Купил магазин «Пятерочка». Сколько удалось заработать за 8 лет?
Мой инвестиционный портфель на данный момент выглядит следующим образом:
- Короткие ОФЗ — 36%
- Акции РФ — 35%
- Коммерческая недвижимость (ЗПИФ Активо) — 17%
- Кеш на депозите — 8%
- Золото — 4%
В статье расскажу, какой доход принесла мне коммерческая недвижимость в форме ЗПИФ.
Внимание. Материал не является персональной инвестиционной рекомендацией!
Напомню в двух словах о том, что это такое. ЗПИФ — это закрытый паевой инвестиционный фонд, по сути, оболочка для объекта недвижимости, которая позволяет инвесторам приобрести долю и получать рентный доход от платежей арендаторов.
Паи ЗПИФ недвижимости я начал покупать в 2016 году. Решил посмотреть, насколько этот инструмент оправдал себя в сравнении с другими классами активов.
ЗПИФН «Активо один». Супермаркет «Пятерочка» (МО, г. Люберцы)
Это первый фонд AKTIVO. И мой тоже. Доход с него я начал получать еще в начале 2016 года. Имущество фонда — супермаркет «Пятерочка», который находится в подмосковных Люберцах на Октябрьском проспекте. Это магазин формата street-retail. Ежедневно супермаркет посещает около 1 500 человек.
Если посчитать доходность нарастающим итогом, то получается, что за 8 лет она составила +90,4% к телу инвестиции. Много это или мало?
Например, официальная инфляция за период 2016-2023 гг. суммарно составила 47,6%. Доходность фонда превосходит ее почти в два раза. Если сравнить с другими консервативными инструментами, такими как депозиты и гособлигации (по индексу RGBI), то за аналогичный период они показали себя хуже примерно в полтора раза.
Среднегодовая доходность фонда составила 11,2% (до НДФЛ), что является неплохим для меня показателем. Если продать пай на вторичном рынке, то я могу рассчитывать на +7,8% экстра-прибыли от прироста стоимости пая за все время (покупал за 1020 ₽, продать можно за 1100 ₽).
Фонд долгое время работал согласно финансовой модели. В прошлом году с арендатором был перезаключен долгосрочный договор (на 10 лет), в рамках которого была снижена фиксированная арендная ставка, но увеличен процент ежегодной индексации, которая на дистанции должна окупить просадку по доходности в моменте. К временному снижению доходности отношусь спокойно.
Подробнее про сам фонд можно почитать на сайте aktivo.ru
ЗПИФН «Активо два». Супермаркет «Виктория» (МО, г. Долгопрудный)
Спустя несколько месяцев после первой покупки я приобрел паи еще одного фонда. тоже с супермаркетом формата street-retail. Объект находится в городе Долгопрудном Московской области, на Лихачевском шоссе. На этот раз арендатором выступил сетевой ритейлер «Виктория».
Начну со стоимости пая: если продать паи, то на текущий момент можно зафиксировать прибыль до +25,7% за счет роста цены пая с 2470 ₽ до 3105 ₽.
С арендатором объекта возникла нетипичная ситуация: сеть «Виктория» была выкуплена компанией X5 Group, однако конкретно этот объект не вошел в периметр сделки в связи с запретом от Федеральной антимонопольной службы (в Долгопрудном доля рынка у X5 Group уже достигает положенные законом 25% и не может превышать это значение).
Один из учредителей «Виктории» принял на себя обязательства по договору и продолжает выплачивать арендную плату, а пайщики фонда — получать доход. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды, но AKTIVO рассматривает более выгодные варианты.
Также фонд «прирос» новым арендатором — на прилегающей к супермаркету территории вскоре появится автосервис, который должен будет повысить показатели доходности.
На текущий момент инвестиция нарастающим итогом уже окупила себя полностью — 104,4% почти за 7,5 лет владения паями фонда.
Среднегодовая доходность на горизонте тех же 8 лет составила 13,4% (до НДФЛ).
