Le refus n'est pas une option
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Le refus n'est pas une option
Publié
par
Charlie Cailloux
le 21 décembre 2017
Juriste chez PAP.fr
Dans la promesse unilatĂ©rale de vente dâun bien immobilier, le bĂ©nĂ©ficiaire de la promesse a une option : il peut dĂ©cider dâacheter ou de ne pas acheter. La levĂ©e d'option est l'acte par lequel il dĂ©cide d'acquĂ©rir le bien aux conditions offertes. On dit que le bĂ©nĂ©ficiaire lĂšve l'option.
La levée d'option est l'acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d'une option manifeste sa volonté d'exercer la faculté qui lui a été donnée.
La levĂ©e d'option est rattachĂ©e Ă la promesse unilatĂ©rale de vente. Rappelons que la vente d'un bien immobilier s'effectue en deux temps : le vendeur signe d'abord une promesse de vente avec son acheteur, puis l'acte de vente dĂ©finitif quelques mois plus tard. Cette promesse de vente peut ĂȘtre signĂ©e soit sous la forme dâune promesse unilatĂ©rale de vente, soit sous la forme dâune promesse synallagmatique de vente (qu'on nomme plus simplement compromis de vente).
Selon le type de promesse choisie par le vendeur et lâacheteur, le dĂ©roulement de la vente dâun bien immobilier nâest pas tout Ă fait le mĂȘme :
Dans les deux cas, lâacheteur verse au vendeur via le notaire une somme qui reprĂ©sente le plus souvent entre 5 et 10% du prix de vente afin de bloquer la vente en attendant la vente dĂ©finitive. Cela reprĂ©sente une indemnitĂ© d'immobilisation pour le vendeur dont le bien est bloquĂ© puisquâil sâest engagĂ© Ă le vendre Ă son acheteur. Si la vente a bien lieu, cette somme est alors imputĂ©e sur le prix total que lâacheteur doit verser.
La promesse unilatĂ©rale de vente avait tout son intĂ©rĂȘt avant le 1er juin 2001, lorsque les particuliers qui achetaient leur logement ne bĂ©nĂ©ficiaient pas d'un droit de rĂ©tractation. En signant une promesse unilatĂ©rale de vente, ils disposaient ainsi d'un temps de rĂ©flexion avant de dĂ©cider dĂ©finitivement s'ils voulaient acheter le bien ou pas.
DĂ©sormais, aprĂšs la signature d'une promesse unilatĂ©rale de vente ou d'un compromis de vente, les particuliers qui achĂštent un logement dâhabitation disposent dâun droit de rĂ©tractation qui leur permet de changer dâavis dans les dix jours qui suivent la signature de ces promesses de vente. Ils peuvent dĂ©cider de ne plus acheter le bien sans aucune pĂ©nalitĂ© financiĂšre et sans avoir Ă motiver leur dĂ©cision.
Sâengager dans un achat immobilier reprĂ©sente en effet un engagement lourd de consĂ©quences pour les particuliers qui sâendettent gĂ©nĂ©ralement sur le long terme. Le financement du logement impacte ainsi de façon consĂ©quente les revenus du mĂ©nage. Et câest souvent une fois la promesse de vente signĂ©e que lâacheteur prend pleinement conscience de la rĂ©alitĂ© de son engagement. Si lâeffet coup de cĆur lui a Ă©tĂ© utile pour dĂ©cider d'acheter un logement, il peut cependant revenir sur son engagement. AprĂšs avoir pesĂ© le pour et le contre, il peut se rĂ©tracter et dĂ©cider de ne plus acheter sans avoir Ă verser d'indemnitĂ© au vendeur.
Cette porte de sortie sans pĂ©nalitĂ© pour l'acheteur Ă©tant ouverte aussi bien pour une promesse unilatĂ©rale de vente quâun compromis, il paraĂźt aujourdâhui moins pertinent de signer une promesse unilatĂ©rale de vente pour un particulier qui achĂšte un logement. Car le refus de levĂ©e dâoption dans une promesse unilatĂ©rale de vente est coĂ»teux pour lâacheteur. En effet, s'il ne lĂšve pas lâoption dans le dĂ©lai requis il doit, sauf exception, une somme d'argent au vendeur.
Pour les ventes sans droit de rĂ©tractation. Pour les autres ventes, par exemple lorsquâun particulier achĂšte un local dâactivitĂ©, ou lorsque ce nâest pas un particulier qui achĂšte un logement, mais une sociĂ©tĂ© commerciale, signer une promesse unilatĂ©rale de vente a son intĂ©rĂȘt, car les acheteurs ne disposent pas du droit de rĂ©tractation dans ces hypothĂšses. Signer une promesse unilatĂ©rale de vente leur laisse donc un dĂ©lai supplĂ©mentaire de rĂ©flexion pour dĂ©cider dâacheter ou non.
