Кредитный процесс: риск-аналитик Lendly Ольга Слабодчикова об оценке заемщика и залога
Продолжаем нашу серию интервью о том, какие процессы у Lendly «под капотом», и сегодня говорим с риск-аналитиком Ольгой Слабодчиковой о процессе, рисках, стоп-факторах и личных беседах с заемщиками
Досье: у Ольги 15-летний опыт работы в сфере кредитования. Работала кредитным инспектором по МСБ, затем перешла в дирекцию риск-менеджмента корпоративных клиентов. Получила дополнительное образование: защитила выпускную аттестационную работу по программе Антикризисное управление предприятием. Сдала экзамен по единой программе подготовки арбитражных управляющих.
- Как происходит процесс оценки в Lendly?
- Условно процесс делится на несколько этапов.
Первый этап – это предварительная квалификация клиента на основе полученных документов. За несколько лет работы мы сформировали первичные требования к залогу - нам интересная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость (торговые площади), желательно с арендным потоком. Можем рассмотреть и производственную недвижимость, но тут мы в первую очередь пытаемся оценить, насколько успешно ее можно переформатировать под другое использование и насколько она будет интересна широкому кругу потенциальных арендаторов. На этом же этапе мы оцениваем приблизительную стоимость объекта, соразмерность запрошенной суммы займа рыночной стоимости объекта залога - 100% от рыночной стоимости мы не выдадим, хотя часто приходят клиенты с таким ожиданием. Также смотрим наличие правоустанавливающих документов на залог - если их нет, рассмотрение заявки прекращается.
На втором этапе, после получения документов на залог и после предварительной оценки правоустанавливающих документов, встречаемся с клиентом в офисе или по видеосвязи. Выясняем чем клиент занимается, насколько владеет финансовой картиной своего бизнеса, чем обусловлены его потребности в финансировании, уточняем как в текущем времени используется залог, оцениваем общую адекватность клиента. На этом этапе отсеивается довольно много заявок - например, если клиент максимально закрыт, не рассказывает, зачем ему деньги, не охотно объясняет, как использует помещение (исповедуя принцип: я же дал залог, к чему все эти вопросы)
Третий этап, после встречи с клиентом. Мы приступаем к сбору документов. У нас есть несколько видов кредитных продуктов- мы можем кредитовать с анализом бизнеса и оценкой финансового положения клиента, и без него (это ломбардные сделки, при которых мы расцениваем залог, как источник погашения займа). Во втором случае мы не требуем от клиента его финансовую отчетность с расшифровками, мы отталкиваемся только от рыночной стоимости объекта, и ставка для заемщика становится выше, что является отражением более высокого уровня риска.
- Как выбираете вариант кредитования?
- Мы не выбираем, это решение клиента. Оценка бизнеса занимает время, и если клиент в силу различных причин не готов ждать, то он выбирает ломбардный тип сделки.
- Что происходит после интервью?
- После интервью, на третьем этапе мы собираем полный пакет документов от клиента - правоустанавливающие документы на объект залога, паспорта всех участников сделки, анкеты, согласия на обработку персональных данных, если отчетность не публичная, то и декларации.
Четвертый этап, риск-аналитик приступает к полному изучению документов - оценивается очень много факторов – стоп-факторы, наличие исполнительных производств, истории банкротств участников сделки и связанных с бизнесом лиц. Уделяется много внимания юридической чистоте правоустанавливающих документов. Проверяются предыдущие владельцы недвижимости, если у нас возникают какие-либо сомнения. Это делается для того, чтобы сделка не была оспорена, и мы не остались без залога. Это может быть, например, в случае если стоимость в ДКП объекта была занижена, или сделка была не в денежном исполнении, особое внимание уделяется объектам, полученным в следствии приватизации – но это далеко не полный перечень критериев.
Для проверки участников сделки мы пользуемся не только документами, представленными клиентом, но и открытыми источниками, и платными информационными системами. Смотрим все юрлица, в которых клиент выступает учредителем или гендиром. Например, если по десяти юрлицам у человека убытки – а одиннадцатое будет работать с незначительной прибылью, вряд ли его можно охарактеризовать как успешного предпринимателя. Или если предприниматель или его компания принципиально не платят кредиторам, пока те не придут в суд. Такая информация много говорит о потенциальном заемщике.
