Кто такой добросовестный приобретатель?

Краеугольным камнем гражданского права является принцип добросовестности. Стороны должны действовать добросовестно, недобросовестное поведение не допускается.

Верховный суд признал, что в случае недобросовестного поведения одной из сторон, суд может отказать в защите ее права. То есть быть добросовестным выгодно.

Недавно мы разбирали пример с покупателем заложенного банку автомобиля. Именно признание покупателя добросовестным помогло отбиться от требований банка.

Таких примеров множество.

В Гражданском кодексе есть статья – 302. Она посвящена так называемой «виндикации», то есть возможности собственника вещи истребовать ее у добросовестного приобретателя, если вещь выбыла из владения собственника помимо его воли.

Ключевым вопросом является именно определение того, произошло ли выбытие вещи по или помимо воли собственника.

При этом, в случае с движимыми и недвижимыми вещами применяются разные правила.

Разберем пример.

Если кто-то попросит у вас мобильный телефон «на позвонить», потом убежит с ним и продаст постороннему человеку, последний будет, скорее всего, добросовестным. Истребовать у него вещь («виндицировать») не получится.

Другая ситуация получается в случае с недвижимым имуществом.

Если, например, вы сдавали кому-то квартиру по договору найма, а он подделал доверенность (якобы от вас) и на основании нее продал квартиру, в такой ситуации приобретателя можно признать недобросовестным. Почему?

А дело в том, что право собственности на недвижимость подтверждается отметкой в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, покупатель знал (должен был знать) о том, что «продавец» не является собственником квартиры, и должен был тщательно проверить «чистоту» сделки.

Да, возможно многие возмутятся. Ведь, как так? Доверенность же была нотариально оформлена?

Да, к сожалению, риски подделок доверенности всегда имеется.

Правда, в настоящее время, эпоха «липовых» доверенностей постепенно заканчивается, количество таких сделок заметно сокращается. Но все же такой риск есть!

Из описанного необходимо сделать 2 вывода.

1) Совершение сделок с недвижимостью по доверенностям сопряжено с более заметными рисками. Что, впрочем, не означает, что их надо всегда избегать.

2) Быть добросовестным выгодно и для совести и для кошелька. Но это не всегда поможет в случае с липовыми доверенностями.