Купівля-продаж недобудованої нерухомості - Государство и право курсовая работа
Главная
Государство и право
Купівля-продаж недобудованої нерухомості
Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості, державна реєстрація речових прав на майно. Особливості укладення договорів купівлі-продажу на біржах та публічних торгах. Законодавче регулювання питання про планування і забудову територій.
посмотреть текст работы
скачать работу можно здесь
полная информация о работе
весь список подобных работ
Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ
1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості
1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості
РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості
2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах
Актуальність роботи. В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним з найбільш розповсюджених типів договорів, що використовується в товарному обороті і, як родове поняття, охоплює всі види зобов'язань по відчуженню майна у власність на визначено-еквівалентній основі.
Купівля-продаж є родовим поняттям стосовно деяких договорів, суть яких полягає в тому, що одна сторона зобов'язується передати у власність другої сторони яке-небудь майно, а остання зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього визначену грошову суму (ціну). До числа договорів, визнаних окремими видами договору купівлі-продажу, належить і договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.
Механізм правового регулювання договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на сьогоднішній день є складним і викликає багато запитань при застосуванні на практиці.
З огляду на це, тема нашої курсової роботи є досить актуальною саме в наш час.
Курсова робота має достатню нормативно-правову базу дослідження. Основним кодифікованим актом з означеної теми є Цивільний кодекс України [24].
При написані курсової роботи нами були використані також нормативно-правові акти. Зокрема, це Закони України - "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [7]. "Про планування й забудову територій" [8], акти Кабінету Міністрів України [15], міністерств [11] тощо.
Основні теоретичні аспекти з нашої проблематики висвітлено на сторінках монографічного видання В.Вітрянського [3].
Загальна характеристика договору купівлі-продажу подана в коментарях до Цивільного кодексу України [12; 13; 25; 26], Господарського кодексу України [4], Кодексу про шлюб та сім'ю [10], а також у підручниках з цивільного права [2; 17; 18; 19; 20; 21; 23].
Найоперативніша інформація та поглиблений аналіз окремих аспектів досліджуваної нами проблематики подається в періодичних виданнях, зокрема в наукових правознавчих часописах. Втім, зазначимо, що інформація про договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як окремий вид договору подається у статтях про договір купівлі-продажу нерухомого майна [1; 5; 14].
Таким чином, в останній час дана проблематика стала досить актуальною в дослідженнях вітчизняних учених.
Об'єктом дослідження є нормативно-правові акти, які регулюють порядок укладання, зміни, розірвання та виконання договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.
Предметом курсової роботи є договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як правова категорія.
Метою роботи є аналіз та загальна характеристика договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості у вітчизняному законодавстві.
Обумовлена мета курсової роботи конкретизується в наступних завданнях:
- дати визначення поняттю "договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості";
- розкрити правову природу об'єктів недобудованої нерухомості;
- описати особливості державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості;
- охарактеризувати зміст договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;
- показати особливості правового регулювання купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;
- виділити особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах.
Структура курсової роботи складається зі вступу, двох розділів, чотири підрозділи, висновки, список використаних джерел, додатків.
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ
1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості
Згідно чинного законодавства право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації [24, с. 331].
У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів недобудованої нерухомості).
З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, віднести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'єкт недобудованої нерухомості має всі ознаки нерухомості, передбачені ст. 182 нового ЦК, а саме - значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такої ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація, ст. 182 нового ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної його реєстрації, воно існує і до цього акту (в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно в нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його [17, с. 58].
На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речових прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів недобудованої нерухомості. Нині чинні нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за втрачене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивне забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. № 875 до об'єктів нерухомого майна відносять і об'єкти недобудованої нерухомості. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правовому акті - у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. № 6815, який також відносить об'єкт недобудованої нерухомості до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. № 7 свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради, а до цього моменту суд може визнати за співвласниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку [16, с. 111-112]. Солідарні з позицією суддів Верховного суду України і розробники нового ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили таку норму: " Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)". Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під "незначною часткою робіт" та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір [23, с. 49].
Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти недобудованої нерухомості не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт недобудованої нерухомості є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.
Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт недобудованої нерухомості, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме - нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом.
Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт недобудованої нерухомості як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права [2, с. 203]. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями.
1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості
Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) [24].
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта недобудованої нерухомості.
Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визначає засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав [7].
Згідно з вимогами Закону до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (пункт 5 Прикінцевих положень цього Закону).
Бюро технічної інвентаризації проводять державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно згідно із вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, на підставі документів, що визначені цим Тимчасовим положенням.
Слід зазначити, що у Верховній Раді знаходиться проект Закону України "Про внесення змін до Закону України. Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості", яким пропонується уточнити процес інвентаризації (табл. 1.1.)
Таблиця 1.1. Порівняльна таблиця до проекту Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості
Стаття 11. Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки
Стаття 11. Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки
Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, визначається законодавством
Статтю 11 доповнити частиною другою у такій редакції "При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості у разі його приватизації, об'єкт недобудованої нерухомості не реєструється в бюро технічної інвентаризації. Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу органи приватизації надають нотаріусу копії наказу Фонду державного майна України про включення об'єкту недобудованої нерухомості до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, копії наказу органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта, копії наказу органів приватизації про затвердження висновку про вартість об'єкта недобудованої нерухомості, яке обстеження об'єкта недобудованої нерухомості (опис об'єкта); витяг з публікації в газеті "Відомості приватизації" про продаж об'єкта, копії наказу про затвердження протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії, довіреності на право представництва інтересів органів приватизації.
Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, визначається законодавством. При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості у разі його приватизації, об'єкт недобудованої нерухомості не реєструється в бюро технічної інвентаризації. Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу органи приватизації надають нотаріусу копії наказу Фонду державного майна України про включення об'єкту недобудованої нерухомості до переліку об'єктів, що підлягають приватизації; копії наказу органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта; копії наказу органів приватизації про затвердження висновку про вартість об'єкта недобудованої нерухомості; акт обстеження об'єкта недобудованої нерухомості (опис об'єкта); витяг з публікації в газеті "Відомості приватизації" про продаж об'єкта;
Копії наказу про затвердження протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії; довіреності на право представництва інтересів органів приватизації.
Документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій", є наданий інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт [8].
З метою недопущення порушення норм законодавства при здійсненні реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості до бюро технічної інвентаризації обов'язково слід подавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Цей документ видається, зокрема, на підставі проектної документації, що включає в себе також кошторис будівництва.
Враховуючи вищенаведене та зважаючи на те, що реєстратор у своїх діях керується виключно чинним законодавством України, для реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості, крім документів визначених Тимчасовим положенням, необхідно подавати також:
1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку або договір оренди земельної ділянки;
2) проектно-кошторисну документацію. При цьому зауважуємо, що у реєстраційній справі залишаються копії тих матеріалів проектно-кошторисної документації, що є необхідними для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості та прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію об'єкта недобудованої нерухомості, зокрема, коротка характеристика об'єкта недобудованої нерухомості (будови) та його склад, відомості про черговість нерухомості та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу. Ця інформація зазначається у проектній документації згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", затверджений наказом Держбуду України від 20 січня 2004 року N 8;
3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;
4) опис об'єкта недобудованої нерухомості складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;
5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості, зокрема:
- якщо нерухомість ведеться особою, яка має стати власником цього об'єкта після закінчення його нерухомість, то для реєстрації подаються вище перелічені документи;
- якщо у нерухомості бере участь підрядник, для реєстрації подається крім вище перелічених документів, договір будівельного підряду;
якщо у нерухомості беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається крім вищеперелічених документів, договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.