Вся информация полученная в ходе анализа оформляется в виде заключения и представляется на внутренний кредитный комитет, это пятый этап. В состав кредитного комитета входит генеральный директор платформы, риск-аналитик, клиентский менеджер, иногда юрист.
- Если предмет залога когда-либо был предметом спора – это стоп-фактор?
- Нет, мы просто будем еще внимательнее изучать сделку. Тут важен статус спора и его основание. Если еще не прошло время на обжалование - это стоп-фактор. Если же залогодатель не платил аренду городу, и город пошел в суд - это не стоп-фактор, это может быть урегулировано, например, за счет денежного потока, который генерируется на этом объекте. Да, пока клиент не урегулирует ситуацию, мы в сделку не пойдем, но отношения с ним закрывать не будем.
Мы всегда вручную смотрим каждого клиента, все нюансы. Приходится анализировать много решений судов, пока это может сделать только человек. Поток клиентов позволяет это сделать.
В ходе анализа мы проверяем решения судов по объекту залога, по заемщику, залогодателю, учредителям, по тому, какие были суды и по каким основаниям. Часто в судебных решениях можно найти зацепки. Простой пример – в качестве залога предлагалось нежилое здание. Анализируя решения судов, мы обнаружили, что раньше этим зданием и еще одним объектом, расположенном рядом владели два партнера. Потом они разошлись и поделили активы. Но все инженерные коммуникации остались в соседнем здании, в том числе котельная. Мы узнали из одного из судебных решений, что между бывшими партнерами идут судебные баталии за эти коммуникации, и в случае проигрыша один из владельцев может остаться без них. Такие нюансы даже при физическом осмотре не всегда возможно узнать.
- Вы всегда выезжаете на объект?
- Наш клиентский менеджер выезжает на объекты коммерческой недвижимости, когда едет на подписание документов с клиентом. Жилую недвижимость мы не смотрим.
- Были ли загородные дома объектами залога?
Заявки такие приходили, но рынок загородной недвижимости специфичен - высок риск получить пустую коробку в конце процесса взыскания. Инженерные коммуникации составляют значительную долю в стоимости дома. Если клиент не намерен расходится по-хорошему, он может просто все оттуда вывести - срезать батареи, снять окна. Но если клиент надежный, объект ликвидный и LTV позволяет - мы его возьмем.
- Следите ли вы за клиентом после выдачи заключения?
- После выдачи займа мы наблюдаем за клиентом дистанционно, мониторим один раз в год. Зачастую после того как мы согласовали возможность кредитования клиент берет паузу на подумать и собрать все предложения от рынка, иногда пауза затягивается на несколько недель. Но если клиент возвращается, то мы обязательно актуализируем все свои проверки перед выдачей, в том числе проводим мониторинг изменения стоимости залога, заказываем новые выписки, проверяем, что LTV все еще в рамках наших целевых показателей.
- Что такое LTV?
- Если сказать простыми словами, то это соотношение суммы займа и рыночной стоимости объекта. Например, если сумма кредита у нас 2 млн, а стоимость залога 10 млн - LTV будет 20%. Значит, 80% стоимости залога у нас остается свободными от долга, и на эту суммы заемщик может в будущем до кредитоваться и получить еще один заём, как вариант. Или если он уходит в дефолт, то начисленные штрафные санкции покроются свободным остатком.
- Как проверяется подлинность документов?
- Мы всегда заказываем свои выписки из ЕГРН. Остальные документы смотрим без криминалистической экспертизы :) Перед выдачей снимаем копии с оригиналов, т.е. видим, что они существуют в природе как минимум.
- Сколько занимает оценка проекта?
- Всегда по-разному. Если заемщик ИП (он же залогодатель) без негативного информационного фона, и при условии, что сделка простая, то за 2-3 часа можно все сделать. Сложные клиенты и сделки могут занимать до нескольких дней.