Какие методы относятся к сравнительному подходу
Какие методы относятся к сравнительному подходуСкачать файл - Какие методы относятся к сравнительному подходу
Земля как мы знаем, является бесплатным даром природы, тем не менее, она есть объектом купли-продажи, с нею связано множество арендных отношений, и все это вынуждает к ее оценке. Хочу сразу, без лишних вступлений, донести к Вам суть методов и подходов, именно, к оценке земли. Для начала, обращусь к нормативно-правовой базе. Согласно, которым, разная оценка может производиться благодаря трем подходам — доходный, сравнительный, затратный. Само значение этих слов думаю, что понятно, хотя объясню данные подходы детально: Здесь работает принцип ожидания. Другими словами, инвестор приобретает объект, ожидая получить будущую прибыль от эксплуатации и от последующей продажи объекта. И работает такой подход по принципу замещения. То есть, покупатель за выставленный на продажу земельный участок отдаст сумму не больше, чем за аналогичный участок, что до плодородия и месторасположения. То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный. Ознакомившись с подходами к оценке земель, могу сразу сказать, что мы пользуемся в основном сравнительным и доходным подходом, а затратный подход мы не будем применять. Теперь что до методов. Их можно разделить на две группы: Метод остатка — это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию прибавления к накоплению земельной ренты. Которая будет равна разнице чистого дохода с использования объекта земли и чистого дохода самих сооружений на выбранном участке. Метод капитализации дохода — это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию земельной ренты. Метод предполагаемого использования — это когда стоимость самой земли будет исчисляться через дисконтирование процесс определения сегодняшней стоимости всех доходов и расходов, которые связанны с использованием земель. Метод выделения — нужно использовать для оценки стоимости самого застроенного земельного участка и также расположенных на нем строений. Метод распределения — это когда стоимость конкретного земельного участка можно рассчитать таким способом — умножив рыночную стоимости сравниваемого объекта, на долю земельного участка в рыночной стоимости. Метод сравнения продаж — это когда стоимость земли определяется с помощью подбора подходящих аналогов, а также при помощи корректировок по разным элементам сравнения. Ну что же, я думаю, Вы все поняли, что это были основные методы оценки земли, а самые важные с этих методов я сейчас подробнее опишу. Давайте, для начала, остановимся на важном методе — сравнения продаж. Данный метод, оценщики применяют чаще всего. Он считается, как наиболее адекватный при достаточном развитии рынка земли. Этот метод состоит из некоторых этапов, к которым можно отнести: Обратимся конкретно к корректировкам. В принципе, можно выделить стандартный набор корректировок. А для земельных участков, самая важная корректировка — это, категория земель разрешение использования. А именно, для городских земель имеет особое значение: В зависимости от целей и в зависимости от Вашего объекта оценки, Вы можете дополнительно вводить какие-то корректировки, например, на наличие улучшений в самом земельном участке. Это смогут быть какие-то строения, например, ограждения. Также возможно введение корректировок, например на какие-то локальные местоположения. Если, например, мы рассматриваем город Москва, нужно производить сравнение по какому-то конкретному административному округу и делать различия, приближен к ТТК, приближен к МКАД Московская кольцевая автомобильная дорога. В зависимости от этого у Вас уже будут какие-то изменения стоимости. Также, хотелось остановиться более подробнее еще на одном важном методе оценке, на методе остатка. Сейчас, когда очень актуально стало оспаривание именно кадастровой стоимости земли, очень многие обращаются с оценкой земельных участков расположенных в Москве. При произведении оценки только сравнительным подходом при подборе аналогов, в принципе, возникают довольно большие проблемы. Связано это с тем, что пустых земельных участков в Москве очень мало. Если они есть, то это в основном земельные участки с передачей прав аренды. Эти права могут быть как краткосрочными, так и долгосрочными. То здесь у Вас будут возникать вопросы, как правильно все откорректировать и как привести всё к единому знаменателю. Если вдруг Вам повезло, и Вы нашли такие аналоги, в принципе, не нужно останавливаться на достигнутом. Хорошо бы ещё применить доходный подход, в котором метод остатка, сможет реализовать его в полном объёме. И в завершении, можно подвести итог, что при оценке городских земель, если Вы будете применять в комплексе методы сравнительного и доходного подхода, то я думаю, результаты у Вас будут всегда достоверны. Узнай как верно применять положения стандарта в практической деятельности! Оценка НМА и интеллектуальной собственности. Кликни, чтобы узнать подробнее! В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. Мне бы такой материал когда я сдавал сессию, можно было гораздо улучшить свои оценки: Похоже, что работать я буду все же по специальности и такие специфические знания мне не помешают Заранее благодарю вас за ответ, а совсем хорошо будет, если ответ вы вышлите мне на почту. Защита дипломной работы прошла успешно, защитилась на хорошо у Мирзоян. Узнала о Ваших услугах от мужа. Приобретать не опасалась,так как уже был опыт. Что касается заданий,тестовые задания и задачи у Все ваши задания помогли. Нашла вас в интернете. В целом все хорошо! Вы нам очень помогли! Не было сомнений по поводу перечислений денег на карту. Нашёл посредством поисковика в интернете. Аргументированные предложения со стороны автора, качественный контент, хороший Понедельник , Июль 31 Отзывы клиентов Об авторе. Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет: Книги Алгоритм составления отчёта об оценке Актуальные проблемы в оценке машин и оборудования для целей залога Практика оценки специальных объектов для целей залога Вступаем в СРО Анализ Постановления Правительства РФ от 24 мая г. Последние новости Как правильно взять сотрудника на испытательный срок? Разбор некоторых объявлений о вакансиях. Профиль вакансии и должностная инструкция — два ключевых инструмента. Нужны ли эти ограничения: Как отказать неподходящим кандидатам, не нарушив при этом закон? Чем конкретно должен заниматься продажник? Как найти продавца, приносящего миллионы: Важные методы и подходы к оценке городской земли К методам доходного подхода относятся: К методам сравнительного подхода отнесем: Вопросы и ответы Забери книжку прямо сейчас! Оценка стоимости машин и оборудования. Будь первым среди оценщиков! Назад Компенсируем свои расходы благодаря налоговому вычету на обучение. Далее Как влияют обременения и ограничения на рыночную стоимость земли. Добавить комментарий Отменить ответ Комментарий Имя E-mail.
6.4 Особенности использования методов сравнительного подхода
Авиационная улица москва на карте
4.Сущность сравнительного подхода
Как вязать рукав крючком сверху вниз
Расписание электричек дзержинск ильиногорск
Христианские стихи про церковь
Сравнительный подход
Антитела к вирусу клещевого энцефалита