На сегодняшний день арендный поток продолжает поступать, поэтому расставаться с фондом из-за временных сложностей с якорным арендатором не вижу смысла.
Подробнее про сам фонд можно почитать на сайте aktivo.ru
ЗПИФ «Активо пять». ТЦ «Город» (МО, г.Егорьевск)
С данным фондом отношения сложились не так гладко, как с предыдущими двумя. По ряду причин паи «Активо пять» я приобрел только в середине 2018 года уже на вторичном рынке (фонд был сформирован в августе 2017-го), и, как оказалось, точку входа я выбрал не самую удачную. Но обо всем по порядку.
Объект фонда — торговый центр, расположенный на въезде в подмосковный Егорьевск. Якорным арендатором выступает федеральный продуктовый ритейлер — супермаркет «Лента». Вблизи ТЦ расположены авто- и ж/д вокзалы. Объект посещает порядка 1 600 человек в сутки.
В 2023 г., в связи с новой политикой «Ленты» по оптимизации расходов, с ритейлером был перезаключен договор со снижением арендной ставки на 30%. Как объяснили в AKTIVO, был риск потерять якорного арендатора, поэтому УК пошла на такой радикальный шаг. Однако управляющая компания планирует отыграть на дистанции эту просадку за счет ежегодной индексации и увеличения числа арендаторов.
В течение 5,5 лет инвестиции в этот фонд приносили мне в среднем 9% (до НДФЛ) годовых — более скромный результат по сравнению с другими фондами.
На сегодня доходность накопительным итогом составила 53,9%. Тем не менее, как видно на графике, это все равно было более выгодным вложением, чем если бы я инвестировал в гособлигации или депозиты.
Я покупал паи фонда за 816 326 ₽, а продать их сейчас можно лишь за 657 250 ₽ (т.е. потеря на разнице стоимости составит 19,5%).
Выходить из фонда пока не планирую. Думаю, что время поможет сгладить последствия неудачной точки входа.
Подробнее про сам фонд можно почитать на тут.
ЗПИФ «Активо десять». Супермаркет «Перекресток» (г. Москва)
Паи данного фонда я приобрел почти 5 лет назад (в апреле 2019). Считаю очень удачным вложением — это один из лучших фондов AKTIVO.
Имуществом фонда являются 2 помещения, расположенные на 1-м этаже торгового центра «Парк 11» в Тимирязевском районе Москвы: супермаркет «Перекресток» и магазин автозапчастей «Автомаг». Рядом расположены ж/д станция и метро «Дмитровская», а также жилой спальный район, который обеспечивает стабильный трафик покупателей. Ежедневно объект посещает порядка 3 400 человек.
Среднегодовая доходность паев фонда составила 12,7% (до НДФЛ), а накопительным итогом — 63,7%.
В стоимости пай прибавил рекордные 33,4% (покупал за 380 657 ₽, сейчас можно продать за 507 619 ₽). И даже за такую цену паи быстро выкупают (на момент написания статьи их не было в свободной продаже).
Подробнее про сам фонд можно почитать на сайте.
Что в итоге
Сравним среднегодовые доходности всех инструментов. Инфляция в России за последние шесть лет составила в среднем около 6,0% в год.
- Доходность депозитов — 7,4%
- Доходность гособлигаций — 8,1%
- Доходность коммерческой недвижимости — 9-13,4% (в зависимости от конкретного фонда).
Доволен ли я инвестициями в фонды недвижимости? Да.
Напомню для чего я использую этот инструмент:
- Недвижимость всегда продается крупными лотами. С моим капиталом я не могу обеспечить диверсификацию. ЗПИФ позволяет мне держать в портфеле не один объект, а сразу несколько.
- Я живу с капитала. И мне критически важно получать на счет наличность. Желательно на ежемесячной основе. AKTIVO платили как часы даже в периоды кризисов 2020 и 2022 года.
- Я не хочу тратить время на управление готовым арендным бизнесом.
- Мне нужны инструменты, который не коррелируют с фондовым рынком.
Ставьте лайк, если статья понравилась. Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на YouTube.