП менее разнообразен, чем в отелях.

Главное отличие — в уровне комфорта и эстетики: отельные МОП должны впечатлять и работать на имидж, а в ЖК — обеспечивать удобство и долговечность.

DEVISION: Какие фишки из МОП отелей перешли в МОП ЖК?

Мария: В последние годы многие элементы из отельных МОП стали активно использоваться в жилых комплексах, особенно в премиальном сегменте. Среди ключевых фишек:

1. Дизайнерские лобби — вместо стандартных подъездов теперь создаются стильные входные группы с зонами ожидания, декоративным освещением и качественной отделкой.
2. Консьерж-сервис — в ЖК появилось выделенное место для консьержей, а в элитных проектах — полноценные ресепшн-зоны, как в отелях.
3. Лаунж-пространства – уютные зоны с мягкой мебелью, каминами и библиотеками для отдыха и неформального общения.
4. Коворкинги — рабочие пространства для жителей, аналогичные бизнес-зонам в отелях.
5. Гостевые комнаты и апартаменты — возможность разместить приезжающих друзей или родственников.
6. Аромамаркетинг и акустический комфорт — в премиальных ЖК используются ароматизация воздуха и продуманная система звукоизоляции.
7. Фитнес и wellness-зоны — тренажерные залы, СПА, йога-пространства в ЖК напоминают инфраструктуру курортных отелей.
8. Подземные парковки с сервисом — зоны с ожиданием такси, зарядками для электромобилей и автомойками по аналогии с пятизвездочными отелями.

Такие элементы делают жилые комплексы более комфортными и привлекательными для покупателей.

DEVISION: Какие ошибки совершают архитекторы при проектировании МОП ЖК?

Екатерина: Если говорить глобально, разрабатывают проект в отрыве от других команд: инженеров и дизайнеров. В результате заказчик уже в процессе строительства может обнаружить, что в МОПах не предусмотрены ниши для коммуникаций, или, например, не хватает ширины простенка, чтобы сделать обналичку входной двери.

Если рассмотреть частные примеры, я считаю ошибкой делать вход в ПУИ через колясочную. Если в ней не предусмотреть крючки и зоны хранения, коляски, велосипеды и самокаты будут валяться кучей, и уборщице, чтобы достать инвентарь, сначала придется навести порядок в колясочной.

DEVISION: Есть ли способы этих ошибок избежать?

Екатерина: Чтобы такого не происходило, инженеры должны на регулярной основе проводить обучающие сессии с архитекторами и предоставлять типовые решения. В целом можно создать типовые узлы в BIM, которые архитекторы в дальнейшем смогут применять в своих проектах, чтобы не совершать одних и тех же ошибок.

DEVISION: С какими ошибками проектирования столкнулись архитекторы MAD Architects в своей практике и как их решили?

Мария: В практике проектирования МОП в отелях мы сталкивались с рядом ошибок, которые требовали оперативных решений.

Одна из распространенных проблем — недостаточная продуманность гостевых потоков, когда зоны ожидания на ресепшн оказывались перегружены в часы заселения. Решением стало увеличение площади лобби, грамотное расположение мебели и интеграция мобильной регистрации через киоски самообслуживания.

Еще одна ошибка — плохая акустика в общественных пространствах. В одном из проектов шум из ресторана проникал в зону ресепшен, создавая дискомфорт. Мы переработали материалы отделки, добавили звукопоглощающие панели и изменили расположение источников шума.

Также были случаи неоптимальной навигации, когда гости путались в коридорах или не могли быстро найти нужные зоны. Мы решили это за счет четких ориентиров, продуманного освещения и интуитивных указателей, стилистически вписанных в интерьер.

Еще одна частая проблема — износостойкость материалов. В высокопроходимых зонах изначально использовались покрытия, которые быстро теряли внешний вид. Решение — выбор более устойчивых материалов, таких как керамогранит, HPL-панели и специализированные краски.

Из часто встречающихся ошибок — разработка интерьерных решений в отрыве от инженерных систем. Такие ситуации возможны, когда дизайн-проект разрабатывается до готовности инженерных проектов. Как итог — проблемы в увязке инженерного оборудования, лючков доступа с заложенными в интерьерах решениями, в особенности с потолочными системами.

Любая ошибка — это опыт, который помогает нам совершенствовать проекты, делая их более удобными, долговечными и эстетически привлекательными.

DEVISION: Какой норматив доставляет в разработке больше хлопот?

Мария: Требования к пожарным характеристикам материалов представляют собой наиболее сложный аспект, поскольку в нормативных документах, регламентирующих общественные пространства (МОП), установлены наиболее жесткие стандарты. Это существенно ограничивает выбор материалов и архитектурных решений, что требует тщательного подхода к проектированию и согласованию.

Это интервью — первая совместная работа в рамках рубрики «Экспертам — слово». Благодарим коллег из MAD Architects, приходите еще!

Если вы тоже хотите поделиться своей экспертизой, напишите нам.