Как сдавать квартиру и обезопасить себя от рисков

Когда собственник сдает квартиру, он выбирает из трех вариантов: договориться с арендаторами устно, просто подписать договор или сдавать жилье официально и платить налоги. Расскажем про плюсы и минусы каждого способа.

Вариант 1: не заключать письменный договор и не платить налоги

В таком случае собственник и арендатор договариваются устно. Если возникнет конфликт, они не смогут отстоять свои права, ведь у них не будет доказательств. Например, арендаторы испортят имущество, а собственник не сможет привлечь их к ответственности. Или наоборот: жильцы захотят съехать и вернуть депозит, а арендодатель откажется возвращать деньги.

А еще сдавать квартиру и не платить налоги — незаконно. Пожаловаться в налоговую могут представители управляющей компании или участковый. Тогда придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли за последние три года и все эти штрафы:

– до 40% от суммы налогов за их неуплату;

– 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки из-за непредоставления налоговой декларации;

– пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Вариант 2: подписать договор, но не платить налоги

Договор позволяет зафиксировать договоренности: размер арендной платы и ответственность за просрочку, кто платит за ЖКХ и текущий ремонт, в каком состоянии квартира сдается и принимается. Так собственник не будет переживать за сохранность имущества, а арендаторы смогут спокойно снимать квартиру.

Распространено заблуждение, что если заключить договор на 11 месяцев, то можно не платить налоги. Но это не так: договоры на срок до года не нужно регистрировать в Росреестре, но платить налог необходимо, даже если квартира сдается всего на сутки.

Если не платить налоги, соседи или сами арендаторы могут пожаловаться в налоговую. Жильцам стоит показать подписанный договор найма квартиры, и тогда привлечь собственника к ответственности будет легко.

Вариант 3: заключить договор и платить налоги

Безопасный вариант, который защищает собственника от претензий налоговой и позволяет арендаторам не бояться визитов участкового. Можно установить арендную плату с учетом налога или предложить жильцам разделить сумму пополам. Самый выгодный способ легально сдавать квартиру — оформить самозанятость и платить 4% от арендной платы каждый месяц. Для этого нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».

Для тех, чей ежемесячный доход составляет более 200 тысяч рублей в месяц, самозанятость не подходит. В таком случае можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить по упрощенной или патентной системе налогообложения 6% от арендной платы или возможного дохода.