Как сдать помещение в аренду

@truebusiness

Если у вас есть собственная недвижимость, ее можно сдавать в аренду и получать доход. Это касается не только жилых объектов, таких как квартиры или дома, но и нежилых. Рынок аренды предлагает много возможностей для заработка.

Что такое нежилое помещение?

Стоит различать жилые и нежилые помещения. Если первые предназначены для проживания граждан, вторые — для реализации коммерческих целей.

В нежилых объектах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Чаще всего нежилые помещения предусмотрены для кафе, магазинов, частных клиник и прочих форм ведения малого бизнеса.

СПРАВКА. Собственник вправе переводить жилое помещение в нежилое, а также наоборот. Условия процедуры определяет Статья 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Плюсы сдачи нежилого помещения в аренду

Прибыль от сдачи недвижимости интересна многим в качестве пассивного дохода. Но сдача нежилых помещений в аренду пользуется меньшей популярностью, хотя у такого бизнеса есть свои плюсы.

Главное преимущество коммерческой недвижимости по сравнению с жилой — гарантия стабильности:

договоры аренды заключаются на более длительный срок,
спрос меньше подвержен колебаниям,
в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет,
владелец может инвестировать в разные виды коммерческой недвижимости и диверсифицировать активы.

В то же время у такого бизнеса есть и недостатки: востребованность помещения будет зависеть от множества факторов, главные из которых это расположение и предназначение.

Какие налоги необходимо заплатить?

При сдаче нежилых помещений в аренду необходимо платить налоги. Нагрузка зависит от статуса владельца — физическое, юридическое лицо или же индивидуальный предприниматель.

Важно правильно декларировать доходы и аккуратно платить налоги, чтобы избежать штрафов и доначислений.

Ниже — краткое руководство по расчёту налогов для различных субъектов.

Налог на имущество

Для физического лица ставка определяется стоимостью объекта:

если доход меньше 300 тысяч рублей — 0,1%;
от 300 до 500 тысяч рублей — от 0,1% до 0,3%;
свыше 500 тысяч рублей — от 0,3% до 2%.

Для ИП и юридических лиц:

Налог = Кадастровая стоимость * Ставка налога.
Конкретная ставка зависит от регионального законодательства и может достигать 2,2%.

Налог с доходов от аренды недвижимости

Для физических лиц:

Ставка налога составляет 13% от дохода, полученного от аренды коммерческой недвижимости.

Для самозанятых:

Согласно ст. 6 Федерального закона №422 от 27.11.2018, самозанятым запрещено получать доход от сдачи в аренду нежилого помещения.

Для ИП:

Налог рассчитывается в зависимости от выбранной системы налогообложения (например, УСН).
Ставка может быть исчислена от суммы арендных платежей, от прибыли или от общего годового дохода.

Для юридических лиц:

Помимо налога на прибыль, может также начисляться НДС, если компания является плательщиком НДС.

ВАЖНО. Если налог не будет оплачен, арендодателю грозят соответствующие санкции — штрафы. Например, для физического лица это 20% от неуплаченного дохода. Если налоговая докажет, что налог не был уплачен умышленно, штраф возрастёт до 40%.

Налог от продажи недвижимости

Доход от такой сделки также облагается налогом. Для разных категорий владельцев он будет отличаться.

Для физических лиц

Физические лица должны уплатить налог в размере 13% от суммы продажи недвижимости. Однако есть исключения, которые избавят от этой обязанности:

Если срок владения более пяти лет,
В особых случаях достаточно владеть недвижимостью три года — если объект получен в наследство, через приватизацию или по договору пожизненного содержания.

Для индивидуальных предпринимателей

ИП также уплачивают налог в размере 13% с суммы продажи, однако могут применять пониженную ставку в определённых случаях:

если недвижимость использовалась для бизнеса;
если основной вид деятельности ИП — покупка и продажа имущества.

Для юридических лиц

Юридические лица, продавая коммерческую недвижимость, уплачивают налог на прибыль, ставка которого варьируется от 6% до 20%, в зависимости от конкретных условий сделки и действующего законодательства.

Виды коммерческой недвижимости

У каждого нежилого помещения есть целевое назначение, определяющее, как можно использовать объект. Рассмотрим основные виды коммерческой недвижимости:

Офисные помещения

Категории: от A до D, где A — это высший класс с наилучшими условиями и оборудованием, а D — наиболее доступный класс с базовыми условиями.
Применение: используются для размещения офисов компаний, корпоративных штаб-квартир и представительств.