Au plus tard au terme du dĂ©lai qui lui est imparti dans la promesse unilatĂ©rale de vente, lâacheteur doit dĂ©cider sâil achĂšte ou pas le bien : il peut lever ou ne pas lever l'option. Il possĂšde pour cela dâune totale libertĂ© de dĂ©cision.
Il est conseillĂ© de prĂ©ciser les modalitĂ©s de la levĂ©e dâoption dans la promesse : soit la levĂ©e dâoption est tacite soit elle est expresse. GĂ©nĂ©ralement, elle est expresse, par voie de courrier recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception.
Sâil dĂ©cide dâacheter le bien, l'acheteur doit « lever l'option », c'est-Ă -dire faire savoir au vendeur qu'il veut acheter, dans le dĂ©lai qui a Ă©tĂ© indiquĂ© dans la promesse. Une fois que lâacheteur a levĂ© lâoption, les deux parties sont alors dĂ©finitivement engagĂ©es : lâacheteur Ă acheter, et le vendeur Ă vendre le bien immobilier. Lâacheteur ne peut plus changer dâavis en refusant de signer lâacte de vente dĂ©finitif.
Lâacheteur peut dĂ©cider de ne pas lever lâoption. Selon ce qui a Ă©tĂ© prĂ©vu lors de la promesse, ce refus de lever lâoption peut ĂȘtre exprĂšs ou tacite : soit l'acheteur fait savoir qu'il ne lĂšve pas l'option avant la date butoir prĂ©vue pour la levĂ©e dâoption, soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir sans se manifester. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versĂ©e par l'acheteur et il retrouve sa libertĂ© de vendre Ă quelquâun dâautre.
Pour le vendeur, la promesse unilatĂ©rale de vente a donc un attrait dans l'hypothĂšse oĂč son acheteur renonce Ă lever l'option, car il peut alors aussitĂŽt remettre le bien en vente en toute libertĂ©. La situation est diffĂ©rente lorsque c'est un compromis de vente qui a Ă©tĂ© signĂ©. Car dans cette hypothĂšse, lorsque l'acheteur refuse d'acheter, le vendeur ne peut remettre son bien en vente tant que l'acheteur n'a pas renoncĂ© expressĂ©ment Ă sa volontĂ© d'acheter et que le sort de la somme versĂ©e au moment de la signature du compromis n'a pas Ă©tĂ© rĂ©glĂ©. Or, si l'acheteur s'oppose Ă ce qu'elle revienne au vendeur, cela peut nĂ©cessiter alors de faire appel Ă la justice pour trancher le litige. Tant que le litige n'est pas tranchĂ©, le vendeur doit attendre avant de pouvoir remettre son bien en vente.
Le principal attrait pour le vendeur de signer une promesse unilatĂ©rale de vente, câest de prĂ©voir que l'acheteur lui devra une somme d'argent s'il ne lĂšve pas lâoption. L'immobilisation du bien a donc une contrepartie financiĂšre pour le vendeur. En pratique, il est pertinent de prĂ©voir que la somme prĂ©vue Ă titre dâindemnitĂ© est du mĂȘme montant que celle versĂ©e pour bloquer la vente au moment de la signature de la promesse. Si lâacheteur ne lĂšve pas lâoption, cela signifie alors quâil accepte dâabandonner la somme versĂ©e Ă titre dâindemnitĂ© dâimmobilisation au vendeur.
Lorsqu'un particulier achĂšte un logement, il bĂ©nĂ©ficie, dâune part, dâun droit de rĂ©tractation de dix jours et, dâautre part, dâun dĂ©lai pour obtenir son crĂ©dit. C'est la condition suspensive d'obtention de crĂ©dit. En pratique, on attend donc la date butoir de ces dĂ©lais pour fixer celle de la levĂ©e dâoption. En effet, la loi ne permet pas quâun particulier supporte des pĂ©nalitĂ©s financiĂšres en dĂ©cidant de ne plus acheter le logement sâil se rĂ©tracte pendant les dix jours de son dĂ©lai de rĂ©tractation ou sâil obtient un refus de prĂȘt dans le dĂ©lai prĂ©vu dans la promesse de vente. Il serait donc fortement prĂ©judiciable pour lui dâavoir Ă verser une indemnitĂ© s'il ne lĂšve pas lâoption alors quâil nâest pas au terme de ces dĂ©lais.
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