Якщо об'єкт недобудованої нерухомості належить на праві власності двом або більше особам, в заяві про реєстрацію прав власності вказуються відповідні частки кожного із співвласників.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до Реєстру прав власності на нерухоме майно вносяться наступні записи:
- у графі "тип об'єкту" - запис про те, що це є об'єкт недобудованої нерухомості;
- у графі "адреса об'єкту" - запис про адресу земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт недобудованої нерухомості, що має відповідати адресі, закріпленій у державному акті на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договорі оренди, а також вказується кадастровий номер земельної ділянки;
у графі "підстава виникнення права власності" - запис, в якому зазначається, що такою підставою для первинної реєстрації є державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки, договори, що свідчать про підстави виникнення права власності заявника (заявників) на об'єкт недобудованої нерухомості або рішення суду.
У разі здійснення наступних трансакцій з нерухомим майном підставою для реєстрації буде, зокрема, рішення суду або договори відчуження об'єкта недобудованої нерухомості;
-у графі "примітка" - запис, що є достатнім для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості.
Поряд з цим, звертаємо увагу, що свідоцтво про право власності на об'єкт недобудованої нерухомості для державної реєстрації цих об'єктів не видається.
Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт недобудованої нерухомості власнику (власникам) або уповноваженій особі видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості
Договір купівлі-продажу - це договір, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму [21, с. 446].
Законодавством України не виділяє договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Як і будь-який інший договір купівлі-продажу договір продажу об'єктів недобудованої нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу об'єктів недобудованої нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме - сплатність та взаємність.
Предметом цього договірного типу виступають об'єкти недобудованої нерухомості. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі недобудованої нерухомості в окремий вид.
Виходячи з особливого правового режиму нерухомого майна до якого відносяться і об'єкти недобудованої нерухомості законодавець встановлює спеціальне правило про форму договорів купівлі-продажу, предметом яких є нерухоме майно. Отже, згідно з нормою статті 657 ЦК України такі договори укладаються у письмовій формі з нотаріальним посвідченням та підлягають державній реєстрації [1, с. 50].
Письмовою формою договору є складення одного документа за довільною чи типовою формою, обмін листами, телеграмами чи іншими письмовими носіями інформації, з яких випливає висновок про домовленість сторін з істотних умов договору [12, с. 10]. Очевидно, що норма вказаної статті передбачає як письмову форму письмовий документ, що складається як один документ обома сторонами та підписується ними. Такий документ може існувати в кількох екземплярах, що зберігаються у кожної із сторін та мають однакову юридичну силу [13, с. 548].
Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Тобто умова про форму договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості майна буде вважатися дотриманою згідно з вимогами закону, якщо: 1) сторони (продавець і покупець) склали один письмовий документ, підписаний ними в якому погоджено всі істотні умови договору; 2) цей договір нотаріально посвідчений; 3) цей договір зареєстровано у встановленому законом порядку.
Ціна договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 632, 691 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.
Сторонами в договорі купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості - продавцем і покупцем - виступають всі учасники цивільного обігу - громадяни, юридичні особи або держава. У відповідності до ст. 658 ЦК України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Це означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Тому продавцями в договорі виступають, як правило, власники недобудованої нерухомості. Однак у деяких випадках право розпорядження майном може належати і не власнику [20, с. 341].
В укладенні договору купівлі-продажу власникові не обов'язково брати участь. Він може здійснити ці повноваження через свого представника. В такому випадку покупець досягає тієї самої мети, що і при купівлі майна безпосередньо у власника, хоч і з певними особливостями.
У ст. 658 ЦК України визначено також наслідки продажу майна не власником за відсутності в останнього належних повноважень на здійснення дій про відчуження майна. Якщо продавець не є його власником, покупець набуває права власності лише у тих випадках, коли відповідно до закону власник не має права витребувати від нього майно [5, с. 567].
Якщо продавцем майна може бути лише певна особа, тобто, як правило, власник, то покупцем може бути будь-яка особа. Обов'язковою умовою участі громадян стороною в договорі купівлі-продажу є наявність у них достатньої дієздатності.
Учасниками договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.
Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство - оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст. 10 Закону України "Про підприємства в Україні" ). Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад).
Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).
При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України.
Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч. 2 ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі [10, с. 23]. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми, може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя (пункти 35, 36 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 14 червня 1994 p.). Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком недійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону.
Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України 2002 р. для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати письмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.
При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаний недійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосередньої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.
Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників [14, с. 112].
Загальний порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості представлені на малюнку 2.1. [14, с. 112].
Мал. 2.1. Порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості
ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. Мін'юст у листі від 10.05.2006 р. №19-32/1 зазначає: особа - власник недобудованої нерухомості може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів. Серед таких документів:
1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку, або договір оренди земельної ділянки;
2) проектно-кошторисна документація;
3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;
4) опис об'єкта недобудованої нерухомості, що складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;
5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості (наприклад інвестиційні договори, договори підряду тощо).
2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах
Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі, правове становище яких визначається відповідно Закону України "Про товарну біржу".
Спеціальні правила діють при укладанні біржових угод (договорів), називаних біржовими операціями. У відповідності до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" від 10.12.1991р. біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності таких умов: 1) якщо вона являє собою купівлю-продаж, постачання або обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; 2) якщо її учасники - члени біржі; 3) якщо вона подана до реєстрації і зареєстрована на біржі не пізніше наступного за її укладанням дня [9, с. 15].
Правилами біржової торгівлі і біржових торгів регламентовані ст. 281 ГК. Біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, яку здійснює реєстраційне бюро (палата) біржі. Угоди, укладені на біржі не потребують нотаріального посвідчення.
Публічними торгами (аукціоном) вважається:
1) спосіб продажу товарів з торгів у заздалегідь визначений час покупцеві, що запропонував найвищу ціну (простий аукціон);
2) система торгівлі цінними паперами, кредитними ресурсами за допомогою брокерів на фондовій біржі;
Цей спосіб укладання договорів застосовується і при укладанні договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості (додаток А). сутність зазначеного способу полягає в тому, що договір укладається організатором торгів з особою, що виграла торги.
У чинному законодавстві України відсутній єдиний правовий акт, що регулює порядок проведення публічних торгів. Відповідно до Тимчасового положення "Про порядок проведення прилюдних торгів в реалізації арештованого нерухомого майна", затверджено нака
Купівля-продаж недобудованої нерухомості курсовая работа. Государство и право.
Права Деятельности Классного Руководителя Реферат
Списание Курсовых Разниц В 2022 Году
Курсовая работа: Расчет оболочек вращения по безмоментной теории
Как Увеличить Количество Слов В Сочинении
Особенности Фотографирования На Фоне Ландшафта Реферат
Контрольная работа по теме Строительство жилого здания
Реферат: Подходы к пониманию нормы в психодиагностике
Пример Сочинения На Тему Берегите Электроэнергию
Доклад по теме Карциноид
Дипломная работа по теме Управление ресурсами здравоохранения: федеральные и региональные аспекты
Краткие Рассказы Для Итогового Сочинения
Реферат: Техпроцесс изготовления зубчатого колеса
Как Оформить Гипотезу В Курсовой Работе
Контрольная работа: Расчет мощности двигателя
Контрольная Работа На Тему Оценка Производственных Запасов
Реферат: Современные механизмы формирования команд управления в организации, основанные на принципах лоял
Контрольная работа по теме Виды пневмоний, дифференциальная диагностика и их лечение
Реферат Образец Бгу
Дипломная работа по теме Гидрооочистка дизтоплива
Реферат по теме Основы валютного законодательства
Подготовительный этап аудиторской проверки - Бухгалтерский учет и аудит контрольная работа
Расчет на прочность, устойчивость, каре стального вертикального цилиндрического резервуара для хранения нефти объемом 1000 м3 - Геология, гидрология и геодезия курсовая работа
Бухгалтерский учет и аудит расчетов с поставщиками и подрядчиками (на примере ООО "Ореол-сервис") - Бухгалтерский учет и аудит дипломная работа