Лизинг коммерческой недвижимости

Шансов много не бывает

По мнению экономистов, на этот раз российских, а не британских, антирисковые решения приводят к росту устойчивости компании, но одновременно с этим у неё снижаются шансы на прорыв. И, наоборот, наращивание таких шансов автоматически приводит к снижению устойчивости, надо понимать, прежде всего, финансовой.

Всякий раз, когда предприниматель отвлекает капитал на финансирование нового направления, он делает выбор в пользу временной потери устойчивости во имя завтрашнего дня. Логично предположить, что такое утверждение верно не только для компаний и отраслей, но и для любого из нас. Вывод эксперты делают следующий: необходимо непрерывно лавировать в координатах «эффективность – риск – шанс» в поисках оптимальных стратегий и ориентируясь на свои долгосрочные цели.

В таком контексте приобретение недвижимости предприятием сопряжено с более высоким уровнем риска, но позволяет рассчитывать на новые шансы. Между тем, расходы можно снизить, выбрав лизинг недвижимости, а не привычную ипотеку, которая в условиях высокой ключевой ставки положительных эмоций у финансового блока большинства компаний давно не вызывает.

Это отнюдь не новый финансовый инструмент — просто сегодня лизинг недвижимости становится всё более востребованным и потому заметным. Разобраться в нюансах его применения на практике нам взялся помочь коммерческий директор компании ООО «ПР–Лизинг» Виталий Батрак.

Лизинг коммерческой недвижимости

— По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», опубликовавшего у себя на сайте аналитическую статью по рынку лизинга с примечательным названием «Рынок лизинга по итогам 9м2024: точка излома», доля недвижимости в совокупном портфеле российских лизинговых компаний составляет уже 11,9% по состоянию на 01.10.2024 года. В денежном выражении речь идёт о миллиардах.

Динамика сегмента составляет фантастические 2 007%, которые, понятно, определяются низкой базой. Но давайте, что называется, есть слона по кусочкам. Начнём с коммерческой недвижимости. Расскажите об этом направлении, пожалуйста, Виталий Михайлович.

— Предметом лизинга здесь может стать любое нежилое помещение с присвоенным кадастровым номером. Это могут быть отдельные помещения в зданиях, пристрои к ним, сами здания, производственные базы, заводы и т.д. К сожалению, в очерченный круг не входят объекты незавершенного строительства. Тоже самое можно сказать об объектах, приобретаемых по договорам долевого участия.

Замечу, что объекты лизинга как коммерческой, так и жилой недвижимости подлежат страхованию, поскольку лизинг является финансовым продуктом. При этом клиент не ограничен в выборе страховщиков, он имеет возможность застраховаться в любой страховой компании, которая у нас аккредитована, а таких компаний не один десяток».

Лизингополучателем может стать любой хозяйствующий субъект РФ независимо от формы собственности, включая индивидуальных предпринимателей.

— Возможен ли лизинг недвижимости физлицам?

— Такой практики нет. Лизинг рассматривается как продукт для бизнеса, поэтому наш клиент — это компании либо индивидуальные предприниматели. Добавлю, что доступ к услуге ограничен также для самозанятых.

— Какие, по–Вашему, условия предоставления недвижимости в лизинг являются базовыми?

— В первую очередь, критерии, связанные со сроком лизинга и размером аванса. Минимальный срок лизинга составляет 13 месяцев, что связано с налоговым законодательством. Максимальный срок в «ПР–Лизинг» — 5 лет. Он лимитируется текущими условиями нашего долгосрочного фондирования, которые определяются текущей ситуацией в банковском секторе.

Размер аванса обычно составляет от 20% до 49%. Мы можем обсуждать и другие варианты, но окончательное решение будет зависеть от финансового состояния лизингополучателя и от самого предмета лизинга. Отмечу, что срок рассмотрения заявки мы сделали комфортным для клиента — он не превышает пяти рабочих дней.

В случае принятия положительного решения подписываются два договора: договор финансовой аренды, который предполагает уплаты ежемесячных платежей и договор купли–продажи. Кроме того, возможно понадобится заключить договор залога в пользу банка. Все документы вместе сдаются в регпалату. С первого марта этого года эта составляющая документооборота переводится электронную форму.

— Есть разница между покупкой у физического и у юридического лица?

— Недвижимость можно купить и у физ.лица, и у юр.лица. Однако, учитывая что лизинг облагается НДС, гораздо выгоднее приобрести у продавца – плательщика НДС.  

— Вы затронули тему налогов, а могли бы проиллюстрировать на конкретном примере влияние налогов на итоговую стоимость договора лизинга для лизингополучателя?

— С удовольствием. Например, если стоимость имущества с НДС составляет 15 млн рублей, аванс — 30%, а срок лизинга — 60 месяцев, то ежемесячный платёж будет равен примерно 374 тысячам рублей. За 5 лет с учётом текущих высоких процентных ставок стоимость объекта недвижимости увеличится до 26,9 млн.руб. (общая сумма лизинговых платежей). Вместе с тем, следует учитывать, что действующее законодательство позволяет уменьшать налогооблагаемую базу на величину лизинговых платежей, что равносильно существенному уменьшению процентной ставки — на 60% и более. Так, в рассмотренном примере общая стоимость договора лизинга с учетом налогового эффекта составит всего 16,9 млн.руб., процентная ставка с учётом налогового эффекта составит 6,6%.

Продолжение в следующем посте!