Торговые помещения

Примеры: магазины у дома, бутики в торговых центрах, крупные торговые комплексы.
Назначение: для продажи товаров и услуг напрямую потребителям.

Фото в тексте: Gorodenkoff / Shutterstock

Складские помещения

Категории: от A до D, где A — склады с технологичным оснащением для сложных логистических операций, а D — помещения с базовыми условиями.
Особенности: могут оснащаться системами видеонаблюдения, климат-контролем и автоматизированными системами учета.

Производственные помещения

Использование: для массового или мелкосерийного производства.
Примеры: заводы, цеха, амбары.
Локация: обычно располагаются на территории промышленных зон или специализированных комплексов.

Медицинские помещения

Требования: должны соответствовать строгим нормам СанПиН и другим медицинским стандартам.
Применение: для размещения клиник, лабораторий, больниц.

Помещения без определённого назначения

Применение: могут быть адаптированы под любой тип деятельности, не ограниченный предыдущими категориями.
Преимущества: Предоставляют возможность настройки и модификации под конкретные бизнес-задачи.

Чем отличается сдача квартиры от сдачи нежилого помещения?

Со стороны кажется, что особой разницы здесь нет — в обоих случаях владелец объекта предоставляет его в пользование, получая плату за аренду. Однако есть нюансы, о которых арендодателю стоит знать.

Перечислим основные отличия:

Рынок аренды нежилого помещения регулируется куда лучше. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. В то же время квартиры часто сдаются без договора, из-за чего сложнее решать спорные ситуации.
Обычно коммерческие помещения арендуются на больший срок, чем жилые.
В коммерческой аренде часто встречаются дополнительные расходы, такие как налоги, страховка и услуги, которые могут быть включены в арендную плату или оплачиваться дополнительно.
Как правило, жилую недвижимость арендуют физические лица, а коммерческую — юридические лица, индивидуальные предприниматели или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости выше, чем у жилой, и определяется иными факторами. О них мы и расскажем чуть ниже.

Как подобрать помещение?

При подборе помещения стоит обратить внимание на множество факторов. Первый — проходимость. Считается, что сдать объект с высокой проходимостью будет куда легче, чем тот, что расположен в спальном районе. Поэтому при подборе стоит выбрать помещение на первой линии жилых домов.

Второй фактор — район. Новый — не значит лучший: важно, чтобы он был заселён. Кроме того, если здесь есть много аналогичных объектов, арендаторы будут меняться часто, и стабильного дохода ждать не придется.

Третий — спецификация арендатора. Не каждое помещение подойдёт каждому арендатору, поэтому стоит обратить внимание на подготовку специальных условий для будущего арендатора.

Четвёртый — ограничения, связанные с жилыми домами. Если ресторан находится в таком доме, время его работы должно быть ограничено, чтобы не мешать жителям.

Где искать арендаторов?

Самый простой способ — опубликовать объявления на специализированных сайтах, например «ДомКлик», «Авито» и ЦИАН. На каждом из них предусмотрен специальный раздел для сдачи и аренды нежилых помещений.

ВАЖНО. Перед сдачей стоит здраво оценить потенциал объекта недвижимости, в этом вам помогут профильные сервисы и специалисты. Они подскажут, какая деятельность больше всего подходит под помещение и какую цену стоит поставить.

В процессе переговоров стоит сразу определить стоимость, ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы. Не забудьте обсудить штрафы и пени в случае неуплаты, а также условия расторжения договора.

Перед тем, как сдать в аренду нежилое помещение, полезно проверить потенциального арендатора с использованием следующих сервисов: «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от Сбербанка. Программы помогут без особых сложностей выяснить сведения о компании, были ли у неё проблемы с законом, всю базовую информацию об учредителях и другие данные.

Исходя из полученной информации и можно принимать решение: сдавать нежилое помещение в аренду или нет.

Как определить цену?

Главный фактор, влияющий на цену, — это местоположение. Помимо этого, арендатор обратит внимание на этаж офиса, какого класса здание, есть ли лестница на входе и многие другие тонкости, важные для него.

Чтобы определить цену, нужно ориентироваться на арендные ставки ваших соседей. А для поиска цен конкурентов можно воспользоваться специализированными сервисами.

Есть и другой вариант — обратиться к риелтору, который сможет оценить помещение и порекомендовать цену. И стоит не забывать следить за рынком и за тем, как меняются цены в дальнейшем при сдаче.

Больше статей у нас на канале: https://t.me/truebusiness